Eiendomsmeglers ansvar for feil i prosjektets visualiseringsmateriale

I nyboligsalg har bruken av VR / AR-løsninger blir standard. Eiendomsmegleren har da selvstendig ansvar for at presentasjonen i 3D-modellen og virkeligheten stemmer overens. Ved avvik kan megleren på visse vilkår holdes erstatningsansvarlig overfor forbruker. Det er derfor viktig for megler å sette seg inn i alle deler av 3D-modellen.

Eiendomsmegleres undersøkelses- og opplysningsplikt følger av den generelle plikten til å opptre i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd, og av de mer detaljerte bestemmelsene i § 6-3 annet ledd og § 6-7. Ut over de forhold som det er positivt angitt i loven at megler skal opplyse om, vil den nærmere fastleggingen av undersøkelses- og opplysningsplikten være skjønnsmessig og avhenge av hva som til enhver tid må regnes å følge av god meglerskikk.

Også for megler skjerpes opplysningsplikten ved salg av bolig på prosjektstadiet, jf. LE-2014-162380.

Presentasjon av uriktige opplysninger i form av feil i prosjektets visuelle materiale kan utgjøre brudd på god meglerskikk, jf. § 6-3 første ledd. Hvorvidt avviket utgjør brudd på god meglerskikk må vurderes i lys av undersøkelses- og kontrollplikten som følger av § 6-7 første ledd.

Brudd på god meglerskikk kan lede til erstatningsansvar overfor forbruker. For eiendomsmeglere gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar (profesjonsansvaret). Høyesterett har i HR-2018-1235-A, avsnitt 41-42 formulert ansvarsnormen for eiendomsmeglere slik:

«I Rt-1995-1350, som gjaldt ansvar for en eiendomsmegler, slo Høyesterett fast at det i utgangspunktet gjelder et strengt, ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Samtidig ble det fremhevet at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsomhet.

Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første ledd. God meglerskikk er en rettslig standard som viser til bransjens egne normer, men som samtidig suppleres blant annet med krav som følger av lov eller forskrift eller av myndighetspraksis. Ikke ethvert brudd på bransjenormer gir grunnlag for ansvar. […] Foreligger det brudd på lov eller forskrift, vil det være et vesentlig moment ved aktsomhetsvurderingen, men det må likevel foretas en konkret vurdering i det enkelte tilfellet».

Bruk av nye teknologiske verktøy ved nyboligsalg

Ved megling av boliger under oppføring, vil det særlig ha betydning om megler har opptrådt og gitt råd i samsvar med bustadoppføringslova, eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven (tema for del 3 i denne artikkelserien).

LB-2022-91915, som gjaldt spørsmål om meglers ansvar for tilbakeholdte opplysninger om vanninntrengning ved høy vannstand, inneholder blant annet generelle og relevante uttalelser om aktsomhetsnormen for eiendomsmeglere, forholdet mellom selgers (og utbyggers) og meglers opplysningsplikt og innholdet i eiendomsmeglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Om rekkevidden av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 strekker seg, fremgår:

«I vår sak står meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 sentralt. Hvor langt meglers plikter etter denne bestemmelsen strekker seg, må avgjøres utfra kravene til god meglerskikk. Lagmannsretten legger til grunn at megler ikke har noen generell undersøkelsesplikt med hensyn til eiendommens faktiske tilstand og i utgangspunktet kan basere seg på selgerens opplysninger og fagkyndige vurderinger i salgsarbeidet. Meglers undersøkelsesplikt utvides imidlertid hvis han bør ha mistanke om at de opplysningene som er framkommet, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Meglers opplysningsplikt overfor kjøper omfatter dermed ikke bare opplysninger som han er kjent med, men også opplysninger som han bør framskaffe. Alternativt må megler gi kjøper skriftlig orientering om at de aktuelle opplysningene ikke er innhentet og kontrollert.»

Spørsmål om meglers ansvar for feil i visualiseringer har ikke vært satt på spissen i tilgjengelig rettspraksis. Rettspraksis vedrørende meglers ansvar for andre former for uriktige opplysninger gir veiledning for vurderingstema og terskel for ansvar. Rt-1999-408 og LF-2022-32961-2 gjaldt spørsmål om meglers ansvar for videreformidling av uriktige opplysninger om henholdsvis eksklusiv bruksrett til garasje og lovlig bruk.

I 1999-avgjørelsen kom Høyesterett til at megler ikke hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ta inn i salgsoppgave og kjøpekontrakt at eksklusiv bruksrett til garasje fulgt med. Megleren hadde ikke hatt noen grunn til å tvile på selgers opplysning om garasjeplassen.

I 2022-avgjørelsen kom lagmannsretten til at megler hadde opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å videreformidle uriktig informasjon om hva en seksjon lovlig kunne brukes til. Seksjonen var solgt som bolig, men den var godkjent til næring. Lagmannsretten la til grunn en skjerpet opplysningsplikt på grunn av opplysningens viktighet. Det ble lagt vekt på at flere forhold innbød til nærmere undersøkelser og at seksjonens bruksformål enkelt kunne vært avklart ved henvendelse til kommunen.

Avgjørelsene gjelder bestemmelser i den tidligere eiendomsmeglingsloven (1989), men har fremdeles relevans. Det vises i denne forbindelse til den nevnte avgjørelsen LB-2022-91915, hvor rettstilstanden etter ny lov oppsummeres som tidligere.

Et visst spillerom

Oppsummert illustrerer ovennevnte avgjørelser at eiendomsmeglere etter omstendighetene kan holdes ansvarlig for uriktige opplysninger i salgsmaterialet, herunder avvik i illustrasjoner mm. Hvorvidt forbruker kan rette krav mot megler, beror på om megler har handlet erstatningsbetingende uaktsomt. I aktsomhetsvurderingen er det et sentralt moment om megler har handlet i samsvar med god meglerskikk og/eller andre lovbestemte plikter, herunder undersøkelses- og kontrollplikten i eiendomsmeglingsloven. Det er et visst spillerom for kritikkverdig adferd hos megleren før det er tale om erstatningsbetingende uaktsomhet.

Der det er tale om videreformidling av uriktige opplysninger fra utbygger, kan megler et stykke på vei bygge på utbyggers opplysninger uten å komme i ansvar. Megler har imidlertid en selvstendig undersøkelsesplikt, som kan slå inn. Dersom det er grunn til å tro at utbyggers opplysninger er feilaktige, misvisende eller ufullstendige, utvides undersøkelsesplikten.

Der avviket gjelder terrengforhold, eiendommens omgivelser eller andre forhold som eiendomsmegler selv har sett og dannet seg en oppfatning av, vil trolig terskelen for meglers ansvar være noe lavere. Tilsvarende må trolig gjelde der megler uaktsomt oversender feil bakgrunnsmateriale til Proptech-leverandøren.

Om artikkelforfatterne:

Henrik Taubøll er partner og Line Sogn Plassen er senioradvokat, begge advokatfirmaet Haavind.