Press overalt

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

DNB Næringsmegling er ute med sin seneste store markedsrapport en uke før presentasjonen avholdes i Bjørvika. I den seneste rapporten konstaterer DNB at et fallende avkastningskrav – yield – og økende inflasjon bidrar til en høy avkastning i år på næringseiendom.

DNB skriver i rapporten at et vedvarende etterspørselsoverskudd fortsetter å presse yieldene nedover. Selv i mindre byer som Elverum, Lillehammer og Haugesund er eiendommer med lange leiekontrakter det seneste året blitt omsatt til yielder i intervallet 5,00 til 5,50 prosent.

Lav risikoDet er lave lånekostnader og etterspørselsoverskudd etter næringseiendom med lav risiko, som bidrar til generelt synkende yielder også for Bergen og Trondheim. Ifølge DNB har høyere utleierisiko begrenset yieldnedgangen i Stavanger, men lange offentlige leiekontrakter i Stavanger omsettes til yieldnivåer på ca. 5,0 prosent.

Lavest er som alltid yielden i Oslo, der internasjonale investorer med moderat eller null prosent gjeldsgrad har vist høyest betalingsvillighet. DNB opererer nå med 3,85 prosent i prime yield i Oslo, altså som avkastningskrav til de beste kontoreiendommene.

Det tilsvarende kravet i Bergen vurderes til 4,75 prosent, til 5,00 prosent i Trondheim og til 5,50 prosent i Stavanger. Representative topp leienivåer i disse byene anslås til henholdsvis 2600 kroner kvadratmeteren, 2400 kroner og 2600 kroner. DNB har 4100 kroner kvadratmeteren som prime rent i Oslo.

Mindre aggressivtMen det er ikke så mye omsetning i de tre store regionbyene. DNB skriver i rapporten at mangel på større salg, kombinert med en mindre aggressiv etterspørsel har gjort at de tre byene i sum kun har hatt 16 prosent av transaksjonsvolumene så langt i år.

Denne «lave andelen» er imidlertid på linje med tidligere år. Hittil i 2016 har DNB registrert 29 transaksjoner over 50 millioner kroner i de tre byregionene for totalt 6,8 milliarder kroner. Både kontor- og hotellsegmentene er «utfordrende», mens logistikk- og handelssegmentet har en moderat god utvikling. Særlig kjøpesentrene har lite ledige lokaler.

Når det gjelder arealledigheten i Oslo, har lav nybygging, høye konverteringsvolumer og en moderat vekst i utleid areal har bidratt til at ledigheten har vært svakt synkende siden toppen i fjor høst. DNB angir 8,3 prosent som kontorledighet i Oslo-regionen, altså godt over eksempelvis det Akershus Eiendom kom med i går,  men DNB har et 12-månedersperspektiv på ledigheten.

Stiger igjenPrognosen fra DNB tilsier at kontorledigheten i regionen synker til 7,1 prosent ved utgangen av 2019, her spår Akershus Eiendom ca. 6 prosent.

For utleierne er det gledelig at tall fra Arealstatistikk tyder på at markedsleienivåene nå tenderer opp for første gang siden høsten 2014. DNB har forventninger om at markedsleienivåene vil fortsette å stige svakt de nærmeste årene, og utviklingen vil være best for lokaler med høy standard i sentrumsområdene.