Utleiers ABC – Del 29 – Lovvalg og tvisteløsning

Meglerstandardens lovvalgs- og tvisteløsningsbestemmelse sikrer at leieavtalen i sin helhet reguleres av norsk rett og fastsetter hvordan tvister skal behandles. Bestemmelsen bør imidlertid i enkelte tilfeller endres for ytterligere å ivareta utleiers interesser.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 28 – Forholdet til husleieloven

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 27 – Særlige bestemmelser

GenereltMeglerstandarden legger til grunn at leieavtalen reguleres av norsk rett. Dersom husleieloven gjelder, er enkelte bestemmelser ufravikelige, og det er da praktisk at leieavtalen i sin helhet reguleres av norsk rett.

DLA Piper har erfart at meglerstandarden benyttes i leieforhold utenfor Norge. Det er da viktig å være oppmerksom på at selv om partene avtaler norsk rett, kan ufravikelige lovvalgsregler i det land hvor eiendommen ligger medføre at rettsreglene i dette landet får anvendelse.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 26 – Overdragelse

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 25 – Fremleie

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 24 – Tinglysning og pantsettelse

Valg av tvisteløsning reiser spørsmål om partene skal benytte ordinære domstoler eller voldgift, og hvor søksmål skal reises. Det er stor grad av avtalefrihet tilknyttet disse spørsmålene, men det er viktig å være klar over at valget kan få betydning eksempelvis ved muligheten for tvangsfullbyrdelse.

LovvalgVed utleie av eiendom beliggende i Norge, bør utleier ikke godta at leieavtalen skal reguleres av utenlandsk rett. Bakgrunnen er at norske leieavtaler er skrevet i lys av norske rettsregler og med visshet om at avtalens bestemmelser utfylles av norsk bakgrunnsrett.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 23 – Fraflytting

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 22 – Leietakers avtalebrudd / utkastelse

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 21 – Utleiers avtalebrudd

Dersom partene skulle avtale et annet lands rett, må partene være bevisste på at deler av husleieloven er ufravikelig. Eksempelvis vil formkrav til oppsigelse i husleieloven § 9-7 ikke kunne fravikes, dersom loven får anvendelse.

Dessuten må utleier undersøke hvilke ufravikelige regler som gjelder for det aktuelle landet, ettersom bakgrunnsretten kan være til dels ulik fra den norske.

Det er sjeldent at profesjonelle utenlandske leietakere ønsker at leieavtalen skal reguleres av utenlandsk rett. Utenlandske leietakere ønsker imidlertid ofte at leieavtalen utarbeides både på norsk og engelsk, eller kun på engelsk. I slike situasjoner bør utleier passe på at leieavtalen klart angir hvilken versjon som skal ha forrang og at leieavtalen reguleres av norsk rett.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 20 – Brann/destruksjon

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 19 – Forsikring

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 18 – Leietakers endring av leieobjektet

Eiendommens verneting og behov for befaringEtter tvisteloven er utgangspunktet at søksmål som gjelder fast eiendom enten skal behandles av de ordinære domstolene der saksøkte har sitt forretningssted eller der eiendommen ligger. Partene kan imidlertid avtale at et bestemt verneting skal gjelde. En slik avtale kan enten supplere eller erstatte lovens normalordning.

Utgangspunktet etter meglerstandarden er at partene vedtar eiendommens verneting. Dette innebærer at søksmål skal anlegges i den rettskrets som eiendommen ligger og at adgangen til å reise søksmålet ved saksøktes alminnelige verneting etter tvisteloven § 4-4 første ledd er tilsidesatt.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 17 – Utleiers arbeider i leieobjektet/eiendommen

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 16 – Leietakers vedlikeholdsplikt

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 15 – Utleiers vedlikeholds- og utskiftningsplikt

Tvister som har sitt utspring i leieavtalen reiser noen ganger behov for befaring av eiendommen under en eventuell rettssak. Som oftest er det derfor hensiktsmessig at eiendommens verneting vedtas av partene. Hvis partene har avtalt et annet verneting i et slikt tilfelle, kan dette medføre både tids- og kostnadskrevende prosesser.

