Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Som den andre saken viser, har altså planmyndighetene i Oslo i en rekke prosjekter det seneste halvannet året redusert de foreslåtte høydene fra ulike forslagsstillere. Byplansjef Ellen de Vibe (bildet) legger overfor NE nyheter vekt på andre forhold enn bare høydene når etaten sier ja eller nei til et prosjekt, og hun er opptatt av de overordnede retningslinjene.
– Vår jobb er å avveie ulike hensyn, blant annet kvaliteten på utearealer. Solforholdene er viktig når man lager planalternativer, og det er også viktig at man følger opp de kravene som er satt i kommuneplaner og andre policydokumenter, sier de Vibe.
ByplangrepEtatsjefen sier at det ikke er noen fasit på hva som er galt eller riktig når det gjelder høyder, det er en individuell vurdering av hvert enkelt prosjekt.
– Men vi ser på byplangrepet og gjør en vurdering av omfanget av de samlede kvalitetene. Om det blir 6, 8 eller 10 etasjer, avgjøres av hensyn til byplangrepet.
– Tror du utbyggere bevisst prøver å utfordre dere på høyder og hva dere aksepterer? – Vel, det er jo utbyggernes jobb å teste ut hvor stor utnyttelse de kan få, men vi er også avhengig av de vektlegger de andre kvalitetene i det som skal bygges.
Fulgt signalene– Politikerne i Oslo har gitt signaler om at det skal bygges høyere og tettere, hva tenker du om det? – Jeg oppfatter det som at etaten har fulgt opp de signalene som er sendt ut, men det gjøres ulike vurderinger i hver enkelt sak. Når det skal bygges høyere og tettere, er det enda viktigere med kvalitetene til arkitekturen på det som skal bygges.
Flere utbyggere som NE nyheter har vært i kontakt med gjennom årene, reagerer på at planmyndighetene bruker tid på å fremme egne alternativer, som er med på å forsinke prosessen. Alternativene fra Plan- og bygningsetaten skal også utredes.
– Vi har analysert dette, og i tre fjerdedeler av sakene fremmer ikke planmyndighetene et eget alternativ. Ser vi på perioden 2011-2015, har vi fått helt, eller delvis medhold i 80 prosent av alle saker. Der vi har fremmet eget planalternativ, har vi fått medhold i 41 prosent av sakene, kommenterer de Vibe.
42 meterByrådet i Oslo la i 2004 frem sin høyhus-strategi, der normen er inntil 42 meter blant annet i områder som Skøyen, Majorstuen, Nydalen, Storo, Sinsen, Økern, Ensjø og Bryn. Ellers i byen er øvre grense for hvor høyt man kan bygge satt til 28 meter. I knutepunktene, der det er lov til å bygge høyere, skal det i hvert enkelt tilfelle utredes lavere alternativer.
Etatsjefen sier den politiske plattformen angir at høyhusutredningen står ved lag, men at det kan tillates høyere bygg i områder som trenger markering.
– Ett eksempel er at ved det nye høyhuset til Orkla på Skøyen, fant vi det riktig med 16 etasjer, der vi vurderte byggets virkning på omgivelsene. Politikerne har sagt at det er et ønske om å se på høyere utnyttelse i områdene rundt kollektivknutepunktene, og vi jobber med disse signalene.
Overordnede planer– Hvilket signal vil du gi til utbyggere fremover når det gjelder høyder? – Mitt første råd er at de følger de overordnede planene som foreligger, det gjør prosessen enklere. Det andre rådet er å bruke utearealnormen aktivt og ta hensyn til faktorer som sol og lys, og da er det ikke høydene som er det viktige. Ved gode utearealer er antallet etasjer mindre viktig, det er byplangrepet som teller. Det er også viktig å sikre gode offentlige byrom og møteplasser. Da kan det være riktig å bygge 7 etasjer ett sted og 13 etasjer et annet sted, det kan til og med være riktig å ha 7 etasjer på den ene siden av tomten og 13 etasjer på den andre siden, eksemplifiserer de Vibe.
– Jo tettere og høyere man bygger, desto viktigere er det at utearealene er gode. Jeg mener at etaten er bevisst på å følge opp de politiske signalene som er sendt ut, gjentar etatsjefen.
