Kjøper vant frem etter uenighet om målbart areal

Boliger som viser seg å være mindre enn det som er angitt i salgsprospektet er en gjenganger i rettssystemet. Da en loftsleilighet i Behrens gate på Frogner skulle selges, var en av interessentene flere ganger på privatvisning, og allerede før han ga inn bud var han skeptisk til den oppgitte størrelsen på leiligheten. I prospektet ble bruttoarealet opplyst å være 140 kvadratmeter, bruksareal 132 kvadratmeter og gulvarealet ble oppgitt til 175 kvadratmeter.

- Flott leilighet med masse potensial, men etter mine raske kalkyler er det et vesentlig avvik mellom oppgitt størrelse på leilighet og faktisk størrelse. Borareal med mer enn 1,90m takhøyde får jeg til å bli ca. 105 kvm og ikke oppgitte 132...og hvor de 175 kvm er vet ikke jeg, skrev interessenten i en SMS til selger.

Pluss

Eiendomsinvestor tiltalt for grovt skattesvik (+)

Innberettet ikke millionutbytte på skattemeldingen.

Selger viste til takstmannens beregninger og svarte at oppgitte arealer var korrekte. Leiligheten ble deretter solgt i august 2020 til interessenten for 11 millioner kroner.

Etter overtakelsen foretok kjøperen en kontrollmåling ved hjelp av takstmann. Denne konkluderte med at leiligheten har 110 kvadratmeter bruksareal og 145 gulvareal. Det ble poengtert at en stor andel skråtak reduserer bruksarealet.

Kjøper reklamerte deretter overfor selger, som på sin side avviste kravet. Selgers takstmann stod på sitt om at hans målinger var korrekte, men tok likevel med seg målebåndet på ny og foretok en kontrollmåling. Denne målingen viste at leilighetens P-rom utgjorde 117 kvadratmeter, altså 15 kvadratmeter mindre enn salgsoppgaven.

Selgerne erkjente dermed et avvik på 15 kvadratmeter, men partene kom likevel ikke til enighet. For det første mente kjøperne at avviket var enda større, med bakgrunn i at de ikke var enig i at vindussmyg skulle tas i beregning av takhøyde. Vindussmyg er nisjen mellom innervegg og vindu, som ved skråtak og takvinduer slår ut på takhøyden. I tillegg avviste selgerne uansett kjøpers krav til prisavslag, som var på 1,9 millioner kroner.

Dermed gikk veien til Oslo tingrett, som nylig har kommet med dom i saken. Retten slår fast at det foreligger en mangel ved leiligheten i form av arealsvik, at denne mangelen har virket inn på avtalen, og at mangelen gir kjøperne rett til prisavslag og erstatning.

Retten finner først grunn til å bemerke at selgerne personlig ikke kan klandres subjektivt for de gale opplysningene. De hadde fått leiligheten målt av en takstmann, og retten kan ikke se at det skulle være grunn til at tro at ikke denne hadde foretatt en korrekt oppmåling.

Oslo tingrett har følgende å si om arealberegningen i form av de tidligere nevnte takvinduene, hvor millimeter og desimalavrunding var tema:

- Som det fremgår (…) ble det i de aktuelle vindusnisjene, totalt 6 stk., målt en høyde på 1,895 eller høyere, men under 1,90. Det fins ikke skriftlige kilder som sier noe om hvorvidt avrunding oppover er tillatt eller avskåret. I en slik situasjon, hvor høyden skal angis med to desimaler, er det nærliggende å anta at det kan foretas en avrunding etter vanlige matematisk regler. Reelle hensyn eller rettstekniske hensyn kan ikke sees å tale imot avrunding. Sett fra en kjøpers synspunkt vil utnyttelsesmuligheten ikke påvirkes av et negativt avvik på 0,1 – 0,5 mm. Det fremgår av retningslinjene at målt gulvareal skal avrundes til nærmeste hele kvm. Et sterkt argument for å tillate avrunding av målt høyde er det neppe, men det taler heller ikke imot, skriver rettens administrator Finn Eilertsen.

- Retten har etter dette kommet til at det omtvistede arealet blir å anse som p-rom, og at det ved mangelsvurderingen skal legges til grunn at totalt p-rom er 117 kvm og at gulvarealet, altså areal også under høyde 1,985 er 152 kvm

Det aktuelle arealavviket er etter ovenstående 15 kvadratmeter for P-rom og 23 kvadratmeter for resterende gulvareal, som utgjør henholdsvis 11,4 prosent og 13,1 prosent. Oslo tingrett er klar på at arealavviket er å anse som en mangel etter avhendingsloven, og har skjønnsmessig satt prisavslaget til 800.000 kroner. Beløpet er også ment å dekke for mye betalt dokumentavgift.

Selgerne må også dekke kjøpernes sakskostnader på 123.000 kroner. Dommen er ikke rettskraftig.

Prosessfullmektig for kjøperne var advokat Marte Hald Skåleskog. Prosessfullmektig for selgerne var advokat Snorre Nøstdahl.