Uforutsette grunnforhold i utviklingsprosjekter – hvem bærer risikoen? (+)

Ikke sjelden oppstår uenighet og tvist om uforutsette forhold ved grunnen. Sviktende grunnforhold vil kunne medføre at byggearbeidene blir dyrere og tar lengre tid enn opprinnelig planlagt. Dersom det for eksempel blir nødvendig å foreta ytterligere grunnundersøkelser eller omprosjektere, vil dette kunne føre til forsinkelser og merkostnader som utviklingsselskapet (byggherren) i utgangspunktet selv må dekke.

Illustrerende er oppføringen av Universitetet i Oslo sitt nye Livsvitenskapssenter, som nylig har blitt satt på vent som følge av (blant annet) at det er avdekket mer leire i grunnen enn forventet. Det skal ha medført en tilleggskostnad på ca. 1 milliard kroner for Statsbygg, som er eier av dette prosjektet.

Et spørsmål som ofte oppstår ved uforutsette grunnforhold, er hvem som har ansvaret og risikoen for at arbeidene blir forsinket og dyrere enn forutsatt. Dette spørsmålet kan typisk oppstå både i entrepriseforhold (hvor spørsmålet da er hvem av byggherren og entreprenøren som har risikoen), og ved salg av utviklingseiendom (hvor spørsmålet er om det er selger eller kjøper som har risikoen).