Kan ikke dokumentere skjønn

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

NEnyheter har tidligere omtalt hvordan Finanstilsynet har kritisert DnB NOR for tilfeldig skjønn ved verdsettelse av næringseiendommer. Finanstilsynets gjennomgåelse av Storebrands verdsettelsespraksis avdekket uforklarlige sprik.

Finanstilsynet avdekket i sin store undersøkelse grove sprik i en rapport som ble offentliggjort rett før jul i fjor.

Finanstilsynet har gjennomgått Sparebank 1 Gruppens verdsettelse av kontoreiendommer. Gruppen ledes av Kirsten Idebøen (bildet). Kontrollen har vært avgrenset til å omfatte verdsettelse av kontoreiendommer i årsregnskapene for 2007 og 2008, samt halvårsregnskapet for 2009.

Enkel modellSpareBank 1 Gruppen har ifølge Finanstilsynet benyttet en enkel kontantstrømmodell for å verdsette investeringseiendommene til virkelig verdi i samsvar med regnskapsstandarden IAS 40. Tilsynet skriver i rapporten at i mangel av en observerbar forventet størrelse, har SpareBank 1 tatt utgangspunkt i de siste oppdaterte markedsleiene fra Eiendomsverdi Næring.

I tillegg er det justert for foretakets egne forventninger om videre utvikling frem i tid. Men, skjønnet som utøves er ifølge Finanstilsynet ikke ytterligere dokumentert.

SpareBank 1 har også som en forenkling ikke hensyntatt leietakertilpasninger i sluttverdien etter 30-årige kontantstrømmer. I modellen er denne veksten satt til null, som etter Finanstilsynets oppfatning nok er for lavt.

Ikke dokumentertDiskonteringsrenten i SpareBank 1-vurderingene består av en langsiktig risikofri nominell rente, inflasjonsforventning på 2,5 prosent, samt en risikopremie. Men igjen, de skjønnsmessige vurderingene ved fastsettelse av diskonteringsrenten er ifølge Tilsynet ikke nærmere dokumentert.

Finanstilsynet skriver i rapporten at SpareBank 1 ikke fullt ut kan redegjøre for fastsettelse av de benyttede forutsetningene, som fastsettelse av fremtidig markedsleie og diskonteringsrente.  “Finanstilsynets vurdering er at det ikke er tilstrekkelig å tallfeste benyttede forutsetninger, men at begrunnelsen for valg av vesentlige forutsetninger må kunne gjenskapes”, heter det i rapporten.

Forenklinger kan ifølge Finanstilsynet benyttes hvis det ikke får vesentlige utslag på verdiene. Men SpareBank 1 har opplyst at det ikke er foretatt beregninger som viser effekten av forenklingene som er dokumenterbare for ettertiden.

Gjenspeiler ikkeVurderingen fra Finanstilsynet er derfor at svakhetene kan ha påvirket eiendomsverdiene på en slik måte at de ikke i “tilstrekkelig grad gjenspeiler markedsforholdene på balansedagen”.                                                                                                                                                                                                                                                        

SpareBank 1 har fra og med høsten 2010 utarbeidet en ny modell for verdivurdering av investeringseiendom til virkelige verdier, en modell som er mer detaljert. Den nye modellen er benyttet for nye beregninger av verdiene for 2007, 2008 og første halvår 2009.

De nye beregningene gir totalt sett avvik på et lavt nivå, også i forhold til eksterne takster. Finanstilsynet ber likevel SpareBank 1 årlig å innhente takster på et utvalg av eiendommer for å vurdere treffsikkerheten i den nye modellen.