Juss

Standardkontrakter i byggearbeider kan gi tap

Dersom det ikke foretas særreguleringer i standardkontraktene som benyttes ved byggearbeider vil boligutbyggeren risikere å sitte igjen med misligholdkrav fra kjøperne uten å kunne videreføre disse mot entreprenøren.

Partner Frank Almås i Advokatfirmaet Hjort.
FacebooktwitterlinkedinmailFacebooktwitterlinkedinmail

Artikkelforfatter er partner Frank Almås i Advokatfirmaet Hjort.

Dette gjelder selv om grunnlaget for kravene er at entreprenøren har misligholdt sine forpliktelser. Årsaken til dette er at kjøperne etter bustadoppføringsloven har et sterkere vern enn det utbyggeren har etter standardkontraktene.

Kontraktsmessig organisering

Et boligprosjekt kan kontraktsmessig organiseres på ulike måter. En vanlig måte å organisere prosjektet på er at utbyggeren (byggherren) inngår entreprisekontrakt med én entreprenør for samtlige fag. Mellom utbygger og entreprenør vil man vanligvis anvende standardkontraktene fra Standard Norge, typisk NS 8407 for totalentrepriser og NS 8405 for utførelsesentrepriser. For de fagene entreprenøren ikke dekker selv inngår entreprenøren kontrakter med underentreprenører.

Videre vil utbyggeren inngå salgsavtaler for boligene med kjøperne. Kjøperne vil oftest være forbrukere, og ved salg av bolig under oppføring til forbrukere gjelder bustadoppføringsloven.

Ulikheter mellom bustadoppføringsloven og standardkontraktene

Bustadoppføringsloven har et særlig forbrukervern, mens standardkontraktene fra Standard Norge er tenkt brukt mellom profesjonelle parter og ikke er tilpasset situasjoner hvor utbyggeren selger boliger til forbrukere. Det innebærer at kjøperne etter bustadoppføringslova har et sterkere vern og flere rettigheter enn det utbyggeren har etter standardkontraktene. Dette gjelder bl.a. reklamasjonsreglene, vilkårene for å fremme misligholdkrav, og utmålingen av misligholdkrav.

Dersom det ikke foretas særreguleringer i entrepriseavtalen vil utbyggeren derfor kunne bli sittende igjen med risikoen for både mangels- og forsinkelseskrav fra kjøperne, uten å kunne videreføre disse kravene mot entreprenøren.

Utbyggeren vil i utgangspunktet ønske mest mulig back-to-back mellom de to avtaleforholdene. Back-to-back innebærer at avtalene blir mest mulig like, slik at risiko utbyggeren har overfor kjøperne overføres til entreprenøren. Ved fullstendig back-to-back vil all risiko byggherren har overfor kjøperne overføres til entreprenøren. Man ser sjelden at all risiko overføres. En av årsakene er at utbyggeren må betale entreprenøren for at entreprenøren skal påta seg risiko. Utbyggeren må derfor vurdere hvilken risiko det er hensiktsmessig å overføre i det enkelte prosjektet. Risiko som byggherren selv er i stand til å håndtere, og risiko som det er lite sannsynlig at vil manifestere seg, er det ikke hensiktsmessig å overføre.

Back to back mht. ytelsen

Det som er viktigst å passe på for utbyggeren er at entreprenøren er forpliktet til å levere det samme som utbyggeren er forpliktet til å levere til kjøperne. Dette gjelder både mht. omfang og kvalitet på leveransen.

For å oppnå dette må salgsprospektet inngå som et dokument i entrepriseavtalen. Kjøpernes tilvalg må også videreføres som endringer overfor entreprenøren. Hvis man ikke sørger for dette vil det kunne foreligge en mangel som utbyggeren ikke vil kunne videreføre mot entreprenøren. Utbyggeren må heller ikke som del av kontraktsforhandlingene med kjøperne, eller som kompensasjon for en forsinkelse, tilby ekstraytelser til kjøperne uten at det er avtalt med entreprenøren at entreprenøren i sin leveranse tar hensyn til denne ekstraytelsen.

Kontraktsmessige endringer som bør vurderes gjort i entrepriseavtalen

Det er også viktig at det for øvrig er sammenfall mellom det utbyggeren er forpliktet til etter salgsavtalen og det utbyggeren kan kreve etter entrepriseavtalen. Bustadoppføringsloven kan ikke fravikes til ugunst for kjøperne. Kontraktuell harmonisering må derfor foretas i entrepriseavtalen hvor det er avtalefrihet.

