Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Den ene eiendommen ligger i Søren Bulls vei 2 langs E6 ovenfor Furuset Senter og er eid av Aberdeen Eiendomsfond Norge II, som nylig solgte Tjuvholmen allé 1-5 til Eiendomsspar for 875 millioner kroner.
Søren Bulls vei 2 er regulert til kontorformål, forretninger, og/eller industri. Ca. 50 prosent av eiendommen benyttes i dag til dekksenter, lager og kontor for Dekkmann AS, resten av eiendommen til lager, logistikk og kontor for Papyrus Norge AS.
Høy ledighetDisse to selskapene leier ca 93 prosent av eiendommen, hvorav Papyrus står for 52 prosent av leieinntektene. Den økonomiske ledigheten i bygget er i dag 6,7 prosent, gjenværende tid av leiekontraktene syv år.
Så sent som ved årsskiftet stod 10 982 kvadratmeter lokaler ledige i Søren Bulls vei 2, og det representerte 6,2 millioner kroner i tapte årlige leieinntekter. Aberdeen Asset Management inngikk imidlertid i 2010 en leiekontrakt på 6875 kvadratmeter i bygget, som gir årlige leieinntekter på 6,9 millioner. Dette var fondets største kontraktsinngåelse i fjoråret.
Aberdeen mottar i dag 14,93 millioner kroner i årlige leieinntekter fra Søren Bulls vei 2, mens brutto leie for et fullt utleid bygg er beregnet til 16 millioner kroner. Persen Skei har ikke gitt prisantydning for dette bygget.
Over 200 mill.Men hvis vi eksempelvis forutsetter en yield på 7,25 prosent og 15 millioner i leieinntekter, indikerer det en pris på 206 millioner. 7 prosent i yield gir 215 millioner kroner, og verdien havner over 220 millioner kroner ved å gå ut fra 16 millioner i leieinntekter.
Brutto leieareal er på 18 975 kroner kvadratmeter, mens leieinntektene per kvadratmeter i dag er 877 kroner. Skulle Aberdeen oppnå 12 000 kroner per kvadratmeter i salgsverdi, snakker vi en transaksjonssum på nærmere 230 millioner kroner.
Eiendommen hadde i fjor en verdiutvikling på rundt 11 prosent, men er i første kvartal i år skrevet ned med 3 prosent. I førstekvartalsrapporten til Aberdeen-fondene står eiendommen oppført med 15,9 millioner kroner i årlige leieinntekter og en gjenværende løpetid for kontraktene på 4,8 år, slik at det må ha skjedd ting i løpet av andre kvartal.
Prøver igjenVital fortsetter å rydde opp i porteføljen ved å selge unna mindre eiendommer. Livselskapet prøver stadig å kvitte seg med Hoffsveien 21-23 på Skøyen, der prisantydningen denne gangen er satt til 152 millioner kroner, ned fra 155 millioner kroner i januar. Samlet bruttoareal for eiendommen er 8440 kvadratmeter, men kontorledigheten i bygget er på 1330 kvadratmeter, hele 26 prosent, så å si den samme ledigheten som i januar.
Vital mottar i dag 10,4 millioner kroner i årlige leieinntekter, mens fullt utleid er potensialet anslått til 13 millioner kroner, eller 1540 kroner kvadratmeteren. Men kontorleien i bygget ligger på 1805 kroner per kvadratmeter, som er et middels Skøyen-nivå.
Hovedleietakerne i bygget er Hartmark Consulting, rådgivningsselskapet Devoteam DaVinci As og Stiftelsen Intsok, som jobber for olje- og gassindustrien. Markedsleien til de ledige lokalene er anslått til moderate 1550 kroner kvadratmeteren.
6,3 prosent152 millioner kroner i salgssum og leieinntekter på 13 millioner kroner, tilsvarer høye 8,6 prosent i brutto yield. Men ut fra dagens leieinntekter gir prisantydningen en yield på 6,3 prosent, som må sies å være et mer normalt nivå og et mer dekkende regnestykke. 152 millioner kroner tilsvarer en salgssum på ikke altfor høye 18 000 kroner kvadratmeteren.
Søndre fløyen av bygget ble imidlertid oppført i 1984 og nordre fløy i 1996, slik at ny eier antakelig må påregne moderniseringskostnader fremover. Dette til tross for at eiendommen markedsføres som et “høykvalitetsbygg, godt vedlikeholdt og i bra teknisk stand”.
Estimerte eierkostnader for Hoffsveien 21-23 ligger i intervallet 6-8 prosent. Dette inkluderer imidlertid ikke egne administrasjonskostnader og innleie av uteparkering på nabotomt. Sistnevnte beløp seg til 360 000 kroner i 2009. Vektet gjenværende løpetid for kontraktene er 4,7 år.
Foto: Persen Skei
