12 mrd. i transaksjonsvolumer

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av den seneste nordiske ”Property update”. Volumene er i euro anslått til 1,5 milliarder. Med et estimat på 2,1 milliarder euro i første halvår, har det vært omsatt norsk næringseiendom tilsvarende 29 milliarder kroner etter tre kvartaler, gitt Newsecs tall. Svenskene topper klart med en omsetning tilsvarende 50 milliarder norske kroner.

For hele Norden er Newsecs estimater 4,5 milliarder euro i foregående kvartal, som er langt høyere enn de 2,7 milliardene CB Richard Ellis opererer med i sin ferske nordiske oppdatering.

Newsec skriver i rapporten at interessen fra både hjemlige og utenlandske aktører har økt i både Norge og Sverige. Blant de mest aktive kjøperne i det svenske markedet finner vi norske og tyske investorer.

Låner ut merVerdiene av de beste objektene har begynt å stige. Det skyldes at bankene er blitt mer utlånsvillige, leieprisene har stabilisert seg, og investorene venter en ganske sterk økonomisk utvikling fremover. Disse faktorene forklarer den bedrede markedslikviditeten. Men bankene er selektive med hensyn til beliggenhet og kvalitet når de skal låne ut.

Direkteavkastningskravet – yielden – har nådd toppen i hele den nordiske regionen og begynt å falle for de mest attraktive kontoreiendommene i alle delmarkedene, med unntak av København. Oslo opplevde yieldnedgang allerede i 2009, tidligere resten av Norden.

5,5 prosentNewsec tror direkteavkastningskravet for de beste kontoreiendommen i Oslo, altså prime yield, kan havne ned mot 5,5 prosent i 2011 fra dagens nivåer på 6 prosent. For de mest attraktive handelseiendommene i Oslo er allerede yielden nede på disse nivåene, men kan falle til lave 5,25 prosent i løpet av neste år.

Faktorer som kvalitet og beliggenhet har økt i betydning, og yielden for de nest beste kontoreiendommene ventes å falle vesentlig langsommere enn for toppobjektene.

Det lavere avkastningskravet skyldes den gradvise bedringen i finansmarkedet, kombinert med en stabilisering av arealledigheten og bedring i leieprisene. Kontorledigheten i Oslo er den laveste i Norden, med en ledighetsrate på snaue 8 prosent. Arealledigheten vurderes til lave 5,5 prosent i CBD-området, altså Vika/Aker Brygge og etter hvert Tjuvholmen. Til sammenlikning er den totale ledigheten 12 prosent i Helsingfors.

2900 kronerNewsec anslår leieprisene for de mest attraktive kontoreiendommene i Oslo til 365 euro per kvadratmeteren, rundt 2900 kroner. Dette er lavt i forhold til andre næringsmegleres anslag, men identisk med nivåene Eiendomsverdi Næring opererer med for andre kvartal i år.

Eiendomsverdi Næring definerer nå prime rent i Oslos kontormarked til gjennomsnittet av de 5 prosent høyeste rapporterte leiekontraktene. Med andre ord er det konkretisert og definert en nærmere betydning av ”prime”. Newsec venter at ”prime office rents” i Oslo nærmer seg 400 euro per kvadratmeteren neste år, altså rundt 3200 kroner.

Oslo er for øvrig den hovedstaden i Norden der leieprisene i CBD-området har svingt mest på 2000-tallet. Økningen var klart størst i vår hjemlige hovedstad i oppgangsårene 2004-2007, men det påfølgende leieprisfallet var også det sterkeste blant de nordiske hovedstedene.