Ved opplysningssvikt kan det bli spørsmål om hvem
forbruker kan rette krav mot, og om det er utbygger eller megler som må ta «sluttregningen».
Ovenfor forbruker hefter utbygger for uriktige opplysninger uavhengig av om de
stammer fra utbygger selv eller megler, jf. bustadoppføringslova § 27. Utbygger
identifiseres i denne sammenheng med megler. Utbyggers mangelsansvar for
uriktige opplysninger er objektivt.
For megler derimot, forutsetter ansvar overfor forbruker
at det kan konstateres uaktsomhet på meglers hånd. I de fleste tilfeller vil
forbruker derfor rette sitt krav mot utbygger. Av ulike grunner kan det
imidlertid være aktuelt for forbruker å gå direkte på megler. Det kan det være
anledning til.
Såfremt både utbygger og megler kan holdes ansvarlig for
opplysningssvikten på selvstendig grunnlag, hefter de prinsipalt solidarisk for
opplysningssvikt, jf. Rt-2005-870. I slike tilfeller kan forbruker velge om hun
vil rette sitt krav mot megler og/eller utbygger.
Et prinsipalt solidaransvar forutsetter adgang til
etterfølgende regressoppgjør mellom utbygger og megler. I Rt-2005-870 la
Høyesterett til grunn at tilsvarende regressrett som uttrykkelig følger av
skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2 må gjelde også utenfor erstatningsretten, og
at bestemmelsen gir retningslinjer for fordelingen av det innbyrdes ansvaret
mellom flere ansvarlige der ikke oppdragsavtalen inneholder avvikende
regulering av innbyrdes fordeling av ansvar mellom utbygger og megler. Det
følger av skadeserstatningsloven § 5-3 nr. 2 at det i regressomgangen skal sees
hen til «ansvarsgrunnlaget og forholdende ellers». Fordelingen beror på
en konkret vurdering. I henhold til lovens forarbeider og rettspraksis, vil den
enkelte implisertes skyld stå sentralt. I Rt-2005-870 er det uttalt at
regressinstituttet gjør det mulig å plassere byrden der den bør være ut fra
forholdet mellom de ansvarlige og omstendighetene for øvrig.
I det følgende omtales rettsavgjørelser som illustrerer
hvordan fordelingen mellom selger og megler (eller deres forsikringsselskaper)
skjer i regressomgangen i opplysningssviktstilfeller. Ingen av avgjørelsene
gjelder visualiseringsverktøy spesielt, men vurderingen vil bli tilsvarende i
slike saker.
LG-2001-2211 gjaldt spørsmål om meglers forsikringsselskap
kunne kreve regress mot selger av en eiendom. Meglers forsikringsselskap hadde betalt
erstatning til kjøper på grunn av uriktige opplysninger om muligheter for
skattefri utleie av deler av huset. Lagmannsrettens flertall (dissens 2-1) kom
til at selger ikke hadde opptrådt på en måte som ga megler særlig grunn til å
tro at det var sikkert at kjøper ville kunne leie ut skaffefritt. Det forelå
derfor ikke grunnlag for regresskrav som meglers forsikringsselskap kunne tre
inn i. Avgjørelsen tilsier at det skal mye til for at en uaktsom megler kan
søke regress hos selger dersom selger ikke er å bebreide for opplysningssvikten.
LA-2009-177115 gjaldt blant annet spørsmål om det var
selger eller megler som til syvende og sist var ansvarlig for kjøpers krav om
prisavslag/erstatning for mangel i form av tilbakeholdte opplysninger om at
tredjemann hadde parkeringsrettigheter på eiendommen. Lagmannsretten kom til at
selger og megler måtte dekke halvparten hver. Selv om det forelå
erstatningsbetingende uaktsomhet på meglers hånd, var også selger å bebreide.
Han burde ha forsikret seg om at megleren hadde riktig og fullstendig kunnskap
om parkeringsrettighetene.
LB-2010-55875 gjaldt en kjøpers krav om
prisavslag/erstatning mot selger og eiendomsmegler etter salg av fast eiendom
som var opplyst å være regulert til bebyggelse, men som ikke var det, og
eventuelt hvem som i en regressomgang skulle bære det endelig ansvaret. Selger
nådde ikke frem med sitt regresskrav mot en grovt uaktsom megler fordi
prisavslaget ikke utgjorde et økonomisk tap på selgers hånd, og det fremsto som
lite rimelig og som en uberettiget vinning for selger om megler skulle bære
byrden for prisavslaget. Megler ble imidlertid holdt ansvarlig for de utgifter
selgeren var påført, f. eks. sakskostnader.
TROMS-2013-66700 gjaldt regresskrav mellom meglers
ansvarsforsikring og selger etter at selgers eierforsikringsselskap hadde
dekket et prisavslag basert på uaktsomhet fra eiendomsmeglers side og fått
medhold i et direktekrav mot meglers ansvarsforsikring. Salgsmaterialet
inneholdt uriktige opplysninger om adgangen til utleie av hybler mm. Tingretten
viste til Rt-2005-780 og kom etter en samlet vurdering til at både selger og
megler hadde skyld i opplysningssvikten. Etter en skjønnsmessig
helhetsvurdering ble ansvaret fordelt med en halvpart på hver.
