Tinglysingsloven og grunnbokens troverdighet under lupen

Hvaler-kjennelsen

Det har gått over et år siden Høyesteretts kjennelse i HR-2021-1773-A (Hvaler) ble avsagt. Kjennelsen drøftet særskilt hevd som rettsvern og om det er grunnlag for å oppstille en regel om "selvstendig rettsvernshevd" når en avtaleerverver har eid en eiendom i hevdstid. Høyesterett anerkjente regelen om selvstendig rettsvernshevd og uttalte at regelen er en "forlengelse av bestemmelsen om aksessorisk rettsvernshevd i § 21 andre ledd andre punktum".

Utgangspunkt og tinglysing

Utgangspunktet i norsk rett er at en tinglyst rett i fast eiendom i kollisjonstilfeller går foran en rett som ikke er tinglyst, eller som tinglyses senere. Kollisjonstilfeller oppstår ved kreditorbeslag eller godtroerverv. I eiendomstransaksjoner innebærer dette at kjøperen av en fast eiendom må tinglyse sitt erverv for å oppnå rettsvern.

Tinglysing i fast eiendom skjer ved å registrere rettigheten i grunnboken. Eiendomsbransjen har stor tillit til grunnboken, og grunnbokens troverdighet er viktig fra et omsetningsperspektiv. Eiendomsaktører stoler i stor grad på at det som fremgår av grunnboken til en eiendom er riktig (positiv troverdighet), og samtidig at det ikke foreligger andre rettsstiftelser på eiendommen enn det som fremgår av grunnboken (negativ troverdighet).

Hevdsunntaket

At en tinglyst rett i kollisjonstilfeller går foran en rett som ikke er tinglyst, eller som tinglyses senere, gjelder ikke uten unntak. Et av disse unntakene fremgår av tinglysingsloven § 21 andre ledd hvor det står: "[f]or andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder rettserverv ved hevd."

Det er særlig andre punktum om "rettserverv ved hevd" som er interessant. Regelen innebærer at personer som har ervervet rettigheter i fast eiendom ved hevd har rettsvern uten tinglysing (ofte omtalt som aksessorisk rettsvernshevd), både i kollisjonstilfeller ved kreditorbeslag og godtroerverv.

Som fastslått i Hvaler-kjennelsen får regelen også anvendelse overfor kreditorbeslag der en avtaleerverver ikke har tinglyst hjemmel til en eiendom, men har eid eiendommen i hevdstid (selvstendig rettsvernshevd). Høyesterett uttalte samtidig at de ikke tok stilling til om regelen om selvstendig rettsvernshevd også gjelder ved godtroerverv, til tross for at eksempelvis flere lagmannsrettsavgjørelser legger dette til grunn (se eksempelvis LB-2006-164468, LE-2009-65482 og LG-2013-164516).

Hevdsunntaket – uttrykt gjennom tinglysingslovens § 21 andre ledd andre punktum – gjør et skår i grunnbokens troverdighet. Unntaket ble lovfestet ved vedtakelsen av tinglysingsloven i 1935 og har forblitt uendret siden. Regelen kan også spores tilbake til tiden før 1935. Regelen skiller seg fra eksempelvis dansk rett hvor det kreves at den hevdede rettigheten skal tinglyses for å nyte rettsvern.

Bakgrunnen for regelen er beskrevet i tinglysingslovens forarbeider hvor det blant annet fremgår at hevd spilte en "meget stor rolle" som hjemmel for forskjellige rettigheter i Norge, og det ville ført til "følelige vanskeligheter" om adgangen til å hevde rettigheter ble vanskeliggjort.

Større klarhet i eiendoms- og rettighetsforhold

Det er naturlig at hevd utgjorde en vesentlig større rolle i 1935, enn i 2022, som hjemmel for rettigheter i fast eiendom. Samfunnsutviklingen og teknologiske fremskritt har medført større klarhet i eiendoms- og rettighetsforhold ved at disse er mer oversiktlige og ved at informasjon om slike forhold i dag er lettere tilgjengelig. Det samme la utvalget til grunn i forbindelse med forslag til ny tinglysingslov på 1980-tallet, hvor de blant annet uttalte at det kan stilles spørsmål ved begrunnelsen for hevdsunntaket, og at det at det "jevnt over" burde være såpass klarhet i eiendomsforholdene at behovet for å gjøre innhogg i grunnbokens troverdighet er mindre enn i 1935. Selv om utvalget påpekte dette, så foreslo de imidlertid å videreføre hevdsunntaket ettersom de anså hevdserverv som "mindre betenkelig", fordi det vil bli "betydelig vanskeligere" å gjennomføre rettserverv ved hevd.

Lovforarbeidene på 1980-tallet resulterte aldri i en ny tinglysingslov og det er således lenge siden lovgiver grundig gjennomgikk § 21 andre ledd andre punktum og stilte spørsmål ved begrunnelsen bak regelen for hevdsunntaket. Sett med dagens øyne kan det anses problematisk at vi fortsatt har en lovregel som gjør et skår i grunnbokens troverdighet – hvor begrunnelsen og hensynene bak regelen er over 80 år gamle. Høyesterett uttalte også selv i Hvaler-kjennelsen at hevdsreglene nok spiller en mindre rolle i dag enn ved vedtakelsen av tinglysingsloven. Videre uttalte de at: "[h]vorvidt dette bør lede til en endring i reglene om rettsvernshevd, må være opp til lovgiver å ta stilling til."

Lovgiver bør komme på banen

Vi mener at lovgiver igjen burde ta stilling til om hevdsunntaket i tinglysingsloven § 21 andre ledd andre punktum skal opprettholdes, og hvis det skal det, hvor stort anvendelsesområde unntaket skal ha. Ikke bare kan det i dag stilles spørsmål ved begrunnelsen bak regelen, men det er også uklart hvor langt hevdsunntaket strekker. Selvstendig rettsvernshevd har lenge vært diskutert i juridisk teori. Som nevnt har Høyesterett i Hvaler-kjennelsen unnlatt å avklare om selvstendig rettsvernshevd også gjelder ved godtroerverv. I samme avgjørelse inntok de også en reservasjon om at en hevdet rett i særlige tilfeller også kan måtte gi tapt for et senere kreditorbeslag ut fra ulovfestede passivitetsbetraktninger. Rekkevidden av hevdsunntakets anvendelsesområde er følgelig noe lovgiver bør komme på banen og få klarlagt.

Alternative løsninger

Dersom lovgiver ønsker å beholde hevdsunntaket, bør det også drøftes om det er aktuelt å innføre en erstatningsordning som samsvarer med tinglysingsloven § 35 bokstav d, som blant annet Hans Fredrik Marthinussen er inne på i boken Tredjemannsproblemene. I henhold til tinglysingsloven § 35 bokstav d så kan en kjøper som har stolt på grunnboken, men hvor godtroerverv er utelukket som følge av tinglysingslovens § 27 andre ledd, få erstatning fra staten.

Et annet alternativ er å fjerne hevdsunntaket fullstendig, slik at det ikke lenger er grunnlag for aksessorisk eller selvstendig rettsvernshevd, og kreve at hevdserverv tinglyses for å nyte rettsvern – på lik linje som etter dansk rett. Dette alternativet ville styrket eiendomsaktørenes forutberegnelighet og grunnbokens troverdighet.