Verdien av det gode konsept

"Normal markedsverdi" er som kjent definert som den verdi en eiendom kan omsettes for mellom en villig kjøper og en villig selger, i en transaksjon på en armlengdes avstand, etter tilstrekkelig markedsføring og der partene hver handlet velinformert, forsvarlig og uten tvang.

Teoretisk innebærer dette at estimert verdi i en verdivurdering/prospekt burde være den samme, uansett hvilken tilnærming man har. Eksempelvis bør en verdivurdering hensynta om det bør investeres i en rehabilitering av eiendommen, leie den ut "as-is" eller om man bør foreta en komplett konseptuering/utvikling, for så å konkludere med samme verdi. Det blir et spill mellom de ulike verdiparameterne; leiepris, avkastningskrav og rehabiliteringskostnader.

Et klassisk eksempel er et ledig kontorlokale i ok stand i Oslo, med en vurdert markedsleie på kr. 2 200,- per m², normale eierkostnader på kr. 250,- per m², og et vurdert avkastningskrav på 5 %. Dette gir en verdi som følger:

Imidlertid, ved å foreta en rehabilitering, estimert til kr. 5 000,- per m², vil man kunne oppnå både en høyere markedsleie og en mer attraktiv eiendom, uttrykt ved et lavere avkastningskrav, med følgende verdiberegning:

Kalkylen viser at eiendommen i dette tilfellet har et økt verdipotensial ved å rehabilitere lokalene. Eksempelet er selvsagt helt teoretisk, men det er helt avgjørende at utførende rådgiver forstår alle de impliserte verdiparameterne, både de tekniske og de økonomiske / markedsmessige, slik at det konkluderes med siste kalkyle, og ikke den første. Videre, er kostnaden henført til rehabilitering større enn i eksemplet over vil verdien selvsagt bli lavere i siste scenario.

Av og til ser vi imidlertid eksempler der eiendommen blir utviklet/konseptuert av utviklere som skaper noe helt spesielt av eiendommen, det være et ombygd bilvaskeri, en tidligere ambassade eller en verneverdig offentlig bygning. Ofte gjøres disse prosjektene av utviklere med en inngående forståelse av denne type eiendom, gjerne kombinert med stor egeninnsats, og med et nettverk som gjør at de får gjennomført prosjektet til en lavere kostnad enn statistikken burde tilsi. Dette skaper ofte en merverdi som overgår kostnaden til selve ombygningen betydelig.

Vi har sett flere konsepter som lages på en eiendom som har gitt leienivåer betydelig over det som anses å være normal markedsleie for denne type bygg i det angjeldende området, enten fordi man har klart å lage et konsept som tiltrekker seg en spesielt betalingsvillig leietagergruppe eller man har fått inn andre eller flere leietagere enn det som er vanlig på det samme arealet.

Normalt skal man i henhold til riktige verdivurderingsprinsipper benytte et økt avkastningskrav hvis påstående leienivå er høyere enn normal markedsleie, da risikoen/konsekvensen for å opprettholde dette leienivået er høyere enn ved det som anses som normal markedsleie. Men, vi ser samtidig at den økte attraktiviteten utvikler har skapt på eiendommen, langt på vei kompenserer for den økte risikoen henført til det høye leienivået. Resultatet kan da bli som følger:

Igjen, et teoretisk eksempel, men det viser hvilken merverdi enkelte utviklere/investorer kan gi til en eiendom. Strengt tatt er ikke normal markedsverdi endret, basert på en normalbetraktning, det vil si basert på det som anses å være normale markedsbetingelser henført til alle de ulike relevante verdiparametrene, men eiendommen har fått en merverdi etter utviklers arbeid på eiendommen.

Vi tror ikke en eiendoms verdi vil øke kun som følge av at det er en spesiell investor som har kjøpt eiendommen, til det tror vi markedet fungerer bedre, men at den kan ha en merverdi som følge av utviklers/investors arbeid med eiendom, det ser vi stadig. Med andre ord kan det også av og til være tilfeller der eiendommen blir omsatt for høyere pris enn det som anses som normal markedsverdi, da enkelte aktører vil kunne gi en merpris basert på egen spesialkompetanse og visjoner om mulig fremtidig utvikling/bruk.