Ukens tips: Opphør av festeforhold – sletting av festeavtalen

Det kan være ulike grunner til at et festeforhold opphører. Fester kan ha rett til å innløse tomten i henhold til festeavtalen eller tomtefesteloven, fester kan ha rett til å si opp festeforholdet eller festetiden er utløpt. Eventuelt kan bortfester ønske å kjøpe bygget fra fester, eller fester etter tomtefesteloven har rett til å kreve at bortfester overtar bygget mot vederlag. I alle tilfeller vil det være hensiktsmessig å slette den tinglyste festeavtalen.

Dersom festeforholdet opphører og fester skal innløse tomten, skal bortfester utstede et skjøte for overdragelse av tomten til fester – og det vil påløpe dokumentavgift basert på tomtens verdi/innløsningssummen. Sletting av festeavtalen kan gjøres enten i skjøtet eller på en egen erklæring utstedt av fester. Heftelser i festeretten, typisk pant, vil automatisk bli overført til grunnen, som fester blir hjemmelshaver til ved tinglysing av skjøtet.

Dersom festeforholdet opphører og tomten er ubebygd, vil det være tilstrekkelig å tinglyse en sletteerklæring – og dette utløser ikke krav om dokumentavgift.

Dersom festeforholdet opphører og bortfester skal overta bygget, skal fester utstede et skjøte for overdragelse av bygget – og det vil påløpe dokumentavgift basert på byggets verdi. Sletting av festeretten kan gjøres enten i skjøtet eller på en egen erklæring utstedt av fester. Heftelser i festeretten, typisk pant, må slettes i forkant eller ved tinglysingen av sletteerklæringen.

Ved sletting av festekontrakten må partene ta stilling til hva som skal skje med eventuelle andre rettigheter som er inntatt i festekontrakten. Slike rettigheter kan enten bli overført til grunnen eller slettes sammen med festeavtalen. Dersom rettighetene er til fordel for tredjeparter, vil det være nødvendig å innhente samtykke fra tredjepartene før rettighetene kan slettes (dersom det er ønskelig). Dette kan være en krevende øvelse, særlig i de tilfeller hvor rettighetshaverne er uspesifisert eller ikke identifisert.

Dersom det ble inntatt en passus i sletteerklæringen fra fester om at ingen tredjeparters rettigheter ville bli berørt av sletting av festeavtalen, ble dette tidligere lagt til grunn av Statens kartverk og festeavtalen ble slettet i sin helhet. Vår erfaring er at kartverket i dag utøver en reell kontroll av hvorvidt tredjeparters rettigheter blir berørt av sletting av festeavtalen. Kartverket gjennomgår festeavtalen, og dersom kartverket er usikker på om sletting vil berøre tredjeparters rettigheter, vil kartverket nekte tinglysing av sletteerklæringen og anmode om at dette avklares nærmere med de kartverket anser som (mulige) rettighetshavere.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.