Hva gjør du som entreprenør hvis dine ansatte ikke møter på jobb og du ikke klarer å levere i tide? Kan leietaker påberope pandemien som grunnlag for å ikke betale leie?
Kan du ha krav på å trekke deg fra et kjøp ?
Det nye koronaviruset reiser en rekke rettslige problemstillinger, også innen eiendomsbransjen.
Etter at koronaviruset Covid-19 ble oppdaget i desember 2019, har WHO erklært virusspredningen som en pandemi. Myndighetene i flere land har tatt i bruk vidtrekkende virkemidler for å begrense ukontrollert spredning. I Norge må vi tilbake til krigen for å finne tilsvarende myndighetsutøvelse.
Pandemien, og tiltakene som er iverksatt, rammer hele samfunnet. For entreprenører og håndverkere vil situasjonen kunne lede til økte kostnader og forsinket levering. Flere forretninger, serveringssteder, kulturlivet, kurstilbydere, virksomheter tilknyttet reiseliv mv. opplever allerede redusert omsetning, som igjen kan gjøre det utfordrende å betale lokalleie til rett tid. Dersom situasjonen vedvarer vil problemene kunne forplante seg videre, for eksempel ved at eier av lokalene får problemer med å oppfylle sine forpliktelser.
I alle kontraktsforhold kan det inntreffe forhold som griper inn i partenes evne til eller forutsetninger for å oppfylle avtalen. Der det har inntruffet ekstraordinære og upåregnelige begivenheter snakker vi tradisjonelt om force majeure-hendelser. Det særegne med slike hendelser er at det som ellers ville utgjort et kontraktsbrudd, gir en part krav på fristforlengelse eller rett til å gå fra avtalen.
Blant lærebokeksemplene på force majeure-omstendigheter er krig og landsomfattende lockout og streik. Det er liten tvil om at også pandemien med de konsekvenser denne har medført med blant annet stengte offentlige kontorer, skoler og barnehager, pålegg om karantene, reiseforbud mv, kan utgjøre en hindring som fritar en kontraktspart for ansvar.
Hvilke hendelser som fritar en part fra et misligholdsansvar, og hva som er følgene av at omstendigheten inntreffer, beror i utgangspunktet på hva som er avtalt.
Flere lover har også bestemmelser som regulerer force majeure-hendelser. Vi finner bestemmelser om dette blant annet i kjøpsloven, håndverkertjenesteloven, avhendingsloven og husleieloven. Vi finner også elementer av dette i bustadoppføringslova.
Hvorvidt utbruddet av pandemien får rettsvirkninger i et kontraktsforhold, kan reise vanskelig problemstillinger. Med situasjonen vi står i, der et helt samfunn er hardt rammet, råder vi våre klienter og andre til å søke etter løsninger som ivaretar begge parter i en konflikt. Dette gjelder ikke minst i langsiktige kontraktsforhold der hensynet til et fremtidig samarbeid bør veie tungt.
Under oppsummeres kort noen hovedregler innen eiendomsretten.
Entrepriseretten
Entrepriseretten er spesiell i den forstand at rettsområdet i stor grad er avtalebasert og ikke direkte regulert av lover.
Standardavtalene, som ofte benyttes i entrepriseforhold, åpner ikke for at ekstraordinære hendelser som en pandemi kan gi rett til vederlagsjustering. For å ha krav på å justere vederlaget må dette være særskilt avtalt.
Utbrudd av pandemien vil derimot kunne gi en entreprenør krav på fristforlengelse. For totalentrepriser gjelder i NS8407:2011 punkt 33.3. En part har krav på fristforlengelse dersom fremdriften hindres av forhold utenfor hans kontroll. Er hindringen langvarig, kan dette gi grunnlag for å si opp avtalen, jf. pkt. 45.
Det må vurderes konkret om hindringen gir rett til fristforlengelse. Dersom forsinkelsen skyldes manglende leveranse fra en underleverandør, kan hindringen fortsatt gi entreprenøren krav på fristforlengelse selv om entreprenøren kunne ha skaffet alternativ leveranse.
Andre aktuelle rettsområder
På de fleste andre rettsområder gjelder det såkalte kontrollansvaret.
Kontrollansvaret innebærer at kontraktsparten har et objektivt ansvar (ansvar uten krav om skyld) for oppfyllelse. Ansvaret faller bort dersom selgeren kan godtgjøre at
[forsinkelsen] skyldes hindring utenfor hans kontroll som han ikke med rimelighet kunne ventes å ha tatt i betraktning på avtaletiden eller å unngå eller overvinne følgene av.
