Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Tollefsen (bildet) har latt seg intervjue i podcasten til Newsec, for øvrig den syvende podcasten Newsec har kjørt de seneste månedene. Her blir Tollefsen blant annet spurt om hva han fokuserer mest på når han han kjøper, yielden – direkteavkastningen – eller verdiendringen.
Tollefsen sier at en av hans kjepphester, er at han ikke forstår hvorfor de profesjonelle investorene i Norge ikke kjøper flere boliger. Tollefsen peker på at det er veldig mange privatpersoner som kjøper en, to eller tre boliger, og det finnes en del selskaper som eier mange flere boliger for utleie.
Bitteliten– Men vi er jo fire ganger så stor som nestemann i markedet, hvis vi ikke tar med oss Oslo kommune. I Sverige og mange andre land ville vi ha vært bitteliten med våre 4000 boliger, innleder Tollefsen.
– Grunnen til at jeg ikke forstår det, er at vi ser at næringseiendom er et slags nødvendig onde, som man kan tenke seg det blir litt mindre behov for. Hvis man er enig med mitt syn om at boliger vil det alltid være behov for og sannsynligvis et økende behov for, ville jeg som investor ønsket meg en høyere risikopremie på næring enn på bolig, fortsetter han.
Tollefsen sier at hvis man ser på kontantstrømmen i dag, får man kjøpt byens beste kontorbygg til en yield på rundt 4 prosent. Så får utleier typisk en 10-års leiekontrakt med en kravstor leietaker som betaler 4000 kroner per kvadratmeter. Men ofte vil det være slik at det koster 10 000 kroner per kvadratmeter å få inn en like viktig og krevende leietaker når leieforholdet er avsluttet.
3 prosent– Denne leietakeren skal fortsatt betale 4000 kroner i inflasjonsjustert leie per kvadratmeter. I så fall får man egentlig ikke mer enn 3000 kroner per kvadratmeter, og i så fall er ikke den reelle yielden 4 prosent, den er bare 3 prosent, sier Tollefsen i podcasten. Når Tollefsen og selskapets hans Fredensborg Eiendom regner med samtlige kostnader, har de 30 prosent i driftskostnader.
– Etter å ha tatt med alle våre kostnader, har vi fortsatt kanskje en direkteavkastning på 3,5 prosent. Jeg ville ha kjøpt bolig, selv uten tro på verdistigning. Den avkastningen jeg får på 3,5 prosent sammenliknet med et høykvalitets næringsbygg, mener jeg fortsatt er litt høyere og bedre, og den er tryggere, sier mangemilliardæren i podcasten.
– Men jeg tror også at boliger over lang tid har en verdiutvikling som tilsvarer lønnsveksten, altså 3,5-4 prosent. Ser vi fra 2003-2004 og frem til i dag, har vi hatt en lønnsvekst i gjennomsnitt på ca. 4 prosent, og så har vi en leieprisutvikling som er litt over 4 prosent. Den økte lønnen må folk bruke til å betale husleie.
Som lønnsvekstenTollefsen sier at han alltid har trodd at langsiktig verdistigning for boligeiendommer skal være lik lønnsveksten.
– Hvis lønnsveksten blir på 3,5 prosent, så tror jeg på 3,5 prosent. Grunnen til det, er at vi fortsatt har for få boliger i Oslo og for få boliger i forhold til den botettheten som folk ønsker seg.
Tollefsen er opptatt av at vi for ti år siden hadde en botetthet i hovedstaden på 1,85 personer per leilighet, og det tror han er omtrent så tett som folk ønsker å bo. Nå har tettheten gått opp til 1,95 personer per leilighet i Oslo.
Lett unna– Det betyr faktisk betyr så mye som 27 000-28 000 leiligheter i Oslo. Jeg tror at hvis det blir bygget flere boliger, ville vi lett kunne ha tatt unna 27 000-28 000 flere boliger enn det befolkningsveksten tilsier, fordi vi bor litt tettere nå enn det vi har lyst til, sier Tollefsen. Den økte botettheten gjør at verdiveksten presser noe mer enn det lønnsveksten tilsier.
En del peker på de mange utleieobjektene i Oslo som en viktig forklaring til den galopperende boligprisveksten. På Frogner skal nå hver tredje leilighet være kjøpt for utleie. Tollefsen mener det er en avsporing.
– Om folk leier eller eier, spiller ikke så stor rolle, det er de samme menneskene som skal bo i byen. De går bare over fra å være leietakere til å bli eier. Så lenge folk ikke rømmer Oslo, spiller ikke dette noen stor rolle. Det som for tiden er prisdrivende, er at alle tror på en prisoppgang, så alle kjøper før de selger, sier han.
Ytterligere 2 prosent– Mange som har kjøpt og skal selge, sitter gjerne og venter litt, fordi de vil ha med seg 2 prosent i måneden i to måneder til. Mange av de leier ikke ut en gang mens de sitter og venter, de ønsker ikke det styret det fører med seg, så her øker presset. Men selv om det er opp mot 2000 boliger for utleie i Oslo av totalt 330 000 boliger, øker ikke det presset betydelig, men noe.
Flere vil ha det til at vi nærmer oss bobletendenser i Oslo, så Newsec spør om Tollefsen endrer investeringsfilosofien i tråd med dette, eller tenker mer langsiktig.
– Hvis objektet er godt nok, så tar vi det, men det er klart vi påvirkes også av dette. Vi kjøpte mye ivrigere i Oslo i slutten av 2014 og inn 2015, da kjøpte vi for 2-2,5 milliarder kroner i løpet av kort tid. Sånn som det er nå, føles det bedre å kjøpe i Luleå enn i Oslo, i Luleå er kvadratmeterprisene på en sjettedel, sier Tollefsen. Han sitter totalt med en boligportefølje på 20 000 leiligheter, og den svenske porteføljen er mye større enn den norske.
