Solid hopp i Trondheims-ledigheten

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det fremkommer av markedsrapporten for andre kvartal til DnB NOR Næringsmegling om utviklingen i Midt-Norge. DnB NOR skriver at de i oktober i fjor anslo ledige lokaler til 95 000 kvadratmeter (100 000 kvadratmeter ifølge rapporten fra fjerde kvartal 2009), mens estimatet per mai er 124 000 kvadratmeter. Av økningen på 29 000 kvadratmeter står lagersegmentet alene for 20 000 kvadratmeter. Ledigheten i Trondheim bunnet i 2007 på 64 000 kvadratmeter, mens den toppet i 2002 på hele 220 000 kvadratmeter.

Totalledigheten i Trondheim anslås nå til 6 prosent, ut fra et totalt areal på ca. 2 millioner kvadratmeter. Ifølge DnB NOR skyldes den økte ledigheten til dels lavere aktivitet i leiemarkedet, men hovedforklaringen er helt konkret lengre tid enn ventet for reguleringen av tidligere Maske-eiendommen samt Hell Bil på Lade.

Sammenliknet med høsten 2009 har kontorledigheten gått opp med ca. 8000 kvadratmeter, fra 57 000 til 65 000 kvadratmeter. Innenfor segmentet handel og butikk er økningen på 2000 kvadratmeter til 19 000 kvadratmeter, og nivået er nå på høyde med det for tolv måneder siden. Fordelt på segmenter utgjør kontorledigheten 53 prosent av totalen, lagerledigheten 32 prosent, mens butikksegmentet står for 15 prosent.

DnB NOR venter begrenset tilførsel av nye kontorbygg i Trondheim i 2011. Ifølge oversikter er det bare ErgoGroups nybygg hos Kjeldsberg Eiendom på Sluppen, Brønnteknologiutvikling AS på Grillstad Marina og Prora Eiendoms prosjekt i Granåslia som ferdigstilles neste år. Til sammen representerer dette et areal på ca 30 000 kvadratmeter, men dele av dette er produksjons- og lagerarealer.

Ferdigstillelsen i 2010 er til sammenlikning beregnet til 37 000 kvadratmeter, hvorav SpareBank 1 Midt-Norges nye hovedkontor alene utgjør 20 000 kvadratmeter. De nye kontorbyggene som er planlagt, vil tidligst bli ferdigstilt i 2012.

Når det gjelder salgsmarkedet i Trondheim, topper Kvenild Slette AS de større transaksjonene med salg av Brøttemsveien 105 til DnB NOR Eiendomsfond. Salgssummen for dette kombinasjonsbygget var ifølge DnB NOR 100,5 millioner kroner. St. Olavs Hospital solgte utviklingseiendommen Elgesetergt. 10 til Statsbygg for 96 millioner kroner, mens Entra Eiendom kjøpte Holtermanns veg 1 av Trondheim kommune for 90 millioner.

For det riktige prosjektet i dag vil det ifølge DnB NOR være mulig å oppnå yieldnivåer ned mot 6,5 prosent i Trondheim. Et såkalt riktig prosjekt betyr ny, eller nyere bygging, god beliggenhet, lang og forutsigbar kontantstrøm, lav risiko, samt enkel drift og forvaltning.

DnB NOR skriver i rapporten at for ”normale” eiendommer med vanlig standard og korte/mellomlange kontrakter, gjenspeiler prisutviklingen og etterspørselen i dag usikkerheten knyttet til leiemarkedet. 

Yielden for disse ”normale” eiendommene vil ifølge rapporten i dag typisk ligge i intervallet 8-10 prosent, men med en sterk differensiering ut fra kvaliteten på både eiendommen og kontantstrømmen.