Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Union Gruppen kom nylig med sin seneste bankundersøkelse, der konklusjonene blant annet var strengere banker med hensyn til kravet til egenkapital, stabilisering av bankmarginene, men rekordstore forskjeller mellom marginene i de ulike bankene.
– Jeg kjenner meg i igjen i undersøkelsen og vil si at vi reflekterer omtrent gjennomsnittet. Vi har en sunn og god portefølje, sier Thomas Due (bildet), som er segmentansvarlig for næringseiendom i Nordea Norge.
Kundene holder igjen– Jeg kan bekrefte at belåningsgraden stadig er på vei nedover. Men det er ikke bare bankene som holder igjen her, men også kundene. De tar høyde for at yieldnivåene kan øke. I vår portefølje ligger en typisk belåning på 45-65 prosent, der hovedtyngden er fra 55-60 prosent. Det er ned 10 prosentpoeng sammenliknet med for to år siden, og det er blitt mer edruelighet i markedet, konstaterer Due.
Han mener Union-undersøkelsen har en svakhet ved at det blir litt for mye oppmerksomhet om sentrale kontorprosjekter i Oslo, mens man glemmer resten av Norge. Yieldnivåene ellers i landet ligger til dels på helt andre nivåer, typisk på 6-7 prosent.
Undersøkelsen viser altså at har marginene stabilisert seg på drøyt 2,3 prosentpoeng for at alminnelig godt kontorprosjekt i Oslo og 65 prosent belåning. På den annen side har rentenivået steget, slik at total lånekostnad for kundene er opp 90 basispunkter fra bunnen, altså 0,9 prosentpoeng.
Ut og inn– Men det spriker stort i marginene ifølge undersøkelsen, hvordan tolker du det?– Vi oppfatter at en del av bankene er veldig opp og ned i dette markedet, mens vi og DNB har fått ros for å være i markedet hele tiden, også under finanskrisen. For andre aktører er det ofte «fullt kjør» eller så har de «slukket lyset», beskriver Due konkurransesituasjonen.
– Mener du at utlånsmarginene nå ligger på et riktig nivå? – Ja, og jeg tror ikke at de går ned igjen. Jeg mener imidlertid at det er for liten spredning i marginene til lån med god og dårligere risiko. Mange lån er priset rundt 240 rentepunkter over pengemarkedsrentene, og marginene i dag varierer fra 1,65 prosentpoeng til la oss si 3 prosentpoeng. Disse marginene reflekterer ikke i stor grad nok risikoen, sier Due og fortsetter.
– Det burde ha vært større spredning, kanskje fra 1,5 til 4 prosentpoeng for å reflektere forskjellene. Selv med disse marginene blir ikke lånekostnaden så høy, rundt 6 prosent, og det var der vi var for noen år siden, fortsetter han.
Svinger merNordea Norge gir for tiden mest 3-årige eiendomslån til sine kunder og noen 5-årige lån. Due sier de 5-årige lånene prises 30-40 basispunkter høyere enn de 3-årige lånene. Kundene får ikke banklån med 7-10 års løpetid, da må man eventuelt i obligasjonsmarkedet. Union trekker også frem i den seneste undersøkelsen at bankenes innlånskostnader har gått mer ned enn utlånsmarginene.
– Det slår begge veier. Da innlånskostnadene til bankene gikk kraftig opp, justerte vi ikke rentene like mye til kundene. Bankenes innlånskostnader svinger mer enn utlånsrentene, og Union måler bankenes marginale innlånskostnader, men snittet i banken over tid beveger seg ikke så mye, parerer banksjefen.
Nordea Norge får i prinsippet fra 1. januar 2017 filialstatus, men alt er ennå ikke formelt klart. Den nordiske storbanken med virksomhet i alle de fire store nordiske landene er i avsluttende dialog med tilsynsmyndighetene i de ulike landene.
Struktur– At Nordea Norge blir en filial, får ingen praktisk betydning for kundene, dette er mer en struktursak for banken. Men over tid gir det oss følelsen av å være én bank i stedet for de fire bankene som gikk inn i samarbeidet, kommenterer Due.
Bankene har de seneste årene måttet bygge egenkapital for å møte strengere kapitalkrav. Dette er trukket frem som en faktor som har dempet utlånsiveren.
– Vår egenkapitalsituasjon er ikke til hinder for å låne ut penger, og vi har en god og stabil drift i banken. Vi hadde en topp i utlånsveksten på forsommeren 2015, men inntjeningen på eiendomslån var bare sånn passe, så vi tok volumene noe ned frem til høsten 2016. Nå har vi utlånsvekst igjen, sier Due.
75 milliarderBrutto har Nordea Norge lånt ut om lag 75 milliarder kroner til næringseiendom. I disse volumene ligger også lån til egenbrukseiendommer og lån til boligbyggerne. Due anslår at om lag tre fjerdedeler av de totale volumene er til næringseiendom for utleie, det vil si ca. 60 milliarder kroner. To tredjedeler av dette igjen er lånt ut til Oslo og omegn.
– Vi har for tiden mye refinansiering og får mange henvendelser fra kunder i andre banker. Det gjelder ikke bare fra kunder i BN Bank, som har avviklet sin næringsvirksomhet, men også fra eksempelvis Danske Bank og Handelsbanken, sier Due.
– Hva tror du om utsiktene fremover?– Vi var en periode småskeptiske til utviklingen, men tror dette kommer til å gå godt. Norsk økonomi ser ut til å absorbere nedturen i oljesektoren på en god måte. Boligmarkedet redder mye av markedet for næringseiendom i form av konverteringer, så tilbudssiden her er under kontroll. Dessuten er entreprisekostnadene på akseptable nivåer som gjør at utbyggerne tjener penger, og det bygges lite på spekulasjon, fastslår Due.
