Selger Østfolds største

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er Aberdeen Eiendomsfond Norge II som nå selger kjøpesenteret Torvbyen – Cityterminalen (bildet) i Fredrikstad. Salget er en del av nedsalgsprosessen i fondet, som opprinnelig skulle avvikles innen utgangen av 2015. Her ba imidlertid styret om en forlengelse av levetiden, som aksjonærene før jul sa et betinget ja til, premisser som styret for tiden tenker på.

Men fondet har bestemt seg for å selge Torvbyen Kjøpesenter, det vil si: Senteret består av to bygninger knyttet sammen av en passasje med handelsarealer. Sektor Gruppen og Partners Group kjøpte i desember 2013 fire kjøpesentre fra Steen & Strøm, hvorav den ene halvparten av Torvbyen var det ene senteret.

Over 40 leietakereNå selges den andre halvparten. Pangea Property Partners har fått salgsoppdraget, der salg av aksjene i Aberdeen Cityterminalen AS er det formelle salgsobjektet. Den delen av senteret som selges, har 42 leietakere, en total omsetning på drøyt 925 millioner kroner, hvorav snaut 600 millioner i Aberdeens del, som også omfatter en bussterminal.

– Vi startet prosessen før jul og har en intensjon om å ha solgt senteret i løpet av første halvår. Antakelig går det litt raskere, vi jobber med et antall interessenter, sier partner Håvard A. Nustad i Pangea til NE nyheter. Han har sammen med transaksjonsdirektør Linn Idsø Brenne ansvaret for å finne kjøpere.

– Dette er det største senteret i Østfold, med 15 000 kvadratmeter med utleibare arealer, inklusive fellesarealer. Senteret ble rehabilitert i 2009 og er ikke utbyggbart, men det kan som for alle sentre gjøres interne forbedringer, sier Nustad.

Lavere risiko– Torvbyen – Cityterminalen er et bra drevet kjøpesenter med bare 2 prosent ledighet. Kjøpesentre har generelt lavere risiko enn kontoreiendommer, fordi leietakere blir ikke plutselig borte i et senter, som man kan oppleve i et kontorbygg, fortsetter han.

– Hvilke potensielle kjøpere går dere etter? – Det er institusjonelle investorer og andre kjøpesenteraktører, men ettersom senteret ligger vegg i vegg med et Sektor-senter, kan det begrense interessen fra andre i bransjen. Sektor forvalter hele senteret, svarer Nustad. Han tilføyer at også finansielle aktører og utenlandske aktører er aktuelle kandidater.

De må imidlertid forholde seg til en gjenværende tid av leiekontraktene på om lag fire år. Estimerte netto leieinntekter for 2015 utgjør i overkant av 20 millioner kroner. Nustad vil ikke ut med noen prisantydning, men de seneste omsetningene av denne typen kjøpesentre har skjedd til en netto direkteavkastning (yield) rundt 6 prosent.

Lavt priset?Gitt leieinntektene, indikerer det en pris i området 340 millioner kroner, eller under 60 prosent av omsetningen til senteret, tilsynelatende lavt. Håvard Nustad vil ikke kommentere anslaget, men sier:– Det er mye omsetning per kvadratmeter i Torvbyen, men lave kvadratmeterleier med leietakere som blant annet Vinmonopolet.

Som nevnt er utenlandske aktører en potensiell kjøpergruppe, utlendingene har for alvor fått øynene opp for det norske markedet.

– Overalt er som følge av det lave rentenivået for tiden mer kapital enn gode objekter, også i Norge. Utlendingene stod i fjor for om lag 30 prosent av kjøpene, men de er nøye på hva de kjøper og gjør ikke ukritiske plasseringer, sier Nustad.