Et skifte har truffet logistikkmarkedet

Det er i Akershus Eiendoms markedsoppdatering Innsyn og Utsyn at analytikerne Erik Mikael Johnsen og Tor-Øyvind Skjelvik skriver om økt lagerbehov i usikre tider.

«Pandemi, flaskehalseffekter og geopolitisk uro har vist sårbarheten i internasjonale forsyningskjeder og trukket opp lagerbehovet for å sikre forutsigbarhet. Samtidig påvirker høyere finansieringskostnader investorenes aktivitet og prising av logistikkeiendom», skriver analytikerne om situasjonen i lagermarkedet.

De internasjonale forsyningskjedene har vært svært strømlinjeformede, utviklet etter Just In Time-prinsippet som innebærer en vareflyt som minimerer lagring. Men det siste halvåret, med krig i Ukraina og nedstengninger i Kina, viser ifølge Akershus Eiendom at behovet for å sikre forsyningskjedene er høyaktuelt, «selv etter at vi har begynt å legge pandemien bak oss her hjemme».

Akershus Eiendom mener logistikkaktørene har sett på muligheter for å gjøre forsyningskjedene langt mer fleksible, smidige og robuste. Dette gjøres blant annet ved å øke antall underleverandører av råvarer, flytting av produksjonen nærmere (reshoring) og øke lagerbeholdningen av kritiske produkter.

«Tankesettet om JustIn-Time (JIT) har vist store svakheter i praksis når ytre faktorer ikke er optimale, og en har sett en vridning mot en Just-In-Case-modell (JIC) de beredskap og kontroll på verdikjeden prioriteres. På denne måten unngår produsentene å havne på etterskudd i produksjonene eller tape inntekter fordi en ikke er i stand til å levere varer til sluttbrukerne når de ønsker det», skriver Johnsen og Skjelvik.

Ifølge Akershus Eiendom-analytikerne har mange logistikkaktører valgt å øke lagerbeholdningen av ferdige varer for å møte etterspørselen. Produksjonsbedrifter har også flyttet produksjonen hjem eller nærmere hjem.

Panedmien og høy etterspørsel etter varer, samt problemene i forsyningskjedene, gjorde at investorene kastet seg inn i logistikksektoren i 2021, med rekordhøye 31,5 milliarder kroner fordelt på 113 transaksjoner. Det er ifølge Akershus Eiendom mer enn tre ganger så høyt som snittvolumet de foregående årene.

Inflasjonen har fått sentralbankene på banen og gitt høyere renter gjennom 2022. Det påvirker ifølge Akershus Eiendom de mest rentesensitive aktørene i transaksjonsmarkedet, blant annet syndikeringsaktørene, tilretteleggerne, belånte fond og de mest transaksjonsorienterte eiendomsselskapene. Dette er samtidig aktørene som har stått for en stor del av likviditeten i transaksjonsmarkedet, og da også innenfor logistikk. Det kan dermed ventes en færre kjøp og salg av logistikkeiendommer i år.

«Siden utgangen av 2020 har leieprisene for de beste logistikkbyggene steget med over 20 prosent fra 1.300 kroner per kvadratmeter til 1.600 kroner per kvadratmeter», skriver Akershus Eiendom, som samtidig påpeker at den siste tiden har varekonsumet vært fallende. Næringsmegleren tror mesteparten av leieprisveksten for logistikkeiendom er tatt ut på kort sikt, mens utsiktene er gode på lengre sikt når varekonsumet finner tilbake til sin stigende langsiktige trend

Analytikerne konkluderer med at trendene virker mot logistikksegmentet på kort sikt, både i leiemarkedet og transaksjonsmarkedet, som følge av svakere varekonsum og rask renteoppgang.

«På lengre sikt venter vi en normalisering i konsumet og videre vekst i netthandelen. I tillegg vil økt fokus på forsyningssikkerhet og ESG, samt ny teknologi som gir nye muligheter, trolig gjøre at logistikksegmentet holder seg attraktivt. Det er både tid- og ressurskrevende å gjøre endringer i forsyningskjeden, og et strategisk skifte fra JIT til JIC kan være svært kapitalintensivt. Selv om forsyningssikkerhet står høyt på agendaen i lys av pandemi og krig, vil nok svaret for mange være et sted midt imellom Just In Time og Just In Case. Dette vil trolig innebære å sikre seg flere tilbydere av utsatte råvarer og øke lageret av ferdigvarer i nærheten av sluttbrukeren. Dette vil likevel tilsi økt lagerbehov i det lange bildet», skriver Akershus Eiendom i artikkelen.