En kontraktsteknikk som kan benyttes er å innta en generell bestemmelse i entrepriseavtalen om at alle krav kjøperne kan rette mot utbyggeren vedrørende utførelse av kontraktsgjenstanden kan videreføres mot entreprenøren. Det bør presiseres at dette gjelder uavhengig av om utbyggeren har et tilsvarende krav mot utbyggeren etter NS 8405/NS 8407.

Utbyggeren må også kunne pålegge entreprenøren å utføre de samme endringene/tilvalgene som kjøperne kan kreve. I denne forbindelse kan det være hensiktsmessig å avtale at ale kontakt om tilvalg skal foregå direkte mellom kjøperne og entreprenøren.

Det er vanlig å avtale simultan overtakelse i tilfeller hvor boligen selges etter bustadoppføringsloven. Dette medfører at reklamasjons- og foreldelsesfristene starter å løpe samtidig i de to avtaleforholdene, og reduserer risikoen for at utbyggeren bli ansvarlig overfor kjøperne i en lengere periode enn hva entreprenøren er overfor utbyggeren. Uavhengig av om det er avtalt simultan overtakelse bør utbyggeren ha samme rett til å nekte overtakelse som kjøperne har. Dette kan sikres på to måter. Enten kan ordlyden i bustadoppføringsloven erstatte bestemmelsene i standardkontrakten, eller så kan man innta en bestemmelse i entrepriseavtalen om at utbyggeren kan nekte å overta dersom kjøperne kan nekte å overta.

Reklamasjonsreglene bør også tilpasses. Dette kan enten skje ved at reklamasjonsreglene i bustadoppføringsloven tas inn i entrepriseavtalen, eller ved at man avtaler at alle rettidige reklamasjoner fra kjøperne er rettidige overfor entreprenøren.

Videre bør man vurdere å innta en bestemmelse om at kjøpernes dagmulktskrav kan kreves erstattet av entreprenøren. En slik bestemmelse kan utformes på flere måter. I stedet for at utbyggeren krever dagmulkt på selvstendig grunnlag kan man f.eks. avtale at entreprenøren blir ansvarlig for kjøpernes dagmulktskrav. En annen variant er at det i utgangspunktet skal foretas en selvstendig beregning av utbyggerens dagmulktskrav, men at utbyggeren kan kreve erstatning for kjøpernes dagmulktskrav dersom disse overstiger utbyggerens selvstendige dagmulktskrav.

Det er ikke uvanlig at kjøperne holder tilbake deler av kjøpesummen. Utbyggeren vil i slike tilfeller ønske å holde tilbake et tilsvarende beløp overfor entreprenøren, og man kan avtale en automatisk rett for utbyggeren til å holde tilbake et tilsvarende beløp overfor entreprenøren som kjøperne holder tilbake overfor utbyggeren. Avhengig av hvordan bestemmelsen er formulert, vil dette kunne gjelde selv om kjøpernes tilbakehold skille være urettmessig.

Avhengig av prosjektets omfang og karakter, og partenes stilling, er det også en rekke øvrige forhold som bør vurderes særregulert. Ettersom entreprenøren vil kreve betalt for å påta seg risiko og ansvar, må det imidlertid vurderes konkret hva som er hensiktsmessig i det enkelte prosjekt.

Legg igjen en kommentar

Din e-postadresse vil ikke bli publisert. Obligatoriske felt er merket med *

Selvaag Eiendom styrker utviklingsavdelingen
Karriere
KLP Eiendom kjøper stort i København
Transaksjoner
Unge som tenker nytt: Fra milliardkjøp til brukeropplevelser (+)
Karriere
Passerer milliarden i sommer
Bolig
Slipper 161 nye leiligheter i markedet
Bolig
Ser du hele bildet i eiendom?
Estate PLUSS gir deg tilgang til alt!
Nye PLUSS artikler hver dag,
bestill Estate PLUSS her
Braathen øker stort i kontor som service
Transaksjoner
Kommunen selger 82 mål til 700 boliger (+)
Transaksjoner
Ny sjef i Veidekke
Karriere
Leieprisene vil fortsette å stige. Her er grunnen
Aktuelt