Etter å ha bodd i en utleieleilighet i litt over ett år, oppdaget leietakeren ukjente sår på kroppen sommeren 2018. Skadedyrkontrolløren Anticimex konkluderte med at det var veggdyr i boligen og den kvinnelige leietakeren flyttet ut. Utleieren Oslo Eiendomsinvest sendte brev til leietakeren med informasjon om at det var funnet veggdyr i leiligheten og påla samtidig leietaker å dekke kostnadene ved sanering.
Leietaker sa imidlertid opp leieavtalen, som kunne sies opp med tre måneders varsel. En uke senere sendte leietaker brev til utleier hvor hun anså avtalen som vesentlig misligholdt og derfor hevet avtalen. Hun viste blant annet til at utleier nektet å sanere leiligheten med mindre leietaker sto økonomisk ansvarlig.
Saken ble så klaget inn for Husleietvistutvalget, med krav om fritak for leie i august og fremover, samt tilbakebetaling for leie for juli. Gjennom høsten, helt frem til 14. november, forsøkte utleier å få tak i leietaker for overlevering av nøklene, noe som ble et poeng da saken endte opp i Husleietvistutvalget. Der ble det avgjort at det forelå en mangel som ga rett på prisavslag, som ble fastsatt til 75 prosent for juli. Det ble også avgjort at det var en vesentlig mangel som ga hevingsrett. Men fordi nøklene til leiligheten ikke var levert tilbake til Oslo Eiendomsinvest, og leietakers eiendeler sto igjen i leiligheten, kom utvalget til at leiligheten ikke var tilbakelevert. Leietaker fikk dermed ikke medhold om betalingsfritak etter heving. Utvalget fant det heller ikke bevist at legeutgifter leietaker hadde hatt i mai, juni og juli, hadde sammenheng med veggdyrplagene, og ga ikke erstatning for disse.
Oslo Eiendomsinvest brakte så saken inn for Oslo tingrett, med krav om husleie frem til leiligheten var overlevert.
Les også: Erstatning etter fiktivt eiendomsprosjekt
Les også: Krevde prisavslag for støy, men ble ikke hørt i retten
Leietaker bestred kravet og fremsatte et motkrav for tilbakebetaling av leie for mai, juni og juli 2018 og refusjon for legeutgifter i forbindelse med plager knyttet til veggdyrene.
Oslo Eiendomsinvest mener selskapet kan kreve husleie for perioden frem til tilbakelevering av nøkkel til leiligheten i desember, noe som utgjør 31 323 kroner. I tillegg krevde utleier erstatning for sanering av boligen, vask, frakt av møbler, lagerleie og renter og purregebyr. Totalt 21 422 kroner. Oslo Eiendomsinvest anfører også at leietaker ikke har grunnlag til å kreve avslag i leien eller retting av forhold som leietaker er skyld i. Saksøker mener leietaker selv har brakt veggdyrene inn i leiligheten og derfor må stå til ansvar og rydde opp selv. Det at leietaker har brakt veggdyrene skal i alle fall ikke gi noe grunnlag for heving, mener utleier.
Les også: Boligpåbygg ble mareritt
Leietaker mener på sin side at det ikke er ført bevis for at leietaker brakte veggdyrene inn i leiligheten og at dette uansett ikke er avgjørende. Leietaker har ikke opptrådt uaktsomt og har behandlet leiligheten i samsvar med leieavtalen (jfr. husleieloven § 5-1 annet ledd). Videre skal det at utleier nektet å sanere boligen gi en vesentlig mangel som gir rett til å si opp leieavtalen (jfr. husleieloven § 2-12). Leietaker mener også at hevingstidspunktet må gjelde fra da hun flyttet fra leiligheten og leieforholdet klart må anses oppgitt (jfr. husleieloven § 10-2 første ledd tredje punktum). At nøklene først ble overlevert senere, skal ikke være avgjørende.
De to partene er uenige om leietaker kunne heve avtalen med umiddelbar virkning i juli 2018 etter at veggdyrene ble oppdaget og om leietaker skal betale i den normale oppsigelsestiden på tre måneder. Retten vil derfor først ta stilling til om leietaker hadde rett til å heve avtalen.
