Hva når leietaker kommer i økonomiske vanskeligheter?

Allerede før Covid 19 kunne vi se at retailbedriftene hadde det svært tungt. Nå varsles permitteringer i flere bransjer. At vi går tyngre tider i møtet reflekteres av knall røde børser tidligere i uken.

Utleiers risiko for leietakers betalingsutfordringer reguleres allerede på avtaleinngåelsestidspunktet. Konsekvensene for utleier ved betalingsmislighold eller konkurs avhenger av at man allerede da har lagt til rette for gode garanti og depositumsbestemmelser i avtaleverket. Vi ser imidlertid ofte at selv om det er avtalt depositum eller garanti i leieforholdet så følges ikke dette opp i praksis og garantidokumenter er ikke utstedt i tråd med avtalen, utstedt feil eller viser seg å være oppsigelige når de først begynner å aktualiseres.

Med dagens nyhetsbilde er det på tide å gjøre en sjekk av dette.

Depositum og garantier

Både depositum og garantier er vanlige sikringsmekanismer i næringsleiekontrakter, og det er særlig garantier som skaper utfordringer når de først aktualiseres.

Det finnes en rekke ulike former for garantistillelser, der de to hovedlinjene er simple garantier og selvskyldnergarantier. Forskjellen på disse to er at mens det er tilstrekkelig å konstatere betalingsmislighold for å kreve garantisten ved en selvskyldnergaranti vil man ved en simpel garanti være henstilt til å konstatere at kravet ikke lar seg inndrive (rettslig) før garantisten kan kreves. For utleier vil normalt en selvskyldnergaranti være langt å foretrekke da inndrivelsesprosessen vil gå betydelig raskere, og det er også dette som er normalordningen etter alle kjente standardkontrakter for næringseiendom.

Det er imidlertid ikke tilstrekkelig å fastsette i avtalen at selvskyldnergaranti skal stilles, avtalen må suppleres av et faktisk, gyldig garantidokument utstedt av garantisten der garantisten bekrefter sitt ansvar. Her syndes det mye. Erfaringsmessig ser vi i et stort antall leiekontrakter at partene rett og slett har glemt å innhente selve garantien. Da hjelper det lite at det er avtalt garanti i kontrakten.

Vi vil anbefale urolige utleiere å gjennomgå gjeldende leiekontrakter og kontrollere at garantidokumenter er utstedt riktig og at disse fremdeles er gyldige. Dette kan man med fordel gjøre jevnlig, men i alle fall i en slik situasjon som vi har nå.

Justering av garantisum

Når garantien først er stilt følger det av de fleste kjente leiestandarder at utleier har anledning til å kreve garantien regulert i samsvar med ordinær KPI regulering på eiendommen. Vi ser imidlertid at partene sjelden velger å gjøre dette i praksis. Dersom utleiere nå er urolige for leietakers betalingsevne vil det være å anbefale å kontrollere garantiene opp mot reguleringsadgangen samt eventuelt innhente et oppdatert garantidokument justert for nye leienivåer.

Hva skjer hvis det faktisk åpnes konkurs?

Dersom det åpnes konkurs hos en leietaker reguleres boets rettigheter av dekningsloven som fastslår at konkursboet automatisk trer inn i leieavtalen med mindre boet gir uttrykk for noe annet. Boet har fire ukers frist på eventuelt å vedta at de ikke ønsker å tre inn.

Velger boet ikke-inntreden må eiendommen stilles til utleiers rådighet. Dette medfører for det første at alle nøkler stilles til utleiers disposisjon. Dernest må alle eiendeler som inngår i konkursbeslaget fjernes eller abandoneres. Det kan imidlertid ikke kreves omfattende vask og ryddiggjøring. Dette innebærer at utleier ved leietakers konkurs på få dagers varsel kan bli sittende igjen uten leietaker og en stor oppryddingsjobb.

Uavhengig av om boet ønsker å tre inn i avtalen eller ikke plikter boet å betale leien som masseforpliktelse så lenge boet står som leietaker. Dette innebærer at hele bomassen hefter for leiekravet, noe som igjen innebærer at boet normalt dekker løpende leie så lenge boet står som leietaker.

Dersom boet allerede innledningsvis i bobehandlingen velger å fratre leiekontrakten vil boet imidlertid ikke hefte for leie i den såkalte «koste og feie-perioden».

Når boet har trådt inn i leiekontrakten er hovedregelen at boet må forholde seg til avtalens vilkår. Det er likevel ikke alle vilkår boet må respektere:

1. Boet kan si opp

Uavhengig av fireukersperioden nevnt over fastslår dekningsloven at boet har en ekstraordinær adgang til oppsigelse. Denne oppsigelsesadgangen er uavhengig av leieavtalens bestemmelser om oppsigelse og gjelder på såkalt sedvanemessig varsel.

Sedvanemessig varsel er det varsel som typisk gjelder for tilsvarende kontrakter. Normalt regnes sedvanemessig varsel i leieavtaler som tre-måneders varsel ettersom det er dette som er husleielovens ordinær-regel.

2. Boet kan selge virksomheten

Boets oppgave er å ivareta kreditorenes interesse. Det betyr normalt å realisere boets aktiva. Dersom bomassen selges samlet for videre drift inkluderer dette normalt leiekontrakten.

De fleste standard leiekontrakter har bestemmelser som hindrer overdragelse av virksomhet, enten ved å innta særlige bestemmelser om samtykke virksomhetsoverdragelse eller «change of control». Slike bestemmelser vil normalt ikke sikre utleier mot overdragelser i konkurs ettersom dekningslovens § 7-10 fastslår at slike bestemmelser skal settes til side.

I noen tilfeller vil boet kunne anse selve leiekontrakten som attraktiv for salg og dersom det ikke finnes hindre for dette i avtalen vil boet kunne omsette leiekontrakten på samme måte som andre aktiva.

Boet må imidlertid respektere kontraktens øvrige punkter. Eksempelvis må boet respektere kontraktens bestemmelser om virksomhetsart. Dersom kontrakten er begrenset til bokhandlervirksomhet er det kun dette som kan drives i lokalet, også etter en overdragelse i forbindelse med konkurs.

Dersom utleierne har sunt fokus på dette nå vil konsekvensene av større uroligheter i markedet kunne begrenses.

Artikkelforfatterne er advokat Thorvald Nyquist og Ina Wikborg Todal.