Kine Normann er senioradvokat med eiendoms- og selskapsrett som spesialitet.
Leietakere med økonomiske problemer har vært særlig aktuelt dette året. Denne høsten har også vist at mange bedrifter som klarte seg gjennom våren og sommeren, gjerne med bistand fra gårdeiere og statens kompensasjonsordning, igjen har møtt på utfordringer. Utsiktene til å komme seg gjennom pandemien ser mørk ut for mange aktører i de hardest rammede bransjene. Det er grunn til å tro at utleiere av næringseiendom i større grad enn tidligere må forberede seg på henvendelser fra leietakere som ønsker bistand eller lettelser for å sikre driften og unngå konkurs.
Imidlertid er ikke alle leietakere like aktive overfor sine kreditorer. Betaling av leie behandles normalt med stor respekt av de fleste leietakere. Manglende innbetaling av leie er derfor normalt et varsko for enhver utleier – og det bør det særlig være i dagens situasjon.
Med dette som bakteppe har vi sett nærmere på enkelte spørsmål som utleier bør være oppmerksom på for å unngå unødvendige tap og uønsket ledighet, likevel slik at vi også har sett hen til pandemiens behov for å gjøre konkrete vurderinger i de enkelte leieforhold.
2 Betalingsmislighold – grunnlag for misligholdsbeføyelser fra utleiers side
2.1 Tvangsfravikelse av eiendommen
Arild Gjelsvik er partner i Berngaard og jobber hovedsakelig med næringseiendom, selskapsrett og insolvens.
Utover alminnelige purringer og innfordring av leiekrav, er trusselen om fravikelse av leieobjektet et nærliggende rettslig spor å følge når betaling av leie uteblir. Formålet er klart nok at trusselen om utkastelse vil kunne fremtvinge betaling, samt at utleier skal ivareta muligheten til å få avsluttet leieforholdet og leie ut lokalet til andre.
Ved betalingsmislighold må utleiere alltid vurdere om fravikelsesprosessen bør settes i gang umiddelbart for å unngå forsinkelser, ettersom denne kan ta tid. Partene kan selvsagt gå i dialog om å finne løsninger parallelt med fravikelsesprosessen – en begjæring om fravikelse kan trekkes tilbake av utleier og leietaker kan unngå fravikelse ved å betale skyldig leie helt frem til dagen for gjennomføring. At manglende betaling trolig skyldes koronasituasjonen bør imidlertid ikke være ensbetydende med at utleier unnlater å benytte de virkemidlene som er tilgjengelige. Utleier må regne med at det kan ta flere måneder å få gjennomført en tvagsfravikelse. Prosessen bør påbegynnes tidlig nok til at avtalt sikkerhet (depositum, garanti, e.l.) er tilstrekkelig til å dekke de måneder hvor leien ikke er betalt.
2.2 Heving av leieavtalen
Leieavtalen kan heves dersom et betalingsmislighold er vesentlig. Hva som ligger i vesentlig, må vurderes konkret. Dersom avtalen heves rettmessig, er leietaker forpliktet til å straks fravike lokalene. Utleier kan da leie ut lokalene til andre.
Tidvis vil ikke leietaker akseptere heving, og kan nekte å fraflytte eiendommen. Utleier vil da måtte holde seg til tvangsfravikelsesprosessen, som gjennomgått over. Igjen er det viktig å agere tidlig, for å sørge for at mest mulig ubetalt leie dekkes av sikkerheten under leieavtalen.
Terskelen for heving er vesentlig høyere enn terskelen for tvangsfravikelse. En fordel med heving er imidlertid at leietaker ikke kan «reparere» skaden ved å gjøre opp utestående, og utleier vil kunne bli kvitt den betalingsudyktige leietakeren så lenge hevingen står seg. Ved vurdering av hevingsspørsmålet anbefaler vi utleier å konferere med advokat.
3 Avtaler om betalingsutsettelser eller lignende
Gjennom våren ble det i mange leieforhold avtalt betalingsutsettelser for virksomheter som ble særlig hardt rammet av omsetningsfall. Betalingsutsettelse gir leietaker - i motsetning til leiefritak eller leiereduksjoner - full kompensasjon under statens kompensasjonsordning for den avtalte leien.
Mange av disse avtalene ble nok inngått med et håp om at pandemien ville gå relativt fort over, og at utsatt leie i noen måneder skulle være håndterlig for de virksomhetene dette gjaldt. Det vi derimot har sett er at nedstengingen som kom i høst har rammet de allerede hardest rammede bransjene på nytt. Det kan derfor være grunn til å frykte at betalingsutsettelser som ble gitt i vår må følges opp med ytterligere utsettelser eller leiereduksjon, dersom utleier ønsker å bidra til at leietaker kan fortsette leieforholdet når vi en gang er tilbake til normalen.
Vår anbefaling er at en utleier som vurderer en slik løsning, bør innlede en tett dialog med leietaker for å vurdere sannsynligheten for at leietaker vil klare seg, samt kartlegge risikoen for at ytterligere utsettelser vil kunne påføre utleier større tap ved en eventuell senere konkurs. Risikoen er selvsagt at utleiers bidrag medfører at leietaker kan disponere lokalene lengre enn ellers, og at partene kun oppnår en utsettelse av en uunngåelig konkurs eller en forsinket tilbakelevering av lokalene.
Utleier må også sørge for at det inngås klare, gode og skriftlige avtaler dersom utsettelser skal gis, herunder med en plan for tilbakebetaling. Forholdet til merverdiavgift bør også hensyntas, for å unngå at utleier blir sittende med likviditetsbyrden for denne.
4 Videreføring av kompensasjonsordningen
Det er fremsatt forslag om ny kompensasjonsordning for virksomheter med stort omsetningsfall også for høstmånedene (etter august 2020). Det forventes at ordningen vil bli vedtatt innen kort tid. Den nye søknadsportalen åpner først på nyåret, og det vil derfor for enkelte virksomheter være av stor hjelp å få utsettelse på leien, slik at utbetalingene under ordningen rekker å komme før de økonomiske utfordringene blir for store.
5 Ved konkurs hos leietaker
Ved konkurs hos leietakere er den praktiske hovedregelen at boet så raskt som mulig melder ikke-inntreden i leieavtalen og tilbakeleverer lokalene til utleier innen fristen på fire uker fra konkursåpning. Konkursboet må som et utgangspunkt betale leie fra konkursåpning og frem til lokalene er stilt til utleiers rådighet. Ubetalte forpliktelser kan utleier kreve dekket under garanti/depositum, og utleiers øvrige krav etter leieavtalen kan meldes som en fordring til boet.
Konkursboet vil imidlertid ha en rett til å fastholde leieavtalen mot at boet blir forpliktet etter avtalens vilkår. Utleiers krav på leie mv. må da betales av konkursboet. Konkursboet har også rett til å overdra leieavtalen til en ny leietaker, typisk ved hel eller delvis overdragelse av virksomheten i det konkursrammede selskapet. Utleier kan kun nekte en slik overdragelse dersom det foreligger saklig grunn for det.
Til sist nevnes at dersom begjæring om fravikelse av eiendommen er mottatt av namsmannen før konkursåpning, vil konkursboet måtte respektere dette, og fravikelsen vil gå sin gang uavhengig av konkursåpningen. Utleier bør være særlig oppmerksom på dette dersom leietaker misligholder leien.
