Juss

Ukens tips – Grunneiers innløsningsrett ved KPA og reguleringsplan

I ukens tips ser vi nærmere på vilkårene for innløsningsrett ved kommuneplanens arealdel (KPA) og reguleringsplaner.

Bjørn Frode Skaar er partner ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Kristine Alice Kolstad Hirsti er advokatfullmektig ved Wikborg Reins Bergens-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam. Foto: Erik Burås/StudioB13
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Kommuneplanens arealdel (KPA) og reguleringsplaner kan legge bånd på fremtidig arealutnyttelse av eiendommer på flere måter. Kommunen kan også innen 10 år fra planen ble kunngjort foreta ekspropriasjon til gjennomføring av planen. Plan- og bygningsloven kapittel 15 gir grunneier i visse tilfelle en mulighet til å framskynde den offentlige overtakelsen av en eiendom ved å kreve at ekspropriasjon blir foretatt straks reguleringsplanen er vedtatt (innløsning).

Grunneier har for det første en ubetinget rett til å kreve innløsning når en “ubebygd eiendom i dens helhet” reguleres til “offentlige trafikkområder, offentlige friområder, fellesområder, fornyelsesområder eller til statens, fylkets og kommunens bygninger og grav- og urnelunder”, jf. plan- og bygningsloven § 15-2.

Forutsetningen for innløsning etter første ledd er at reguleringen omfatter hele eiendommen og at eiendommen i sin helhet er ubebygd. Det gjøres oppmerksom på at “eiendom” etter bestemmelsen ikke er ensbetydende med en matrikkelenhet. Også grunnstykker som er adskilte og/eller har ulike bruksnumre kan etter omstendighetene anses som én eiendom, dersom de har tilstrekkelig nær faktisk og økonomisk sammenheng.

De opplistede formål følger den gamle plan- og bygningsloven (1985) sin angivelse av formålskategorier. Etter dagens lov gjelder innløsningsretten for områder som i planen er avsatt til samferdselsanlegg til offentlig formål, fellesareal, omforming og fornyelse, samt bebyggelse og anlegg som er avsatt til offentlig formål. Offentlige friområder vil etter dagens lov antakelig tilsvare hovedformålet “grønnstruktur” med unntak av underkategorien “naturområder”.

Dersom deler av eiendommen er bebygd, må innløsningsrett vurderes etter bestemmelsens annet ledd, som regulerer når man kan kreve innløsning ved “ubebygd del av eiendom”. I tillegg til at den ubebygde delen av eiendommen må omfattes av ett reguleringsformål angitt i første ledd, er det også et vilkår at ekspropriasjonen vil føre til at eiendommen ikke lenger kan nyttes på en “regningssvarende måte”. Det er ikke tilstrekkelig at planen medfører at avkastningen av eiendommen reduseres. Det avgjørende er om de utnyttingsmuligheter som er i behold er tilstrekkelige til å gi grunnlag for en akseptabel økonomisk utnyttelse av eiendommen eller ikke. Dette må avgjøres etter en helhetsvurdering.

Også ved vedtakelse av KPA har grunneier i visse tilfeller rett til å kreve innløsning. Etter plan- og bygningsloven § 15-1 gjelder dette dersom “ubebygd eiendom eller større del av slik eiendom” i KPA reguleres til noen av de ovenfor nevnte formål og eiendommen ikke lenger kan nyttes på regningssvarende måte. Siden den endelige arealdisponeringen er usikker ved KPA kan man tidligst fremsette innløsningskrav etter at det har gått fire år uten at eiendommen har blitt omregulert til annet formål.

Det er viktig å være oppmerksom på at krav om innløsning etter plan- og bygningsloven § 15-2 må fremsettes innen tre år fra det tidspunkt reguleringsplanen ble kjent. I lovens § 15-1 er det ikke lovfestet noen tilsvarende frist. Kravet vil imidlertid kunne foreldes etter foreldelsesloven dersom det ikke gjøres gjeldende innen tre år etter at det tidligst kunne ha vært fremsatt, det vil si fire år etter at KPA ble vedtatt.


Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

 

Nesten hele hyttefeltet til 200 mill forsvant på et blunk
Aktuelt
800 boliger. Minst 3 milliarder kroner (+)
Bolig
Bygger næringsbygg til over 200 mill
Aktuelt
Oslo Finans med ansettelser
Karriere
Höegh utvider styret
Karriere
Skjer'a? Få med deg alt. Bli abonnent her!
Nå går starten for prosjektet til 300 mill (+)
Bolig
Malling med digital storsatsing
Tech
Kan revolusjonere morgendagens hyttebygging (+)
Utvikling
Advarer mot byggebrems i nord
Utvikling

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.