Skulle kjøpe boliger utenfor Norge - men så dukket store muligheter opp

UIN-KONFERANSEN/OSLO (ESTATE Nyheter): Det var under Ung i Næringseiendoms årskonferanse at adm. direktør Ellen Langeggen i KLP Eiendom og analytiker Sivert Rossnes Foss fortalte om pensjonsgigantens investeringsfilosofi i eiendom. Langeggen styrer et selskap som sitter på 2,7 millioner kvadratmeter eiendom i fire land med en samlet eiendomsverdi på 112,5 milliarder kroner. KLP Eiendom har 120 bygg i 12 byer og er nå posisjonert i alle eiendomssegmentene.

— I 2024 tok vi en strategisk vurdering. Vi har invesert mye, men trenger å investere mer. Vi klarte ikke å nå investeringsmålet og måtte se etter nye områder. Da ble vi enige om å utvide til bolig og logistikk, sier Langeggen.

– Bolig utgjør en stor del av det totale eiendomsmarkedet, og når KLP Eiendom skal sikre seg riktig eiendomseksponering, blir det naturlig å investere i det. Bolig har også andre egenskaper enn tradisjonell næringseiendom og det har en diversifiserende effekt på eiendomsporteføljen, for eksempel er ledigheten ofte lavere innenfor bolig, sier Rossnes Foss.

Han trekker også frem at kapitalen i KLP Eiendom vokser veldig raskt, og at det blir vanskeligere og vanskeligere å opprettholde vektingen.

– Du blir på mange måter tvunget til å enten gå inn i nye segmenter eller å bredde deg ut i nye geografiske områder, fortsetter Rossnes Foss.

Mulighetene kom

Ellen Langeggen forteller at de så at det ville bli en utfordring å komme raskt opp i volum i boligsegmentet.

– Det gjorde at vi tenkte på investeringer i Danmark og Sverige. Vi så også på muligheter for joint ventures i Europa for å komme opp i volum. Vi var i kontakt med mange aktører, men så dukket det opp store muligheter i Norge, sier Langeggen.

På Ulven, like ved Økern i Oslo, kom et prosjekt med 198 utleieboliger for salg. KLP Eiendom bladde opp 1,051 milliarder kroner for eiendommen. Selger var et Pareto Securities-syndikat som hadde Baard Schumann som primus motor.

Senere kjøpte KLP Eiendom Selvaag Utleieboligs portefølje for 3,3 milliarder kroner. Samtidig ville ikke Langeggen og teamet hennes ha eiendomsforvaltningen inhouse.

– Vi bestemte oss for at vi ikke skulle være industrielle på bolig. Der ønsket vi å ha litt avstand, så vi inngikk avtale med USBL om forvaltningen, sier Langeggen.

KLP Ellen Langeggen

Sivert Rossnes Foss

Konurransedyktig avkastning

Riktig volum

Samfunnsansvat

Er I 4 land

2,7 mill. Kvm i 4 land

112,5 milliarder i eiendomsverdi

120 bygg i 12 byer

200 ansatte i 3 land

Er I alle segment nå.

Industrielle som vil gjøre jobben selv.

I 2024 tok vi en strategisk vurdering. Vi har invesrert mye, men trenger å investere mer.

Vi klarer ikke incesreringsmålet. Vi måtte se etter nye områder

¨

Det hadde vært fint å

Vi ble enige om å utvide til bolig å logistikk

Hvorfor i bolig nå?

Bolig er en stor del av eiendomsmarkedet

MOderne porteøflheteori

Andre egenskaper

Diversidsering

KLP Eiendom vokser

EIendomandel 13-15 prosent

Pensjonskapitalen øker

Rebalansering

Det handler om finansiering og hvor avneggig man er av direkteavkyastning. De andre må finansiere renter og avdrag.

Kan investere i totalavkastningen uten å være så opptatt av kontantstrøm

Formueskatt - skattebelastningen er relativt lav

Langsiktig

Innledende strategi for boliginvesteringer

Utfordring - komme opp i volum raskt

Vi tenkte Danmark først så sverige?

Mulig joint venture I Europa for å komme opp i volum

Men store muligheter dukket opp i Norge!

Var I kontakt med mange aktører, men så dukket det opp muligheter i Norge.

Ulven 198 utleieboliger på Ulven ikke langt unna Økern. Veldig flotte utleieboliger

1.051 millioner kroner.

Vi bestemte oss for at vi ikke skulle være industrielle på bolig. Der ønsket vi å ha litt avstand.

KLP kjøpte Selvaag Boligs Utleieboligs portefølje for 3,3 milliarder

Alle eiendommene var bundet av tilvisningsavtaler.

Er det innenfor strategien?

Salgsbegrensning I 20 år fra hver eiendom som fikk husbanken-finansiering

Positive

Var en veldig gunstig finansiering

Hvorfor ikke industrielle?

Har erfaring før - har hatt en portefølje tidligere

Vi har en åpen rigg med drift og forvaltning er for åpen og tilgjengelig

Alle kostnadene er våre - vi må ha sterk kostnadskontroll

Vi har autonome regionen, men utleieboliger skal styres ett sted.

98,3 prosent økonomisk utleiegrad

4,45 prosen med direkte avkastning

Det vi er veldig opptatt av, er markedsleien og kostnadsdisiplin.