Vi tilføyer at foreliggende forsikringer og
forsikringsmuligheter kan ha betydning for ansvarsfordelingen mellom utbygger
og megler, jf. forarbeidene til skadeserstatningsloven § 5-3.
Hva med markedsføringsloven?
Markedsføringsloven omfatter markedsføring av boliger
og brudd på disse bestemmelsene påberopes ofte som et selvstendig grunnlag fra
boligkjøpere som opplever markedsføringen av boligen som uriktig. Loven er
medie- og teknologinøytral. Det vil si at all markedsføring av bolig er
underlagt loven, uavhengig av hvilket medium eller hvilke teknologiske verktøy
som benyttes. Markedsføringsloven retter seg mot alle som markedsfører boliger
og fritidsboliger i en profesjonell sammenheng.
Markedsføringsloven § 6 forbyr «urimelig
handelspraksis». Handelspraksis er urimelig dersom den strider mot «god
forretningsskikk» overfor forbrukere og er «egnet til vesentlig å endre
forbrukernes økonomiske atferd slik at de treffer beslutninger de ellers ikke
ville ha truffet», jf. markedsføringsloven § 6 annet ledd. «God
forretningsskikk» refererer til den vanlige oppfatningen av forretningsskikk i
en bransje, med utgangspunkt i den jevne, fornuftige næringsdrivende, jf.
forarbeidene til markedsføringsloven.
Av § 6 fjerde ledd følger at en handelspraksis alltid er urimelig dersom den er
villedende etter §§ 7 eller 8. §§ 7 og 8 regulerer nærmere hva som gjør en
handelspraksis villedende.
Forbrukertilsynet har i sin veiledning for
markedsføring av bolig et eget punkt om markedsføring av prosjektert bolig
(punkt 4). Det følger av punkt 4.3 at «visuell presentasjon», som
eksemplifiseres som «bilder, illustrasjoner, dataanimert video, VR-teknologi og
lignende», må gi et nøytralt og realistisk bilde av boligen og omgivelsene. Og
videre:
«Visuell markedsføring vil lett skape et
villedende inntrykk dersom boligen eller omgivelsene er fremstilt på en uriktig
måte. Dette gjelder også om den visuelle markedsføringen er markert som en
illustrasjon og at avvik kan forekomme. Forbrukertilsynet anbefaler derfor at
man illustrerer boligen og omgivelsene så realistisk og korrekt som mulig, og
at man klart og tydelig informerer om de elementene ved boligen eller omgivelsene
som det er knyttet usikkerhet til.
Markedsføringen vil lett være villedende dersom
man fjerner eller utelater eksisterende omkringliggende bebyggelse i en
illustrasjon [jf. FOV-2018-878-1].
For å unngå villedende markedsføring anbefaler
Forbrukertilsynet at hovedvekten av illustrasjonene viser boligen slik den vil
fremstå dersom den blir kjøpt til oppgitt pris, det vil si uten tilvalg eller
annet som ikke inngår i prisen. Illustrasjoner som viser boligen med tilvalg
eller annet som ikke inngår i prisen, vil lett fremstå som villedende hvis de
ikke er tydelig merket slik at forbrukeren enkelt forstår hvilke elementer hun
må betales ekstra for.»
Forbruker kan neppe basere et krav mot utbygger og/eller
megler knyttet til feil i prosjektets visualiseringsmateriale direkte på
markedsføringsloven. Som nevnt, vil det imidlertid ha betydning for vurderingen
av god meglerskikk om det foreligger brudd på markedsføringslovens regler.
Forbrukertilsynet fører tilsyn med at reglene i markedsføringsloven
kapittel 1-5 overholdes, og kan fatte vedtak om forbud, påbud, tvangsmulkt og i
visse tilfelle overtredelsesgebyr. Overtredelse av visse bestemmelser kan etter
omstendighetene også straffes med bøter og/fengsel.
Det er eksempler på at boligutbyggere og meglere er ilagt
overtredelsesgebyr for villedende markedsføring, eksempelvis ved å utelate
nabobebyggelse, strømstolper og trær i illustrasjoner.
Oppsummering
Jo flere verktøy som tas i bruk, desto mer må man som
utbygger og eiendomsmegler ha kontroll på. Teknologiske verktøy må brukes med
omhu, og innenfor rammene av selgers og meglers opplysningsplikt og
markedsføringsloven, for at utbygger og megler skal unngå ansvar.
Illustrasjoner og andre produkter av digitale verktøy bør
gi et så realistisk og korrekt bilde av boligen og omgivelsene som mulig. Det
er ikke gitt at forbehold om avvik vil stå seg dersom det visuelle materialet
gir et uriktig bilde av boligen eller omgivelsene. Eventuelle forbehold om
avvik fra illustrasjoner mv., må være tilstrekkelige spesifiserte og lett
tilgjengelige for potensielle kjøpere.
Utbygger og megler hefter prinsipalt solidarisk overfor
forbruker for feil i prosjektets visualiseringsmateriale såfremt både selger og
megler kan holdes ansvarlig for opplysningssvikten på selvstendig grunnlag. Den
innbyrdes fordelingen mellom utbygger og megler beror alminnelige
regressregler. Den enkeltes skyld står sentralt.
Om artikkelforfatterne:
Henrik Taubøll er partner og Line Sogn
Plassen er senioradvokat, begge advokatfirmaet Haavind.