Pandemien er en force majeure-begivenhet som kan utgjøre en hindring for oppfyllelse.
For at en hindring skal kunne gi fritak for ansvar, er det et krav at denne ikke kunne vært tatt i betraktning på avtaletidspunktet. Før viruset ble kjent var det ingen grunn til å ta pandemien i betraktning. Annerledes stiller det seg for avtaler inngått etter at myndighetene iverksatte tiltak for å hindre spredningen av viruset. Kjennskapen man hadde mellom viruset ble oppdaget og frem til myndighetens inngripen vil kunne reise vanskelige spørsmål. Skjæringspunktet vil kunne variere utfra bransje og hvilke varer og tjenester det dreier seg om. Et annet spørsmål som gjerne reise seg er om og i tilfelle hvilke grep avtaleparten kunne ha tatt for å unngå å komme i en misligholdssituasjon.
Leie av næringslokaler
Pandemien har allerede rammet flere ved tapt omsetning. Vi må være forberedt på at dette kan vare en god stund. Langvarig svikt i omsetningen vil kunne ramme leietakere hardt og gjøre det utfordrende å betale leien i tide. Et spørsmål som reiser seg for mange er om bortfall i omsetningen, i en slik ekstraordinær situasjon vi nå opplever, kan gi grunnlag for å kreve redusert leie.
Leie av lokaler reguleres av husleieloven. Flesteparten av bestemmelsene i husleieloven kan fravikes ved avtale. Det er store variasjoner i leieforhold og leieavtaler kan være relativt omfattende.
I noen leieforhold er størrelsen på leien delvis knyttet til omsetningen. I slike leieforhold vil omsetningssvikt ramme både leietaker og utleier. I leieforhold som gjelder lokaler i kjøpesentre er det gjerne regulert hva som skjer om senteret må stenge. Det er derfor viktig å lese leieavtalen grundig for å få svar på om situasjonen vi nå opplever kan virke inn på leieavtalen.
Selv om parter har en mer eller mindre utfyllende leieavtale kommer husleielovens bestemmelser supplerende inn. Loven har bestemmelser som fritar partene for visse plikter der det inntreffer hindringer som force majeure-hendelser. Et særlig spørsmål som reiser seg, er om loven åpner for at slike hindringer kan gi leietaker krav på redusert leie.
Husleielovens bestemmelser om force majeure-situasjoner (hindringer) viser ikke til leietakers plikt til å betale leie. Hindringene favner dermed ikke om de tilfellene der leietaker kan gjøre krav på leiereduksjon eller utsatt oppfyllelsesfrist. For at en leietaker skal kunne kreve redusert eller utsatt leie, må dette dermed være særskilt avtalt.
Avhendingsloven
En kjøper som har inngått avtale om å kjøpe en eiendom vil kunne ha behov for å utsette overtakelsen eller fri seg helt fra avtalen på grunn av pandemien og følgene av denne.
Avhendingsloven gir kjøper en snever mulighet for å trekke seg fra en avtale som kjøp dersom han hindres i å gjennomføre kjøpet. Det må enten være stans i betalingsformidlingen eller foreligger andre omstendigheter utenfor kjøperens kontroll som han ikke kan overvinne følgende av, jf. avhendingsloven § 5-2. Bestemmelsen er motstykke til lovens § 4-2, som regulerer oppfyllelseshindringer på selgerens side.
For at en kjøper skal kunne utsette overtakelsen eller komme ut av avtalen – uten å komme i erstatningsansvar – må oppfyllelsen føre til så stor ulempe eller kostnad at det vil stå i vesentlig misforhold til selgers interesse i at kjøper oppfyller avtalen.
Vi kjenner enda ikke til hvordan pandemien vil virke inn på eiendomsmarkedet. Ettersom det vil bero på en forholdsmessighetsvurdering – der kjøpers interesse i å utsette oppfyllelse må stå i et vesentlig misforhold til selgers interesse i at eiendommen overdras som avtalt – skal det mye til før pandemien kan gi en kjøper krav på utsatt overtakelse, eventuelt å fri seg fra plikten til å overta eiendommen.
Skulle omsetningen av eiendom stanse helt opp og dette leder til at kjøper ikke får realisert annen eiendom som er nødvendig for å finansiere kjøpet, vil saken kunne stille seg annerledes. Vi er ikke i en slik situasjon i dag.
