Ukens Tips: Overføring av leieavtaler ved konkurs

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

I forbindelse med virksomhetsoverdragelse i konkurs, gir dekningsloven § 7-10 fjerde ledd konkursboet rett til å samtidig overføre konkursdebitors leieavtale til kjøperselskapet. Overføringsretten gjelder uavhengig av hva som fremkommer av leieavtalen, og bestemmelsen setter derfor eventuelle særreguleringer om leietakerskifte mv. i leieavtalen ut av spill. Konkursboets overføringsrett gjelder videre uavhengig av om konkursdebitor var hovedleietaker eller fremleietaker.

Dekningsloven § 7-10 fjerde ledd forutsetter imidlertid at husleieloven § 8-4 hensyntas ved overføringen. Overføring av leieavtalen er følgelig betinget av utleiers samtykke og samtykke kan nektes dersom utleier har “saklig grunn”.

Det mest nærliggende grunnlaget for å nekte å samtykke, er at kjøperselskapet mangler de nødvendige forutsetninger for å drive virksomheten i videre fra de leide lokaler. Kjøperselskapet klarer for eksempel ikke å møte de krav som stilles til leietaker i leieavtalen, hvilket kan være krav til den faktiske virksomheten, krav om garanti/depositum, budsjett, sammensetning av ansatte, mv. Dette innebærer at utleier, i noen grad, kan sikre seg i leieavtalen mot at et konkursbo overfører leieavtalen til selskaper som er uskikket til å drive virksomheten fra lokalet.

Der konkursdebitor og kjøperselskapet i realiteten er det samme, kan også konkursdebitors tidligere betalingshistorikk tas i betraktning som en nektingsgrunn. Hvis konkursdebitor har misligholdt leieforpliktelsene, kan dette misligholdet trolig påberopes som en “saklig grunn” for å nekte overføringen til kjøperselskapet.

Det er viktig å merke seg at utleiers samtykke må foreligge før kjøperselskapet tar leieobjektet i bruk. Dette følger av både husleielovens forarbeider og av lagmannsrettspraksis vedrørende dekningsloven § 7-10 fjerde ledd. Nekter utleier å godkjenne overføring av leieavtalen selv om utleier mangler saklig grunn for det i kjøperselskapets forhold, kan kjøperselskapet begjære midlertidig bruksrett til leieobjektet, jf. husleieloven § 12-3. Begjæring om midlertidig bruksrett forutsetter derimot at kjøperselskapet allerede har reist sak mot utleier om stadfestelse av retten til overføring av leieavtalen for domstolene.

Tas leieobjektet i bruk før utleiers samtykke foreligger, før begjæring om midlertidig bruksrett har blitt tatt til følge av domstolene og/eller før retten til overføring har blitt stadfestet av domstolene, kan utleier gjøre gjeldende misligholdsbeføyelser mot kjøperselskapet og/eller konkursboet, herunder kan utleier heve leieforholdet, jf. husleieloven § 9-9 første ledd, bokstav c (vesentlig mislighold grunnet ulovlig bruk) eller begjære tvangsfravikelse av kjøperselskapet, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav d og e (ikke rett til å besitte leieobjektet/vesentlig mislighold). I tillegg til dette så kan utleier holde konkursboet og kjøperselskapet ansvarlig for utlegg, tapt leie og lignende, jf. husleieloven § 5-8.

————–

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:

Leif Petter Madsen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Mira Lévand Bergsland er fast advokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StuidoB13