Bruk av eiendommens verneting kan imidlertid være utfordrende dersom eiendommen geografisk ligger langt fra der utleier har sitt virke, eller i situasjoner der eiendommens rettskrets er spesielt avsides lokalisert. Utleier bør derfor vurdere hvilket verneting som er mest hensiktsmessig i den enkelte leieavtalen, og som best mulig ivaretar utleiers interesser.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 14 – Utleiers adgang til eksklusivt areal

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 13 – Leietakers bruk av leieobjektet

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 12 – Sikkerhetsstillelse

Særlig om voldgiftVoldgift er en privat tvisteløsning hvor partene avtaler hvem som skal være rettens dommere etter at tvisten har oppstått. Dersom partene ønsker å avtale at tvister skal avgjøres ved voldgift, har meglerstandarden forslag til avtaletekst inntatt bak i meglerstandarden.Voldgiftsprosess kan være hensiktsmessig blant annet som følge av mulighet for konfidensialitet, en mer effektiv rettsprosess og spesialiserte dommere.

På den annen side kan voldgift medføre en mer kostbar prosess enn ved ordinær domstolsbehandling i en instans. Dommerne skal som oftest ha ordinær timelønn for både forberedelse, gjennomføring og domsskrivning. Ved ordinær domstolsbehandling utgjør gebyret til sammenlikning en begrenset kostnad.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 11 – merverdiavgift

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 10 – leieregulering

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 9 – felleskostnadene

Andre momenter som skiller voldgift fra ordinære domstoler, er at avgjørelsen er endelig og derfor ikke kan påklages. Videre er terskelen for å ta ut søksmål ofte høyere, slik at rettsprosesser om «bagatellmessige forhold» unngås.

Meglerstandardens voldgiftsklausul fastsetter at voldgiftsretten skal bestå av tre dommere, hvorav partene oppnevner hver sin dommer. Ofte kan det være praktisk at partene blir enige om alle dommerne, for også å ha kontroll på oppnevnelsen av den tredje dommeren.

Utover dette er det voldgiftsloven som regulerer prosessen ved en voldgiftssak. Voldgiftsloven innebærer at partene i større grad kan bli enige om «reglene» for rettsprosessen og dermed ha større styring over saken.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – Del 8 – Leien

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 7 – leieperioden

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 6 – overtakelse

Forholdet til andre parter og tvisterI noen tilfeller, eksempelvis utviklingsprosjekter, bør utleier vurdere inntatt samme lovvalgs- og tvisteløsningsbestemmelser i ulike avtaler som utleieren er part i. Dette for å unngå en situasjon der det eksempelvis er avtalt voldgift mot entreprenøren, mens det er avtalt ordinær domstolsbehandling mot leietaker for de samme forhold.

TvangsfullbyrdelseRettskraftige norske dommer kan som utgangspunkt tvangsfullbyrdes i Norge.

Muligheten for å tvangsfullbyrde norske dommer i utlandet varierer med det enkelte lands rettssystem og internasjonale konvensjoner. Luganokonvensjonen er et eksempel på en avtale som blant annet inneholder regler om fullbyrding av dommer fra ordinære domstoler, og som kan benyttes for fullbyrding i de fleste europeiske land.

Luganokonvensjonen gjelder imidlertid ikke for voldgift. For voldgiftsdommer er det New York-konvensjonen som er den sentrale avtalen. Den gir blant annet rett til fullbyrding av voldgiftsdommer i en rekke land, herunder USA og Canada.

Dersom leieavtalen inngås med en leietaker hjemmehørende i et land som er omfattet av New York-konvensjonen, men ikke av Luganokonvensjonen, bør utleier således vurdere voldgift.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 5 – leietakers virksomhet

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 4 – leieobjektet

Alternative tvisteløsningsformerMeglerstandarden inneholder ingen bestemmelser om alternative tvisteløsningsformer, ut over voldgift eller domstolsbehandling. DLA Piper erfarer at andre enklere og alternative tvisteløsningsmekanismer kan bidra til å redusere konfliktnivået og unngå rettsprosesser.

Flere av standardkontraktene innenfor bygge- og anleggsbransjen inneholder eksempelvis reguleringer som introduserer mekling og oppmanns-/ekspertavgjørelser. Hensikten er å legge til rette for at partene kan oppnå minnelige løsninger uten rettssak. I leieavtaler med tilvirkningselementer – eksempelvis der utleier plikter å gjøre omfattende leietakertilpasninger – kan slike mekanismer vurderes.

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 3 – eiendommen

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 2 – partene

LES OGSÅ: Utleiers ABC – del 1 – meglerstandardene