Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Analysesjef Gunnar Selbyg i DNB Næringsmegling viste under markedspresentasjonen i forrige uke en oversikt over avkastningen til de beste kontoreiendommene i flere storbyer, og byttelånsrentene (swaprentene) i de ulike landene.
Differansen her blir det såkalte yieldgapet, riktig nok før kredittmarginen til kundene, men likevel et viktig parameter på hvor mye man er villig til å betale for toppeiendommene, prime. Oversikten er gjengitt i tabellen nederst, med anslag for prime yield, 10-årige swaprenter og yieldgapet. Prime yield er per andre kvartal i år.
2,25 prosentOg som tabellen viser er altså Oslo dyrest ut fra dette kriteriet, med et gap på 2,25 prosent(poeng). DNB opererer med en prime yield på 3,85 prosent, mens de 10-årige swaprentene er på 1,60 prosent. I Brussel er til sammenlikning margingapet hele 4,60 prosent.
Forskjellene er altså dels store, som både skyldes høyere prime yield, men ikke minst lavere renter. I Sveits er den 10-årige swaprenten negativ med 0,30 prosent, investorene får i praksis betalt for å låne, mens i eurosonen ligger swaprentene på lave 0,40 prosent.
Til tross for dette lave rentenivået, har en rekke europeiske og andre internasjonale byer en høyere prime yield enn Oslo. I de store regionbyene i Norge er naturlig nok yieldgapet høyere enn i Oslo, fra 3,15-3,90 prosent, gitt DNBs anslag for yieldnivåer.
Større variasjonNoen internasjonale investorer velger å kjøpe usikret i Norge, mens andre valutasikrer kjøpet, i hvert fall egenkapitalen. Selbyg sier til NE nyheter at generelt er det blitt større variasjon i hva internasjonale investorer kjøper, både med hensyn til risikoprofil, segmenter og geografi.
Imidlertid sikter tyngden av internasjonal eiendomskapital plassert i Norge seg inn mot større enkelteiendommer med lav utleierisiko. Internasjonale investorer har generelt ved eiendomskjøp i Norge en lavere lånegrad enn det som har vært vanlig.
Videre har mange av eiendommene som er blitt omsatt på lavest yielder i Oslo de seneste årene, blitt kjøpt av internasjonale investorer med lav lånegrad som i tillegg valutasikrer egenkapitalen. I dag koster det ifølge Selbyg ca. 1,35 prosent per år å valutasikre egenkapitalen (NOK/Euro), som reduserer yieldgapet.
Lav avkastning– Det betyr i praksis at investorene er villige til å akseptere lav egenkapitalavkastning. For øvrig er det flere eksempler på internasjonale investorer som benytter obligasjonsfinansiering ved kjøp i Norge, sier analysesjefen.
Selbyg sa på fredagens presentasjon at ingen norske investorer kjøper eiendommer i dag til en yield under 4 prosent. Han nevnte ikke salget av BA-HR-bygget i presentasjonen, men uttalelsen styrker «mistanken» om at det er en utenlandsk kjøper her.
DNB pekte i sin halvårlige markedsrapport på at internasjonale investorer kan være villige til å akseptere en direkteavkastning ned mot 3,50 prosent, som er rundt nivået BA-HR-bygget gikk for.
Yielder og swaprenter
ByPrimeSwap 10 årYieldgapBrussel5,00 %0,40 %4,60 %Amsterdam4,75 %0,40 %4,35 %
Stavanger5,50 %1,60 %3,90 %Frankfurt4,25 %0,40 %3,85 %Madrid4,00 %0,40 %3,60 %Zürich3,25 %– 0,30 %3,55 %Berlin3,90 %0,40 %3,50 %
Trondheim5,00 %1,60 %3,40 %Boston4,90 %1,54 %3,36 %
Bergen4,75 %1,60 %3,15 %Stockholm3,75 %0,62 %3,13 %München3,50 %0,40 %3,10 %Manhattan4,40 %1,54 %2,86 %San Francisco4,40 %1,54 %2,86 %Paris3,25 %0,40 %2,85 %London West End3,50 %0,69 %2,81 %
Oslo3,85 %1,60 %2,25 %Kilde: Knight Frank Clobal Cities Q2 2016/DNB Markets/DNB Næringsmegling
Foto: Stig Rune Pedersen
