Borgarting lagmannsrett avsa den 31. oktober 2014 en dom angående eiendomsmeglers og selgers opplysningsplikt om historiske forhold ved en eiendom.
Salgsobjektet var et hybelhus med 14 boenheter og 283 kvadratmeter. Hybelhuset ble solgt for seks millioner kroner. Forut for salget hadde det ligget en død person i flere måneder i et lite rom på seks kvadratmeter. Liket ble fjernet omtrent et halvt år før salget.
Det fremgår av dommen at det var en rar lukt i rommet på visningen, og at dette var liklukt. Det fremgikk av en obduksjonsrapport at liket hadde ligget så lenge at det var «på det nærmeste fullstendig skjelettert.»
Les også: Megler ble erstatningsansvarlig
Les også: Bråsnur om fjernvarme
Les også: Hva er «villamessig»?
Megleren fikk ikke opplysninger om liket av selgeren. Megleren ble tilfeldigvis gjort oppmerksom på forholdet av en nabo i forbindelse med første visning. Megleren fant da grunn til å forsøke å opplyse alle som var på visningen om forholdet. Opplysningene ble imidlertid ikke gitt skriftlig.
Kjøperen anførte i saken at han ikke hadde fått opplysninger om liket, og krevde 1,1 millioner kroner i erstatning av megleren. Spørsmålet for lagmannsretten var om megleren hadde plikt til å opplyse kjøperen om liket jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og § 6-3.
Meglerens forsikringsselskap hadde akseptert å betale for utbedringen (full utskifting av gulv og vegger) av luktproblemet med 62 000 kroner. Spørsmålet var dermed om kjøperen hadde lidt et tap utover selve utbedringskostnaden.
Les også: “Godt snakk” ledet til bindende avtale
Les også: Saksøker kommune for rotete saksbehandling
Lagmannsretten kom til at kjøperen ikke hadde fått opplysninger om liket av megleren. Lagmannsretten kom også til at megleren burde ha opplyst om liket jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 og 6-3.
Lagmannsretten mente deretter at kjøperen hadde blitt påført et økonomisk tap utover utbedringskostnaden fordi en opplysning fra megleren om liket ville ha påvirket markedet negativt, og dermed redusert kjøpesummen.
Lagmannsretten tilkjente kjøper 100 000 kroner i erstatning.
Kjøper har etter avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 krav på å få korrekte og fullstendige opplysninger fra selger om alle «omstende ved eiendommen» som kjøperen har grunn til å regne med å få. Slike «omstendigheter ved eiendommen» kan utvilsomt være mer enn bare rent bygningstekniske forhold jf. lovens forarbeider. Eksempelvis kan en kjøper ha krav på å få opplyst at det bor fem partysvensker i et bokollektiv i naboleiligheten.
Les også: En avtale er en avtale – eller..?
Les også: – Fallgruve fjernes
Det er også utvilsomt slik at følelsesmessige forhold er salgsmotiverende. Det er ikke uten grunn at det ofte lukter nybakte boller på boligvisning. Det må likevel gå en nedre grense for hvilke rent subjektive og følelsesmessige forhold ved en eiendom en selger plikter å opplyse kjøperen om.
Les også: Avviser krav om tilstandsrapport
Les også: Nye regler for utbyggere
Les også: Når kan husleie holdes tilbake?
I LB-2010-53470 kom lagmannsretten til at selgeren pliktet å opplyse kjøperen om at det hadde skjedd et trippeldrap i huset et par år forut for salget. Lagmannsretten ga på den bakgrunn kjøperen rett til å heve kjøpet.
Det er imidlertid stor forskjell på at det har skjedd et landskjent trippeldrap på eiendommen, og på at det har ligget et lik i huset i flere måneder uten noen offentlig omtale av forholdet. Det at det har ligget et lik i lang tid i huset er først og fremst en «ekkel» historisk opplysning om eiendommen.
Etter vårt skjønn må utgangspunktet være at det skal mye til før slike ekle historiske opplysninger om eiendommen skal være noe en selger (eller megler) plikter å opplyse en kjøper om.
Les også: Knusende seier for gårdeier
Les også: Alle utleieboliger må radonmåles
Lagmannsrettens dom vil nok gjøre det vanskelig for meglere og selgere å dra grensen for hvilke historiske opplysninger om en eiendom man plikter å gi kjøpere fremover.
Dommen er ikke rettskraftig.
Artikkelforfatteren er senioradvokat i advokatfirmaet BA-HR og arbeider spesielt med fast eiendoms rettforhold.
Les også: Lovendring kan bli gullkantet
Les også: Dette er landets beste eiendomsadvokater
Les også: Nye regler for eiendomsmegling
Les også: – Forurensning kan koste dyrt
