Truer aksjonærene med tap

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

De seneste månedene i Aberdeen-fondet har vært kaotiske etter at den nye storaksjonæren FBC Holdings kom på banen. Uenigheten har blant annet gått på å forlenge levetiden til fondet med to år til 31. desember 2017. Dette forslaget fra FBC ble stemt ned på den ekstraordinære generalforsamlingen 15. mai.

Generalforsamlingen sa også i juni nei til å styret forslag om å utsette avviklingen av fondet. Men styret mener en forlengelse er av svært stor betydning for aksjonærenes verdier og vil derfor i en innkalling til ekstraordinær generalforsamling 16. desember forlenge levetiden med ett år.

Solgt halvpartenSier generalforsamlingen nei, avvikles det høyt belånte fondet, som så langt ikke har vært noen suksess (-14,2 prosent siden oppstart), innen 31. desember 2015. Da må Aberdeen selge 13 av de opprinnelige 26 eiendommene i løpet av neste år. Så langt er 13 eiendommer solgt, og ytterligere eiendommer ligger ute for salg.

Aberdeen skriver i innkallingen at de etter generalforsamlingen 10. juni har vært i kontakt med flere av de største aksjonærene. Disse skal ha indikert ønske om å forlenge levetiden. Problemet med en for kort avviklingsperiode, er at Aberdeen kan oppfattes som en tvungen selger av eiendommene.

Styret er tilfreds med prisene de har oppnådd så langt, men kortere tid til gjennomføring kan presse prisene for de gjenværende eiendommene. Enkelte eiendommer trenger ifølge styret noe mer tid for å verdioptimalisering, som grep for å styrke kontantstrømmen fra eiendommene.

Vesentlig potensialDe tre største eiendommene i porteføljen har et «vesentlig potensial for verdiøkning» som følge av reforhandling av leiekontrakter og utvikling. Målt etter leieinntekter er det Solsiden i Trondheim, Lysaker Torg 45 og Bergerveien 12 (bildet) på Billingstadsletta.

Styret mener videre at en avvikling i 2015 kan gi utfordringer knyttet til garantier ved salg. Normal garantiperiode på eiendommene og skatt/avgifter er tre år. Kortere perioder kan påvirke kjøpesummen, men den store trusselen fra styret er at aksjonærene vil lide tap hvis fondet avvikles om ett år.

Da vil internrenten ifølge styret bli negativ med 13 prosent, med utgangspunkt i dagens verdijusterte egenkapital (VEK – 5,85 kroner). Forlenges derimot levetiden til 2018, viser beregningene en internrente på hele 18 prosent. De store forskjellene er refinansiering, KPI-regulering av leiekontraktene, økte leier ved reforhandlinger, nye leieavtaler og øvrig utvikling.

GradvisBeregninger viser at verdiene vil komme gradvis, så ett års forlengelse vil bidra positivt. Forlenges levetiden til 2015, vil også Aberdeen umiddelbart se på muligheten til å refinansiere gjeld. Dagens bankmarked og rentenivå kan gi betydelig lavere finanskostnader og skape positiv avkastning. Gjennomsnittlig rentekostnad i fondet nå er på høye 5,9 prosent, og en refinansiering er ikke mulig med dagens mandat.

En avvikling av porteføljen kan ifølge styret skje ved salg av individuelle eiendommer, salg av hele eller deler av porteføljen, en børsnotering, eller salg av alle aksjene i selskapet eller det underliggende holdingselskapet.

Valgkomiteen har også satt i gang arbeidet med å se på endringer i styresammensetningen.