LØNNSOMME BORETTSLAG: - Den latente skatten i selskaper som har eid næringseiendom i en årrekke kan være svært høy. Men det er mulig å unngå å utløse den latente skatten dersom man benytter borettslagsformen, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.
Boligkonvertering og skatt
Boligmarkedet er hett om dagen. Mange av boligprosjektene er konvertering av tidligere nærings- og industriområder; såkalte «brownfield» prosjekter i motsetning til «greenfield» prosjekter.
Næringseiendom selges oftest i form av aksjesalg, ettersom dette er skattemessig gunstig for selger. Kjøper får et prisavslag som kompenserer for nåverdien av mindreavskrivningene, gjerne i størrelsesorden 9-11 prosent.
– Boliger under oppføring selges imidlertid direkte til forbruker i form av eierseksjoner eller borettslagsandeler. Da vil latent skatt knyttet til eiendommen komme til beskatning, og et «vanlig» skatteulempefradrag vil ikke kompensere denne skatten fullt ut, sier advokat Anne Sofie Bjørkholt i BA-HR.
Les også: Fasader til besvær
– Den latente skatten i selskaper som har eid næringseiendom i en årrekke kan være svært høy. Er den latente skatten høy nok, kan dette gjøre det økonomisk ulønnsomt å boligkonvertere, sier hun. Hun føyer til at boligsalg anses som varesalg, og at gevinst derfor ikke kan føres over gevinst- og tapskonto.
Men det er mulig å unngå å utløse den latente skatten dersom man benytter borettslagsformen.
– Utbygger stifter et borettslag og selger aksjene i eiendomsselskapet til dette. Når borettslaget eier alle aksjene i eiendomsselskapet, kan det fusjoneres opp i borettslaget skattefritt. Skattefritaket bygger ikke direkte på skatteloven kapittel 11, men på ulovfestet rett. Vi anbefaler derfor at det innhentes en bindende forhåndsuttalelse (BFU) for å verifisere at fusjonen kan gjennomføres skattefritt, presiserer hun.
Les også: Avgiftstap ved uttreden fra fellesregistrering?
– Den latente skatten på eiendommen blir liggende i borettslaget og kommer ikke til beskatning ved salg av andelene. Dette må forklares til kjøperne, men vil ikke ha særlig betydning for dem, med mindre borettslaget senere foretar utbygging og salg av arealer i egen regi.
– Siden fusjonen bygger på ulovfestede regler, vil overføringen av eiendommen utløse dokumentavgift for borettslaget. Men ved salg til forbrukerne er det andelene i borettslaget som selges, og dette er dokumentavgiftsfritt, forklarer Bjørkholt.
– I en slik modell kan andelene tidligst overdras til forbrukerne inntektsåret etter at fusjonen er gjennomført, da det er en forutsetning for skattefri fusjon mellom eiendomsselskapet og borettslaget at borettslaget fremdeles lignes på samme måte som et AS det året fusjonen gjennomføres. Når andeler er overlevert til forbruker, vil ligningsmåten for borettslaget endres fra AS ligning til deltakerligning, avslutter hun.
Les også: Avgiftsfeller og -muligheter ved konvertering
