0,7 prosent i kostnader

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Man skal være forsiktig med å sammenlikne kostnadseffektivitet og eierkostnader, fordi leiekontrakter er ulikt utformet med hensyn til hva utleier og leietaker skal dekke. Forskjeller her skal også gjenspeiles på inntektssiden i form av lavere/høyere leie.

Men faktum er at Havila Ariel i 2011 hadde totale eiendomskostnader på 1 135 000 kroner. De totale driftsinntektene fra eiendom i fjor utgjorde ca. 160 millioner kroner, slik at de rene eiendomskostnadene utgjorde bare 0,7 prosent av de totale inntektene.

Det bør her tilføyes at i disse inntektene inngår en salgsgevinst på 29 millioner kroner fra salget av Drammensveien 144 til KLP Eiendom.  I fjerde kvartal i fjor utgjorde likevel eiendomskostnadene mikroskopiske 0,2 prosent, mens i 2010 var kostnadsandelen 1,1 prosent av totale inntekter på 133,6 millioner kroner.

I tillegg til eiendomskostnader hadde eiendomsdelen i Havila lønns- og driftskostnader i 2011 på 5,7 millioner kroner. Driftsresultatet før verdiendringer fra eiendom ble 121,7 millioner kroner, opp fra 109,3 millioner i 2010.

Havila Ariel har skrevet ned investeringseiendommene i 2011 med 26,5 millioner kroner, mot en oppskrivning i 2010 på 29,8 millioner, slik at driftsresultatet i perioden har falt fra 139,2 millioner kroner til 95,2 millioner.

Det er verdt å merke seg at nettoendring i virkelig verdi av eiendommene i fjerde kvartal i fjor ble vurdert til -45 millioner kroner, et verdifall på ca. 2,5 prosent. Flere rapporter indikerer et verdifall for norsk næringseiendom.

Havila Ariel vurderer ved årsskiftet markedsverdien av eiendommene til 1744 millioner kroner. Med brutto leieinntekter i 2011 på 130,6 millioner kroner, tilsvarer det en brutto direkteavkastning (yield) på 7,5 prosent regnet av de seneste verdiene. Noe av inntektene i fjor kom altså fra solgte Drammensveien 144 på begynnelsen av året.

I september 2011 kjøpte Havila 27,5 prosent av den tidligere bygningsmassen på Værste (bildet) i Fredrikstad til en nettoyield på 5,8-5,9 prosent. Havila Ariel eier nå seks eiendommer på til sammen 107 440 kvadratmeter. Det betyr at gjennomsnittlig kvadratmeterverdi i porteføljen ligger på drøyt 16 200 kroner. Vektet gjenværende leietid i porteføljen var ved årsskiftet 9,7 år.

Havila Ariel har for øvrig omarbeidet sammenligningstallene for tidligere perioder. Det skyldes innarbeiding av en derivatavtale knyttet til overføring av renterisiko i en leiekontrakt på en av konsernets eiendommer, der tidligere bare deler av derivatet var regnskapsført.

Havila Ariel venter “som vanlig” fortsatt vekst innenfor selskapets satsingsområder skip og eiendom. Et vesentlig kriterium for videre vekst er fortsatt å investere i prosjekter som preges av sikre og lange kontantstrømmer. Dette er en standardformulering som har gått igjen i alle de seneste regnskapsrapportene til selskapet.