Juss

Samspillprosjekter – hvordan unngå konflikter?

Det oppstår stadig vekk tvist i samspillprosjekter i bygg- og anleggsbransjen. Vi ser nærmere på hvordan man kan unngå konfliktene.

Advokat Stine Heggset Woxmyhr og advokatfullmektig Alexander Stulien i Thommessen.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatterne er advokat Stine Heggset Woxmyhr og advokatfullmektig Alexander Stulien i Thommessen.

Flere bransjer har sett en økning i antallet samspillsprosjekter de siste årene, særlig bygg- og anleggsbransjen. Flere private og offentlige byggherrer har tatt i bruk totalentreprise med samspill som kontraktsform, og det er bred enighet om at tidlig involvering av aktørene i prosjektet er positivt. Vellykkede samspillsentrepriser kan redusere de samlede prosjektkostnadene, gi bedre ressursutnyttelse for alle involverte og virke konfliktdempende. I praksis ser vi likevel at det regelmessig oppstår tvist også i samspillprosjekter.

Det finnes foreløpig ingen standardkontrakt for samspillentreprise, og samspillkontraktene som inngås er av ulik karakter. De vanligste modellene for samspillsprosjekter er at det foreligger samspill mellom byggherre og totalentreprenør både i utviklings-, prosjekterings- (fase 1) og utførelsesfasen (fase 2), eller samspill bare i fase 1 og ordinær totalentreprise i fase 2. Det er den førstnevnte modellen, dvs. samspill i begge faser, som er samspill i egentlig forstand. I slike tilfeller inngår partene kontrakt om samarbeid i prosjekteringsfasen hvor målet er å utarbeide et godt prosjekteringsunderlag. I utførelsesfasen vil samarbeidet normalt baseres på en totalentreprisekontrakt med incentivordninger, hvor fordeling av overskridelser og besparelser i forhold til målpris er avtalt, og med utvidede samarbeidsplikter for partene med felles fokus på prosjektet.

Selv om samspillsprosjekter kan virke konfliktdempende, ser vi som nevnt at det også oppstår tvist i denne type prosjekter. Vår erfaring er at slike tvister ofte kan spores tilbake til overgangen fra utviklings- og prosjekteringsfasen til utførelsesfasen. Noen grep kan imidlertid tas for å redusere risikoen for tvist:

• Rollefordeling og ansvar: Utviklings- og prosjekteringsfasen er ofte preget av optimisme og positiv stemning. Tydelig regulering av roller og oppgaver i denne fasen kan bidra til å unngå tvister senere i prosjektet. Særlig viktig er det å avklare hvem som har ansvaret for de enkelte tekniske fag og rådgivere, slik som arkitekt, interiørarkitekt og brannrådgiver i et byggeprosjekt.

• Sluttresultat: Byggherren bør ha en klar formening om prosjektets tiltenkte sluttresultat, og dette bør være godt reflektert i prosjekteringsunderlaget. Ved uklarhet vil priskalkylen ikke kunne reflektere forventet prosjektkostnad, og diskusjoner om endringer og justering av målpris vil kunne forrykke det tiltenkte samspillet i utførelsesfasen.

• Grunnlag for å avbryte samarbeidet etter fase 1: Vilkårene for og virkningene av at samarbeidet avbrytes etter utviklings- og prosjekteringsfasen bør adresseres og tydelig reguleres mellom partene.

• Prosjekteringsunderlag og priskalkyle: Hovedhensikten med å involvere entreprenøren i en tidlig fase av prosjektet er å sikre et mest mulig gjennomarbeidet og optimalisert prosjekteringsunderlag for utførelsesfasen. Prosjekteringsunderlaget er også utgangspunkt for entreprenørens priskalkyle og dermed også prosjektets målpris. Ofte er imidlertid prosjekteringsunderlaget mangelfullt, og det kan være uklart hvilke arbeider og risikofaktorer som er priset inn og hensyntatt i priskalkylen og målprisen. Det oppstår derfor gjerne et sprik mellom entreprenørens og byggherrens forventninger til hvilke arbeider og risikoer som er priset inn, hvilket i sin tur leder til uenighet og tvister.

Vår erfaring er at partene i forprosjektfasen må tørre å utfordre hverandre og være tydelige i kommunikasjonen om (1) hva som omfattes av arbeidsbeskrivelsen i prosjekteringsunderlaget og (2) hvilke forutsetninger og risikofaktorer som er lagt til grunn for entreprenørens priskalkyle. Dessverre ser vi, og kanskje oftere i samspillskontrakter enn ellers, at partene har snakket forbi hverandre i tidlig fase, og at det under utførelsen oppstår uenighet om hvilke forhold som omfattes av målprisen.

• Tilpass kontrakten til det konkrete prosjekt: Det finnes ulike mekanismer som kan tas inn i kontrakten og som kan bidra til et vellykket prosjekt. Dette kan være kjøreregler for samspillet, åpen bok-bestemmelser, incentivmekanismer og tvisteløsningsbestemmelser. Det vil ofte lønne seg å bruke noe tid på å finne de rette mekanismene på forhånd, tilpasset det konkrete prosjekts drivere.

Sparer millioner på å tenke grønt
Aktuelt
OBOS satser millioner på kunstig intelligens
Tech
Far og sønn tar gevinster i øst og i nord (+)
Analyse
Her er byggebransjens testlab
Play
Her har eierne kuttet leiligheter i to omganger (+)
Bolig
Ikke gå glipp av noe! Meld deg på nyhetsbrev her!
Fra utsiden til innenforskap
Aktuelt
Selvaag Boligs fordel i kampen om tomtene (+)
Aktuelt
Nytt AKA-kjøp i Sandefjord
Transaksjoner
Åtte av disse leilighetene blir kanskje ikke bygget (+)
Bolig

Motta gratis nyhetsbrev fra estate

Få eiendomsnyheter alle hverdager, pluss en oppdatering over ukens viktigste og mest leste saker fra eiendomsbransjen hver lørdag.