Slottstappet kontorvilla til salgs

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Det er den såkalte Rædervillaen i Wergelandsveien 23-25 som nå skal selges, for øvrig ved siden av Kunstnernes Hus. Den formelle selgeren er Hsc Holding AS, som eier hundre prosent av aksjene i SPV-selskapet Schwartz Management AS.

Det er hundre prosent av aksjene i dette selskapet som er til salgs. Bak selskapet står Sven Henning Andersen med kone, til daglig hjemmehørende i en rød liten stue i Eidsfoss, nord i Vestfold.

– Min kone og jeg er kommet opp i årene, og hun synes det blir for langt å pendle inn til Oslo for å ta seg av eiendommen, sier Andersen, på spørsmålet fra NEnyheter om hvorfor de selger.

– Vi kjøpte eiendommen rundt årsskiftet 1998-99 for ca 20 millioner kroner. Vi har satt en intern pris i hodet for hva vi vil ha og selger ikke til under denne prisen. Da blir alternativet å drive eiendommen videre. Men vi har nettopp lagt ut dette, så får vi ser hva prisen blir forteller Sven Henning Andersen.

Han sier at så sent som i begynnelsen av 2004, stod så mye som 85 prosent av bygget ledig, men det gikk veldig raskt å leie ut lokalene den gangen.

Eiendommen har historie helt tilbake til 1846, da tomten i Wergelandsveien 25 ble kjøpt av løytnant Johan Georg Ræder, derav navnet. Rædervillaen er en kompakt, stor villa utført i senklassisistisk stil, og villaen står på gul liste hos Byantikvaren. Med andre ord får man ikke gjort noe med fasaden.

Arealet er på totalt 2165 kvadratmeter, hvorav 1083 kvadratmeter i 1., 2. og 3. etasje, og det er også 36 parkeringsplasser tilknyttet tomten på 2001 kvadratmeter. Leietakeren er Mnemonic AS, som betaler 4,85 millioner kroner i året for å leie. Selskapet er ett av Nordens ledende informasjons- og IT-sikkerhetsselskap. Det er i dag en femårs leieavtale som utløper 1. februar 2015, med opsjon på ytterligere fem år til markedsvilkår.

Leien per kvadratmeter for kontordelen er 2150 kroner, 1158 kroner for datarommet og 918 kroner kvadratmeteren for lagerplassen i underetasjen. Eiendommen selges som ”as is”, men det er altså begrensninger for hva en ny eier kan foreta seg.

Etter det NEnyheter forstår er den såkalte tekniske verdien av eiendommen ikke langt unna 80 millioner kroner, altså ca 40 000 kroner kvadratmeteren. Denne kontorvillaen kan ikke sammenliknes med ordinære kontorbygg, og med den rette interessenten som har den nødvendige pasjonen, kan prislappen havne opp mot 100 millioner kroner.

En ordinær yieldbetraktning på 6 prosent tilsvarer for øvrig 80 millioner kroner med dagens leieinntekter, men yieldnivået er nok neppe hovedargumentet for den som til slutt kjøper. Eiendommen består for øvrig av to bygninger, henholdsvis et hovedhus og en portnerbolig/stall, men bygningene er i dag konvertert fra bolig til kontorarealer og fremstår ifølge prospektet som ”totalrehabiliterte”.