Juss

Utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav: – På tide med ny forvaltningslov

Ny forvaltningslov er på trappene. Her foreslås det å lovfeste blant annet vilkårs- og myndighetsmisbrukslæren.

«FISKALT PÅLEGG»: Et rekkefølgekrav i Selvaag-prosjektet Bispelua på Mortensrud i Oslo ble tidligere i år kjent ugyldig av Oslo tingrett. «Et vilkårlig og fiskalt pålegg for boligkjøperne», konkluderte retten. Nå går det mot endring av forvaltningsloven. (Foto: Selvaag Bolig)
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Før sommeren avsa Oslo tingrett to dommer om Oslo kommunes praktisering av utbyggingsavtaler og rekkefølgekrav. Midt mellom disse dommene sendte departementet et forslag til ny forvaltningslov på høring med høringsfrist i begynnelsen av desember.

Departementet foreslår blant annet å lovfeste deler av den såkalte myndighetsmisbrukslæren.

Ut fra dommene kan det virke som det er på tide at vi får en ny forvaltningslov med en lovfesting av reglene om myndighetsmisbruk, snart 50 år etter at nåværende lov trådte i kraft.

Eksempler på ulovfestet forvaltningsrett i praksis
Den første dommen gjaldt Selvaag Bolig. Her konkluderte Oslo tingrett med at rekkefølgekravet om utbedring av en turvei var i strid med den ulovfestede myndighetsmisbrukslæren. Etter rettens syn var sammenhengen mellom utbygging og turstien “svak og perifer”.

Retten mente også at realisering av et generelt behov (bedre turvei) som bare ville komme andre til gode, utgjorde et utenforliggende hensyn.

LES OGSÅ: Selvaag Bolig vant tvist om rekkefølgekrav i Oslo

Turveien utgjorde ingen saklig grunn til å stanse utbyggingen i påvente av tiltaket. Retten mente også at vilkåret fremstod som vilkårlig og som et fiskalt pålegg for boligkjøperne.

SENIORADVOKAT: Martin Bogstrand Sørensen.

I den andre saken, som gjaldt Entra Eiendom, konkluderte Oslo tingrett blant annet med at rekkefølgekravet om sykkeltilrettelegging og gate- og trikketiltak på en strekning forbi utbyggingsområdet var ugyldig under henvisning til myndighetsmisbrukslæren.

LES OGSÅ: Entra vant rekkefølgesak mot kommunen (+)

Også i denne dommen la retten vekt på at rekkefølgekravene var motivert av fiskale hensyn, og derfor ikke saklig begrunnet i selve utbyggingen. Også i denne saken var det derfor tatt utenforliggende hensyn.

Om vilkårslæren
Mange lover gir forvaltningen rett til å knytte vilkår til tillatelser eller andre goder. Dersom en part ikke har et ubetinget krav på en tillatelse eller et gode, men det derimot beror på forvaltningens skjønn om dette skal gis, kan tillatelsen gjøres betinget av at bestemte vilkår oppfylles.

Den ulovfestede vilkårslæren innebærer at forvaltningen ikke står fritt til å stille slike vilkår. Vilkårene må ha en saklig sammenheng med tillatelsen og ikke være uforholdsmessig tyngende. 

LES OGSÅ: – Selvaag-dommen bør være en vekker 

Om myndighetsmisbrukslæren
Også den ulovfestede myndighetsmisbrukslæren setter grenser for forvaltningens frie skjønn. Forvaltningen kan ikke legge vekt på utenforliggende hensyn. Vedtak skal heller ikke være vilkårlige, grovt urimelige eller innebære usaklig forskjellsbehandling.

ADVOKAT: Helene Hem Halum.

Lovfesting av vilkårs- og myndighetsmisbrukslærene
I 2015 ble det oppnevnt et lovutvalg som skulle gjennomgå gjeldende forvaltningslov og ulovfestet forvaltningsrett. Drøyt tre år senere er resultatet – NOU 2019: 5 Ny forvaltningslov – avgitt til Justis- og beredskapsdepartementet.

Lovutvalget foreslår å lovfeste vilkårslæren. Når det gjelder myndighetsmisbrukslæren foreslås å lovfeste reglene om at forvaltningen ikke kan legge vekt på utenforliggende hensyn og at forvaltningsskjønnet ikke kan være vilkårlig eller innebære en usaklig forskjellsbehandling. Skranken mot grovt urimelige vedtak foreslås derimot ikke lovfestet.

Det kan stilles spørsmål ved begrunnelsen for ikke å lovfeste skranken mot grovt urimelige vedtak, men vi mener det er fornuftig at vilkårslæren og i hvert fall deler myndighetsmisbrukslæren lovfestes. Gjennom en lovfesting tør vi håpe på at saksbehandlere i forvaltningen blir mer oppmerksomme på skrankene for forvaltningsskjønnet, noe som kan bidra til flere riktige vedtak.

LES OGSÅ: Utbygger krever millioner etter rekkefølgekrav

En lovfesting vil også gjøre reglene mer tilgjengelige for de private partene. Det er viktig at parter som mottar en tillatelse med tyngende vilkår, forholdsvis enkelt kan få kunnskap om at forvaltningen ikke står fritt til å sette vilkår eller treffe ulike avgjørelser i like tilfeller.

Som nevnt utløper høringsfristen primo desember, og det gjenstår dermed å se hva som blir den endelige lovteksten.

Forfatterne er senioradvokat Martin Bogstrand Sørensen og fast advokat Helene Hem Halum fra Advokatfirmaet Selmer AS.

LES OGSÅ: Fornøyd med dommene om utbyggingsbidrag

Vil utvide kjøpesenter med boliger
Utvikling
Skal drive restaurantene i Munchmuseet (+)
Aktuelt
Boligøya er verdt to milliarder kroner (+)
Bolig
Sammen for å løfte sentrum (+)
Utvikling
Blir partner i DARK
Karriere
Skjer'a? Få med deg alt. Bli abonnent her!
Investor må bla opp etter uklar avtale (+)
Analyse
Klare for milliardinvesteringer i eiendom
Aktuelt
Satser på store leiligheter utenfor sentrum (+)
Bolig
Blir hedret i nasjonalt verdiprosjekt
Tech

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.