Krevde prisavslag på ti prosent av kjøpesummen fordi naboen tok seg en blås på balkongen

Oslo tingrett har nylig behandlet en sak mellom en selger og en kjøper av en leilighet i et leilighetskompleks på Ullern, hvor den kvinnelige kjøperen stevnet selgeren etter at naboens røykevaner på balkongen opplevdes som svært sjenerende.

Leiligheten skiftet eier i september i fjor for 3,95 millioner kroner.

Etter overtakelsen begynte kvinnen å bli plaget av at naboen røyket ute på sin tilstøtende balkong. Selgerne hadde ikke opplyst om at naboen røyket på balkongen, ei heller at de faktisk hadde kontaktet styret i april samme år med spørsmål om hva som var sameiets regler knyttet til dette.

To dager før jul i fjor fremsatte kjøperen gjennom advokat reklamasjon til selgerne på grunnlag av naboens røyking. Reklamasjonen ble ikke besvart.

Ble tilkjent prisavslag etter feststøy fra naboleilighetene

Først etter overtakelsen fikk kjøperen vite at 34 av sameiets 41 leiligheter var eid av et AS som leide ut leilighetene. - Selger har misligholdt sin opplysningsplikt, mener Finansklagenemnda.

Den 22. desember 2021 fremsatte saksøker, gjennom sin advokat, skriftlig reklamasjon til saksøkte på grunnlag av naboens røyking. Reklamasjonen ble ikke besvart. I januar året etter ble reklamasjonen fulgt opp med et krav om prisavslag, tilsvarende ti prosent av kjøpesummen, altså 395.000 kroner.

I februar ble det lagt frem et forlikstilbud på 197.500 kroner fra kjøper. Tilbudet ble avvist, og kjøperen tok deretter ut stevning i mai i år.

I september møttes partene i Oslo tingrett. Her la kjøper frem en verdivurdering fra eiendomsmegler Camilla Sem, som konkluderte med at dersom det hadde vært opplyst om røykingen i forbindelse med salget, kunne dette medført et verdiminus på mellom fem og ti prosent kjøpesummen.

Under hovedforhandlingen anførte selgerne at naboers røyking på egen balkong er innenfor hva man må kunne forvente av «ulemper» fra naboer i slike leilighetskompleks.

- Saksøkte kjente uansett ikke til at røykingen eventuelt skulle bli sjenerende for saksøker. Saksøkte har ikke klaget på naboens røyking. De kontaktet styret for å få vite om sameiet hadde noen regler om dette. Da de fikk vite at husordensreglene ikke sier noe om røyking, slo de seg til ro med det, ble det forklart fra selgersiden.

Avhendingsloven sier at «Eigedomen har ein mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. Dette gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at det har verka inn på avtala at opplysning ikkje vart gitt».

Selgerne anførte for retten at en nabos røyking generelt ikke kan utgjøre et «omstende» ved eiendommen.

Retten er ikke enig dette, og viser til rettspraksis hvor selger kan ha opplysningsplikt om uheldige naboforhold i samme hus eller i nabolaget.

- Det avgjørende er derfor etter rettens syn i hvilken grad røykingen negativt påvirker eiendommen, og bruksopplevelsen av den, utover det som en vanlig kjøper kan forvente ut fra forholdene ved eiendommen. Her vil det selvsagt spille inn at det må forventes større ulemper ved tette naboforhold i leilighetskomplekser, med balkonger som ligger nært inntil hverandre, skriver Oslo tingrett.

Domstolen viser til at kvinnen har beskrevet røykingen som svært omfattende, at leiligheten tidvis er ubrukbar og at hun våkner om natten av røyklukt. Hun hadde samtidig ikke klare angivelser om hvor stor del av døgnet sjenansen var aktuell, men uttrykte at naboen sikkert røyket «minst 40 ganger om dagen», men ikke alle gangene på balkongen. Saksøker forklarte videre at hun på grunn av tidligere alvorlig lungesykdom er sensitiv for røyk, og begynner å hoste ved passiv røyking.

Rettens administrator konstaterer at «Saksøker og saksøktes beskrivelse av hvor plagsomt naboens røyking var og er, er sterk avvikende. Dette kan skyldes ulike tålegrenser og/eller ulike subjektive utgangspunkter og forventinger».

Oslo tingrett har kommet til at selgerne frifinnes.

- Konklusjonen bygger at retten mener at saksøker ikke har sannsynliggjort at naboens røyking på balkongen forut for salget var av et slikt omfang at det utgjorde en omstendighet ved eiendommen som saksøker hadde grunn til å regne med å få, jf. den gamle avhendingsloven § 3-7. Det var altså ikke opplysningsplikt om forholdet. Det foreligger derfor ikke en mangel ved eiendommen etter § 3-9.

Pluss

Samboerparet har i flere år gått offentlig ut mot «bolighaier». Nå er de selv dømt for å ha tømt kassen i et borettslag

Må ut med nærmere fem millioner kroner i erstatning etter ulovlige låneopptak og urettmessige honorarer.

- Bevisførselen har etter rettens syn ikke sannsynliggjort at naboens røyking i de saksøktes eiertid var av et slikt omfang at det overstiger terskelen for de ulemper en kjøper må regne med å få ved tette naboforhold. Dermed er det ikke sannsynliggjort at vilkårene for opplysningsplikt er oppfylt.

Retten har videre poengtert at det er påregnelig med ymse naboopplevelser når man bor tett.

- Øvrige balkonger i boligkomplekset ligger også tett, og leiligheten ville blitt – og kan i fremtiden bli – berørt av røyking fra andre naboer. Etter rettens syn var det derfor påregnelig for den vanlige kjøper at røyking hos naboer kan påvirke bruksopplevelsen av leiligheten negativt. Ved slike tette naboforhold må røykingen etter rettens syn være av et nokså ekstremt omfang for at opplysningsplikten skal inntre, slutter Oslo tingrett.

Prosessfullmektig for selger var advokat Morten Berg v/advokatfullmektig Sofie Celius Mentyjervi. Prosessfullmektig for kjøper var advokat Peder Christian Borgenheim.