Superskarpt på Lysaker

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Torsdag kom meldingen om at KLP hadde kjøpt Lysaker Torg 35 (bildet) for 601,5 millioner kroner. Prisen er hele 56,5 millioner over den seneste verdivurderingen og 86,5 millioner over det belåningsgraden på eiendommen tilsa, ut fra et obligasjonslån med pant i eiendommen som ble innfridd før tiden.

– Vi er godt fornøyde med prisen, sier konstituert adm. direktør Svein Hov Skjelle i Norwegian Property i en kort kommentar til NE nyheter.

Aktiv forvaltningEiendommen er på 21 800 kvadratmeter, hvorav kontorarealene utgjør 14 000 kvadratmeter. Resten er lager og parkering. Norwegian Property begrunner salget med at Lysaker Torg 35 er selskapets eneste eiendom på Lysaker, og salget er i tråd med selskapets aktive strategi for forvaltning av porteføljen. Norwegian Property har brukt Akershus Eiendom som rådgiver i transaksjonen.

NE nyheter har skrevet at det har ligget i kortene med et salg av eiendommen. Olav Line, som nylig gikk av i selskapet, antydet på presentasjonen av førstekvartalstallene at de ville rotere litt i eiendomsporteføljen. En tidlig innfrielse av ovennevnte obligasjonslån ble blant annet begrunnet med et mulig salg av eiendommen.

Som NE nyheter skrev for to uker siden, lå det an til at KLP blir kjøperen, spesielt ut fra at de også tar over Lysaker Torg 45 fra Aberdeen Eiendomsfond Norge II.

Langt underMen det er en skarp direkteavkastning – yield – KLP kjøper til. Newsecs verdivurderere kom i første kvartal frem til at 5,75 prosent er en lav direkteavkastning til Lysaker å være.

I børsmeldingen torsdag fremkommer det at årlige leieinntekter på eiendommen ligger på 33,9 millioner kroner. Norwegian Property «guider» normalt eierkostnadene til rundt 7 prosent. Forutsetter vi det ved denne transaksjonen, snakker vi om netto leieinntekter på 31,5 millioner kroner.

Det betyr i så fall en netto yield på svært lave 5,25 prosent, som trolig er rekord til Lysaker å være. Ligger eierkostnadene på 6 eller 8 prosent, blir yielden henholdsvis 5,3 prosent og snaue 5,2 prosent.

SkeptiskYielden er svært lav også med tanke på at gjennomsnittlig vektet leietid i porteføljen er moderate 4,9 år. Dessuten, Olav Line uttrykte i april skepsis til leieprisene vest for Oslo og fryktet en smitteeffekt, som følge av fallet i oljesektoren. KLP kan dermed ha en annen optimisme til dette markedet fremover.

KLP skriver på hjemmesidene at Lysaker Torg 35 er en moderne kontoreiendom oppført i 2001 som ble renovert i 2013 da If Forsikring flyttet ut. Eiendommen er nesten fullt utleid til det KLP omtaler som flere solide leietakere, deriblant Uno-X Energi, Norsk Gjenvinning og L’Oreal Norge. Bygget er seks etasjer høyt og deler en stor parkeringskjeller med Lysaker Torg 45,

– Med dette kjøpet og kjøpet av Lysaker Torg 45 etablerer KLP Eiendom et solid fotfeste på Lysaker. Inkludert Drammensveien 288 har vi sikret oss tre av områdets aller beste kontoreiendommer. Vi tror Lysaker vil bli et stadig viktigere kontorområde i tråd med at stedet utvikler sin posisjon som et av Norges største kollektivknutepunkter, uttaler administrerende direktør Gunnar Gjørtz i KLP Eiendom til selskapets hjemmesider.