I 2005 kjøpte Bastia Eiendom en stor eiendom av Statsbygg på Torshov, og i januar ble det bestilt oppstartsmøte hos Plan- og bygningsetaten (PBE) for det 45,2 dekar store planområdet Torshaug. I bestillingen skrev fagkyndig Urba at tiltakshaver ønsker å utvikle tomten til et bilfritt boligområde. Et variert tilbud av boligtyper, sentralt plassert torg, parkanlegg, offentlig og privat tjenesteyting mm skal samlet sikre urbane kvaliteter i bomiljøet.
I henvendelse til PBE ble det skissert 855 boenheter og 6 080 kvadratmeter BRA næring. Planen rommer også en skole for 850 elever.
PBE valgte imidlertid å stoppe planinitiativet «fordi forslaget ikke er i tråd med overordnede føringer og er i konflikt med verneverdier».
Avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann i PBE uttalte til Estate Nyheter at «verken forslagstillere, konsulenter eller kommunen skal bruke unødvendige ressurser på planer som har svært høy risiko for ikke å føre frem».
Oppgitt
Styreleder Tore Martin Solbakken i Bastia Eiendom er oppgitt over PBEs holdninger og hvordan etaten har opptrådt i denne saken.
– Vi har endt opp i en meningsløs stillingskrig med PBE der det fattes stoppvedtak uten konkret faglig grunnlag. Bastia tvinges til å be bystyret om politisk behandling av plansaken på et veldig tidlig tidspunkt. Dette er unødvendig bruk av tid og ressurser, mener han.
Solbakken mener det er urimelig av PBE å stoppe plansaken.
– Det er kommuneplanens arealdel som gir oss rammer for planen på Torshaug. PBE og forslagstiller er enig i at kommuneplanen er fulgt i vår planskisse. Etaten stopper likevel planprosessen fordi den ikke tilfredsstiller kommuneplan intensjon. Det er når PBE begynner å tolke kommuneplan intensjon, fremfor å forvalte bestemmelser og krav, problemet oppstår, hevder han.
Les også: Store planer for Avantors siste store utviklingseiendom
– Jobber kunnskapsbasert
Solbakken påpeker at Bastia Eiendom jobber kunnskapsbasert.
– Hvis vi skal tolke intensjonen med kommuneplanens arealdel, går vi til kommuneplanens samfunnsdel for å finne svar. Det er denne som beskriver visjonen for Oslos byutvikling. Det er her vi finner byutviklingsstrategien for Oslo som prioriterer byutvikling innefra og ut. Dette handler om å styrke indre by og utvide den tette, mangfoldige byen til nye områder i randsonen av indre by, sier han, og understreker at teamet bak Torshaug har studert kommuneplanens samfunnsdel i detalj.
I fjor gjennomførte de derfor prosjektet «Pilot 70+» for bedre å forstå samfunnsoppgavene som må løses.
– Vi vil bygge for et godt liv i byen på tvers av generasjoner. Piloten kombinere Urba AS sin entusiasme for urbanisering og Bastia Eiendoms fokus på aldersvennlig bomiljø. Oslos arkitekturpolitikk oppfordrer oss til å gjøre planarbeid som legger til rette for at flest mulig skal kunne bo og jobbe i Oslo. Gjennom byutvikling skal vi også bidra til å løse klima og miljøutfordringer. I tillegg skal vi sørge for å bevare hovedstadens egenart og historie, sier han.
Teamet startet derfor planarbeidet i medvirkning med lokale ressurser for å finne ut om deres ideer for byutvikling på Torshaug var relevant for andre, og fikk svar i form av innspill til arbeidet med planskissen.
– Vet ikke hva PBE tenker
Solbakken mener kjernen i problemet er at de leverer en skisse som er i tråd med kommuneplanen, men at løsningen er for langt unna det PBE tenkte seg.
– Vi vet ikke hva PBE tenker. Område- og prosessavklaringen vurderer ikke vår planskisse, men en annen sak fra en annen forslagstiller i 2018. PBE forteller oss at de ikke ønsker å møte oss i et oppfølgingsmøte. De har ikke mer å si om saken, hevder Solbakken.
