Ukens tips: Utbedring av leieobjektet ved leieperiodens utløp

Utgangspunktet etter husleieloven er at leieobjektet skal tilbakeleveres ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen, men likevel slik at utleier må akseptere alminnelig slit og elde, ved avslutning av leieforholdet. Det samme utgangspunktet følger i stor grad av meglerstandarden for næringsbygg- og lokaler, med den presiseringen at leieobjektet skal være i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand. Har leietaker oppfylt sin vedlikeholdsplikt, kan utleier derfor normalt ikke kreve dekket kostnader til eventuell utbedring ved leieperiodens utløp.

Dersom leietaker ikke oppfyller sin vedlikeholdsplikt og tilbakeleverer et mangelfullt leieobjekt, kan utleier kreve dekket nødvendige utgifter til utbedring jf. husleieloven § 10-3. Tilsvarende følger det av meglerstandarden at utleier kan utbedre de mangler som leietaker ikke har utbedret, for leietakers regning. Etter meglerstandarden kan utleier også kreve at leietaker kompenserer utleier for kostnadene som ville medgått til utbedring, selv om utleier velger å ikke foreta utbedringen.

Verken husleieloven eller meglerstandarden regulerer direkte de tilfellene hvor leieobjektet ikke tilbakeleveres i kontraktsmessig stand, og utleier samtidig har planer om å renovere hele leieobjektet. Denne problemstillingen har i år blitt omtalt av domstolene – først av Høyesterett på våren, og deretter av Borgarting lagmannsrett nå i høst.

Felles for de to dommene er at de gjaldt leie av næringslokaler, hvor leieobjektet ble tilbakelevert i mangelfull stand, og utleier samtidig hadde planer om å tilpasse leieobjektet til en ny leietaker. I høyesterettsdommen HR-2019-781-A uttalte Høyesterett at utleiers rett til å kreve dekket vedlikeholdskostnader etter husleieloven § 10-3 forutsetter at utleier har lidt et økonomisk tap. Et slikt tap hadde ikke utleier lidt, idet leieobjektet uansett skulle ombygges og tilpasses den nye leietakeren. Dermed kunne ikke utleier kreve kostnader til utbedring dekket av opprinnelig leietaker. Skulle det foreligge et økonomisk tap som leietaker må dekke, er det likevel ikke et krav om at utleier bruker erstatningen fra leietaker på å utbedre lokalene.

Det samme ble fulgt opp i den nylig avsagte lagmannsrettsdommen LB-2016-148055. Dommen tyder også på at det må skilles mellom de deler av leieobjektet som skal tilpasses ny leietaker og de delene som ikke skal tilpasses, slik at kostnadene til utbedring av sistnevnte kan kreves dekket av opprinnelig leietaker.

Ingen av de to dommene omtaler meglerstandardens klausul om at leietaker skal kompensere utleier for de kostnader som ville medgått til utbedring, selv om utleier velger å ikke foreta utbedringen. Meglerstandardens klausul peker på at et økonomisk tap for utleier ikke er et nødvendig vilkår for å kreve utbedringskostnader dekket av leietaker, i motsetning til uttalelsen fra høyesterettsdommen. Dermed er det gode grunner for å tolke meglerstandarden slik at utleier kan kreve dekket kostnader til utbedring selv om det ikke foreligger et økonomisk tap. Er utleier forberedt på å tilpasse leieobjektet til ny leietaker, kan det likevel være en fordel å eksplisitt regulere dette forholdet i leieavtalen.

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.