Nye regler for arbeid på eksisterende bygg

Enn så lenge er det en beskjeden bevissthet rundt endringene, noe som er naturlig all den tid det nye regelverket fortsatt er relativt ferskt. Endringene kan likevel ha stor praktisk betydning. Det er med andre ord god grunn til å gjøre seg kjent med dem.

Plan- og bygningslovens hovedregel

Hovedregelen etter plan- og bygningsloven § 31-2 er at tiltak på eksisterende byggverk må oppfylle tekniske krav i lov og forskrift. Dette er ofte vanskelig, upraktisk og kostbart å oppnå. Fra denne hovedregelen er det gitt unntak.

Det gamle regelverket

Før endringene var vurderingen av om unntak kunne gis, basert på om det ikke var mulig å tilpasse byggverket til tekniske krav uten "uforholdsmessige kostnader", og bare dersom bruksendringen eller ombyggingen var "forsvarlig og nødvendig for å sikre hensiktsmessig bruk".

I praksis var det ikke helt lett å oppfylle disse vilkårene. Den forrige unntaksbestemmelsen spilte dessuten ikke på lag med utviklingen der vi av hensyn til bærekraft, bevaring og våre felles ressurser trenger å bevare vesentlige deler av den eksisterende bygningsmassen.

Etter vår vurdering ble det heller ikke i tilstrekkelig grad tatt hensyn til fordelene ved at eksisterende byggverk forbedres, selv om disse forbedringene altså ikke nødvendigvis oppfylte (samtlige av) dagens tekniske krav. Slik vi leser den nye bestemmelsen, åpnes det nå i større grad for å vektlegge dette ved at det i realiteten skal foretas en sammenligning mellom eksisterende situasjon og forbedringene som kan komme med tiltaket.

Det nye regelverket

Den nye unntaksbestemmelsen er hjemlet i plan- og bygningsloven § 31-4.

Etter endringene kan kommunen nå gi helt eller delvis unntak fra tekniske krav dersom det "vurderes som forsvarlig ut fra sikkerhet, helse og miljø".

I forarbeidene til bestemmelsen er det presisert at det er en helhetsvurdering som skal ligge til grunn for om det er forsvarlig å gi unntak, der det avgjørende er om det skjer en forbedring av byggverket, særlig av sikkerhetsnivået.

Ved vurderingen av om det kan gis unntak, skal kommunen legge vekt på følgende momenter:

bokstav a) byggverkets alder, formell vernestatus, type byggverk (enebolig, næringsbygg, osv.), formål, plassering, varigheten av tiltaket og nåværende tekniske tilstand,

bokstav b) forhold som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis unntak,

bokstav c) fordeler som oppnås med tiltaket.

Om momentene i bokstav a) fremgår det av forarbeidene at det her åpnes for å kunne differensiere kravene som skal stilles, blant annet ut fra byggverkets alder, formell vernestatus, type og formål. Ut fra forarbeidene fremstår det tydelig at det særlig er viktig å sørge for at sikkerheten ikke reduseres ved å gi unntak.

Etter bokstav b) skal kommunen legge vekt på forhold som kan redusere negative konsekvenser ved at det gis unntak. Også her fremheves det i forarbeidene at det sentrale er at unntak ikke reduserer sikkerhetsnivået, og at man bør være svært tilbakeholden med å gi unntak fra krav som skal ivareta personers liv og helse.

Kommunen skal etter bokstav c) se hen til fordeler som oppnås med tiltaket. Igjen er det særlig byggverkets sikkerhet som trekkes frem i forarbeidene. Her fremgår det at "Så lenge det skjer en forbedring av særlig sikkerhetsnivået, vil kommunen kunne legge avgjørende vekt på fordelene ved at byggverket får bedre standard selv om kravene i gjeldende byggteknisk forskrift ikke oppfylles fullt ut".

Det er tydelig at intensjonen med endringene er at det skal bli enklere å gjøre endringer på eksisterende bygg. Det er fornuftig når vi skal gjenbruke mer, og rive mindre. En sentral forutsetning for unntak er imidlertid at sikkerheten ikke reduseres, og det er grunn til å anta at det er større sannsynlighet for å få unntak i de tilfeller der sikkerheten forbedres.

Vi har allerede gjort de første erfaringene med det nye regelverket, og ser frem til å følge utviklingen om hvordan praksis etablerer seg i tiden som kommer.

Tine Knutsen er fast advokat i Advokatfirmaet Selmer AS. Begge er en del av firmaets eiendomsteam. Stian Berger Røsland er partner og advokat i Advokatfirmaet Selmer AS.