– En diskusjon om kommuneplanens intensjon er en politisk sak. Derfor skal PBEs stoppvedtak vurderes av bystyret. PBE kan ikke redusere utbyggingspotensialet for en utviklingstomt i indre by med 85 prosent uten konkret faglig vurdering og prosess. Likevel driver etaten politikk på vegne av byrådsavdelingen. Jeg er overrasket over at PBE opptrer svært uprofesjonelt i en så stor sak. Vi blir minst et halvt år forsinket på grunn av denne kritikkverdige saksbehandlingen.
Les også: Krymper boligprosjekt i Bærum
Etterlyser forutsigbarhet
Anne Wodstrup, daglig leder hos fagkyndig Urba AS, etterlyser forutsigbarhet i planprosessen.
– Når PBE handler på denne måten, uten konkret faglig grunnlag og henvisning til krav i kommuneplanen, er det ingen som vet hva som er et godt startpunkt for en plan. Hvor mange ganger må vi teste vår sak for en taus PBE før vi slipper gjennom nåløyet som er deres tolkning av intensjoner? spør Wodstrup.
Hun reagerer også på at PBE har unntatt dokumentet «utkast til byrådssak» i plansaken fra offentlighet. Dette dokumentet har hun bedt om innsyn i.
– Dette er veldig betegnende. Det er vår klagesak, og så får vi ikke sett dokumentet. Vi blir holdt på utsiden, og må manøvrere i blinde, sier hun.
Avviser kritikken
Avdelingsdirektør Andreas Vaa Bermann i PBE mener etaten «har opptrådt profesjonelt, og at håndteringen ikke skiller seg fra andre saker».
– Saken er behandlet i tråd med plan- og bygningslovens hjemler og hensikt. Vi har forståelse for at forslagstillere blir frustrert når vi avviser et planinitiativ, men uprofesjonelt er det ikke, selv om vi ikke etterkommer en forslagstillers ønske. Planinitiativet var så langt unna overordnede føringer, og justeringene ville vært så store, at det ville tatt for mye tid og ressurser, både for forslagstillere og kommunal forvaltning, å starte opp et planarbeid på de foreslåtte premissene, mener Vaa Bermann.
Han påpeker at planinitiativet viser «en meget stor utbygging, som ville hatt store konsekvenser for Torshov».
– Det er Plan- og bygningsetatens klare oppfatning at planinitiativet for Vossegata 31 B mfl. ikke kunne endres med enkle justeringer, slik at forholdet til viktige kulturminner, landskap og vegetasjon ville blitt ivaretatt.
– Redusere unødvendig tidsbruk
Driver PBE med politikk istedenfor ordinær saksbehandling i denne saken?
– Plan- og bygningsetaten forvalter et lovverk og følger opp overordnet planer og føringer satt av bystyret. Samtidig gjør vi en planfaglig vurdering, slik som bystyret og byrådet har bedt oss om, svarer han.
Fagkyndig etterlyser forutsigbarhet i planprosessen. Hva tenker dere om det?
– Vi har fulgt vanlig saksbehandlingsprosedyre og overordnede føringer, og saken er behandlet innenfor tidsfristen. Vi forsøker alltid å være forutsigbare i alle saker, men samtidig vurderer vi hver enkelt sak konkret. Å stoppe et slikt initiativ tidlig gir både forutsigbarhet og bidrar til å redusere unødvendig ressursbruk på planarbeid som har svært stor reguleringsrisiko.
Unntatt offentlighet
Hvorfor er nevnte dokument unntatt fra offentlighet, slik at ikke tiltakshaver får innsyn i sin egen klagesak?
– Begjæring om innsyn i dokumenter som er unntatt offentlighet, blir behandlet etter offentlighetsloven og forvaltningslovens regler om innsyn på helt ordinær måte. Dette dokumentet, som er et utkast til byrådssak som byrådet selv bearbeider for egen behandling, er som vanlig unntatt offentligheten med hjemmel i offentlighetsloven § 14.1 (sm. forvaltningsloven § 18 a) som et organinternt dokument. Ethvert slik utkast til byrådssak er inkludert i alle oversendelser av saker til politisk behandling, noe en fagkyndig burde kjenne godt til. Innsynsbegjæringen er fortsatt under behandling, så Plan- og bygningsetaten kan ikke gi et svar på hva resultatet vil bli på nåværende tidspunkt. Dersom vi gir avslag på innsynsbegjæringen, vil parten bli kjent med vår begrunnelse og mulighet for klage til Fylkesmannen.
