Nyttig å vite ved fremleie
Særlig for lange leiekontrakter kan formuleringen av fremleieklausulen være av avgjørende betydning for involverte aktører, særlig dersom leieprisene stiger. Deloitte Advokatfirma har sett flere eksempler på kontraktsformuleringer som innebærer at hovedleier har mer å tjene på fremleie av lokaler enn å drive egen opprinnelige virksomhet.
Et fremleieforhold er et avledet leieforhold av hovedleieavtalen, slik at hovedleieren helt eller delvis leier ut lokale til en ny leietaker. Hovedleieren blir utleier i fremleieforholdet samtidig som fremleietakeren blir leietaker. Fremleietaker blir gjerne omtalt som fremleier, noe som etter vårt syn skaper en unødvendig komplisering av partsforholdene i fremleieavtaler. Vi vil i denne artikkelen holde oss til begrepet fremleietaker om brukeren av et fremleid lokale.
I fremleieforhold kan det også oppstå videre fremleie, slik at fremleiertaker (1) på sin side fremleier til videre fremleietaker (2). Det er ingen begrensning i hvor lang en slik fremleiekjede kan bli, men konstruksjonen innebærer visse utfordringer for de involverte aktører.
Husleieloven fastslår at leietaker som hovedregel ikke har adgang til å fremleie eller på annen måte overlate sin bruksrett til andre uten samtykke fra utleier.
Bestemmelsen kan fravikes i avtale og i den siste utgaven av ”meglerstandarden” for utleie av næringseiendom, utarbeidet av Norges Eiendomsmeglingsforbund m.fl. er det kontraktsfestet at samtykke til fremleie ikke kan nektes uten ”saklig grunn”. Dette kan noe upresist sies å inneholde en varslingsplikt med mindre det er konkrete forhold hos fremleietaker som tilsier at fremleie ikke skal tillates. I andre standarder, for eksempel standard næringsleiekontrakt fra Gyldendal Rettsdata, er det lagt opp til en noe mer utleiervennlige bestemmelser med flere alternative reguleringer. Gyldendals leiekontrakt foreslår blant annet at utleier kan kreve de fremleide arealer tilbake dersom fremleie blir aktuelt.
For tidsbegrensede leiekontrakter er det en særregulering i husleieloven som gir leietaker oppsigelsesadgang dersom utleier uten saklig grunn nekter femleie for gjenværende leieperiode. Disse reglene kan fravikes i avtale og er helt eller delvis fraveket i de fleste standard leiekontrakter for næringseiendom. For avtaler der bestemmelsen ikke er fraveket kan en slik rett være av avgjørende betydning ved reduserte arealbehov.
I utgangspunktet er det ingen kontrakt mellom fremleietaker og utleier. Alle krav og forpliktelser i leieforholdet må følgelig rettes og ytes mot den enkelte aktørens faktiske kontraktsmotpart. En konsekvens av dette er at fremleietaker aldri kan gis større rett enn hva hovedleier har etter hovedleieavtalen. Dersom hovedleieavtalen er inngått for en begrenset tidsperiode vil det eksempelvis ikke kunne inngås en tidsubegrenset fremleieavtale. Dersom fremleietaker skal ha bedre vilkår enn hva som følger av hovedleieavtalen vil hovedleier for egen regning og risiko måtte yte disse tilleggstjenestene.
Til tross for at partene i fremleieforhold i utgangspunktet kun forholder seg til egne kontraktsmotparter kan det i enkelte tilfeller likevel oppstå rettslige relasjoner mellom utleier og øvrige aktører i fremleiekjeden. Det mest praktiske og kanskje mest omfattende eksemplet på slike direktekrav i næringsleieforhold er der utleier er frivillig registrert i merverdiavgiftmanntallet.
Frivillig registrering i merverdiavgiftsmanntallet
Utleier kan ha mye å tjene på å la seg frivillig registrere i merverdiavgiftsmantallet ettersom dette vil sikre fradrag for inngående merverdiavgift vedrørende bygget.
Slikt avgiftsfradrag forutsetter imidlertid at vilkårene for registrering er oppfylt. Et av hovedvilkårene for registrering er at lokalet helt eller delvis er i bruk innenfor avgiftsområdet. Det vil være sluttbrukerens avgiftsstatus som er avgjørende for fradragsretten til aktører lenger opp i kjeden. Videre må det være en sammenhengende kjede med frivillige registrerte utleiere dersom fremleie skjer i flere ledd.
Ettersom fremleie etter sin art innebærer at opprinnelig utleier kan miste oversikten over hvilke aktører som kommer inn i lokalene er det avgjørende at slike spørsmål kontraktsreguleres allerede før fremleieavtaler inngås.
I alle oppdaterte standardkontrakter vi kjenner til er fremleiespørsmålet inngående regulert særlig for avgiftsspørsmål. En aktør som bryter kjeden av frivillig registrerte utleiere vil etter gjeldende kontrakter gjøres erstatningsansvarlig for et hvert avgiftstap aktører høyere opp i kjeden måtte lide, noe som innebærer potensielt store tap. Til illustrasjon kan tapet, ved nyoppførte bygg, utgjøre ti prosent av inngående merverdiavgift på byggekostnaden pr år.
Oppsigelse/fravikelse i hovedleieforholdet
Som nevnt innledningsvis avleder fremleietaker sin leierett fra hovedleiers adgang til husrommet. Dette innebærer at hovedleiers lovlige adgang til husrommet er en forutsetning for at fremleieavtalen skal gjelde.
Dersom hovedleieforholdet blir oppsagt eller avviklet på bakgrunn av mislighold vil de øvrige fremleietakerne i kjeden også miste sine rettigheter etter avtalen. Dette innebærer i utgangspunktet at fremleietaker uten nevneverdig forvarsel kan miste adgangen til lokalet.
En viktig presisering til dette er at husleieloven pålegger hovedleieren en plikt til å protestere på oppsigelser dersom leieobjektet er fremleiet. Denne plikten faller imidlertid bort dersom hovedleieren underretter framleietakeren om oppsigelsen senest 15 dager før den alminnelige protestfristen i hovedleieforholdet løper ut.
Selv om fremleietakeren etter loven er gitt en selvstendig rett til å protestere mot oppsigelsen kan det være visse utfordringer med å fremme tilstrekkelige, begrunnede protester innen lovens frister.
Dersom utleieren har godkjent framleietakeren, skal utleieren sende gjenpart av oppsigelsen til framleietakeren, noe som kan bedre oppsigelsesvernet til fremleietakere.
