Eiendomsinvestorene vil ha logistikk, handel og hotell

DNB Næringsmegling er ute med ny investorundersøkelse.

Undersøkelsen, som er foretatt blant 25 av de største aktørene i det norske eiendomsmarkedet, viser at respondentene tror at kontorverdier ventes å komme under press i tiden fremover. Samtidig har de mest tro på lager og logistikk, handel og hotell det neste året.

29 prosent av respondentene svarer at logistikk vil få den beste verdiutviklingen de neste tre årene, det er samme andel av respondentene som tror hotell vil gi best verdiutvikling. 21 prosent av respondentene forventer at handelseiendommer vil gi best verdiutvikling.

Innenfor lager- og logistikk er interessen størst knyttet til aksene inn mot Oslo. Ikke overraskende har investorene størst tro på hotellene i de største byene, mens innen handel er det geografiske nedslagsfeltet betydelig større blant aktørene.

Transaksjonsmarkedet

Så langt i år har DNB Næringsmegling talt opp et transaksjonsvolum på nær 45 milliarder kroner. Det er lavere enn på samme tidspunkt i fjor, målt i både volum og antall transaksjoner. Ifølge analysesjef Thomas Ramcilovic er det særlig i kontorsegmentet at det er få gjennomførte handler. Innen handelssegmentet er det derimot allerede omsatt eiendom for omtrent like mye som i hele fjor, spredt på forskjellige typer transaksjoner. Det er omsatt lokalesentre og store kjøpesentre, større og mindre porteføljer, big box og dagligvare.

DNB Næringsmegling hevet før sommeren estimatet for prime yield med 25 basispunkter til 4,75 prosent. Det er et nivå de fleste investorene i undersøkelsen mener er riktig i dagens marked.

– På spørsmål om hvor yieldnivåene skal det neste året, er tendensen av investorene forventer press oppover. Mediansvaret er at prime yield øker med 13 punkter det neste året, mens gode kontoreiendommer i randsonene forventes å oppnå et yieldnivå rundt 6 prosent om et år. Det betyr en forventning om at differansen mellom topp sentrumseiendommer og randsone øker. For logistikkeiendom er forventningen at yieldutviklingen blir flat i samme periode, slik at forskjellen mellom avkastningskrav i kontor- og logistikksegmentet blir mindre. Den samme utviklingen har vært synlig i flere europeiske storbyer de siste årene, hvor logistikkeiendom i i enkelte markeder prises på en skarpere yield enn kontor, skriver Ramcilovic i en artikkel om undersøkelsen på DNBs nettisder.

6 av 10 respondenter i investorundersøkelsen forventer å bli netto kjøpere det neste året, mens majoriteten ellers tror de blir balanserte. Tilgangen på lånefinansiering er svært god i et marked preget av sterk konkurranse blant långiverne, i tillegg melder flere aktører om at de kan hente betydelig med egenkapital fra eiere ved rett mulighet.

– Når aktiviteten likevel er lav skyldes det hva som kommer i markedet og til hvilken pris. Kun 1 av 10 forventer å bli netto selger det neste året. Mange vil helst selge eiendommene med minst sentral beliggenhet, hvor kjøpsinteressen er lavest. Prisforventningene er ofte for høye til å oppnå salg. Per i dag forventer investorene liten eller ingen drahjelp fra utviklingen i leiepriser eller avkastningskrav i det helt korte bildet. De minst sentrale eiendommene ventes implisitt å falle i verdi det neste året. Det taler for fortsatt selektive kjøpere som helst må se en mulighet til å skape verdi i investeringen ved å jobbe med ledighet eller utvikling.