Les også: Like vilkår ga dobling i husleie
Ifølge husleieloven § 2-12 kan leietaker heve avtalen dersom en mangel medfører vesentlig mislighold. For å avgjøre dette spørsmålet, er det avgjørende hvem av partene som er ansvarlige for å foreta sanering og bli kvitt veggdyrene. Ifølge leieavtalen står det at leier er ansvarlig for at gjenstander som tas inn i leiligheten ikke er befengt med veggdyr og at alle kostnader ved en sanering må dekkes av leietaker.
Retten mener det er rimelig klart at kostnadene må dekkes av leietaker når leietaker selv har brakt veggdyrene inn i boligen (eller noen leietaker gir adgang til leiligheten). En rapport fra Anticimex slår fast at veggdyrene må ha kommet inn i leiligheten mens leietaker bodde der, og at siden det ikke ble funnet veggdyr i tilstøtende områder, syntes sannsynlig at de ikke hadde kommet fra etasje over eller under.
Men både leietaker, hennes kontaktperson på NAV og utleiers partsrepresentant forklarte at det hadde vært veggdyrplager i bygården og nabobygården, som begge eies av Oslo Eiendomsinvest. Veggdyrene kan dermed ha kommet inn i leiligheten etter å ha vært i andre leiligheter først.
Les også: Advokater krevde full kjøling i lokaler om natten
«Etter en samlet bevisvurdering finner retten det som vel så sannsynlig at veggdyrene har kommet inn i leiligheten på andre måter enn ved at leietaker har brakt veggdyrene inn i leiligheten», skriver retten og mener at leietaker dermed ikke har handlet i strid med «tilbørlig aktsomhet» eller i strid med leieavtalen, jfr. husleieloven § 5-1 annet ledd. Konsekvensen av det er at utleier var forpliktet til å avhjelpe manglene ved å foreta sanering og andre tiltak for å holde leiligheten i avtalt stand, jfr. husleieloven § 5-3 og leieavtalens punkt 5 og 6. Når det ikke ble gjort, er det ifølge retten en vesentlig mangel som gir grunnlag for heving av husleieavtalen i juli.
Når det gjelder når leiligheten ble tilbakelevert, viser retten til husleielovens § 10-2 som sier at leieren skal stille boligen til disposisjon den dagen leieforholdet opphører. Skjer ikke dette, kan utleier kreve leie helt frem til man får disponert leiligheten.
Utgangspunktet er at tilbakelevering skjer når utleier har fått nøkler og ellers uhindret tilgang til boligen. Utleier har sendt flere brev til leietaker, men gjennom bevisførselen kom det frem at flere av brevene ikke hadde kommet frem til leietaker. Retten mener det er rimelig åpenbart at leietaker ikke hadde tenkt til å bli boende i leiligheten etter at det i hevingsbrevet ble slått fast at leiligheten var ubeboelig. Det trekkes også frem at leietaker brakte saken inn for Husleietvistutvalget med påstand om å bli fritatt fra å betale leie fremover i tid.
Retten la derfor til grunn at leiligheten ble tilbakelevert ved hevingserklæringen i juli.
Retten fant at utleier misligholdt avtalen ved å ikke sanere eller rense leiligheten for veggdyr. Dermed er ikke leietaker forpliktet til å betale for sanering eller andre kostnader utleier har krevd.
Når det gjelder leietakers motkrav, slår retten fast at det har vært en mangel på grunn av veggdyrene i mai, juni og juli. Leietaker får 100 prosent refusjon i perioden fra hun flyttet ut av leiligheten og 50 prosent refusjon fra veggdyrene ble oppdaget til hun flyttet ut. Det gir en total refusjon av husleien på 19 209 kroner. I tillegg får leietaker dekket legeutgifter fra seks legekonsultasjoner på grunn av veggdyrbittene på til sammen 1727 kroner. Oslo Eiendomsinvest må også dekke saksomkostningene.
Det er dommerfullmektig Martin Ø. Kveim som er dommer i saken. Advokat Espen Holm Jensen (Advokatfirmaet Stadheim Vollen Parelius DA) hadde saken for Oslo Eiendomsinvest, mens advokat Øystein Haugland ( hadde saken for leietakeren.
