Noe av det fine med eiendomsrett er at man ikke mister den med mindre man selv går aktivt inn for det. Kjente unntak fra dette frivillighetsaspektet er selvsagt kreditorers rett til å ta beslag dersom man ikke gjør opp for seg, og det offentliges adgang til ekspropriasjon.
Det finnes imidlertid også andre unntak som kanskje ikke er fullt så kjente. I en nylig avsagt dom legger Høyesterett til grunn at man kan miste retten til en eiendom ved å forholde seg passiv. Dette er egentlig ikke noe nytt, men Høyesteretts vurdering i saken gir grunnlag for diskusjon.
Les også: Vil bort fra «frimerkeregulering»
Les også: Dette er de nye byggereglene
Saken gjaldt dessuten en hytteeiendom som etter generasjonsskifter hadde fått mange sameiere. Slikt sameierskap er som vi vet ikke helt uvanlig.
Spørsmålet Høyesterett måtte ta stilling til, var om én av sameierne til en eldre hytte, var blitt eneeier av hytten fordi han gjennom 18 år foretok en fullstendig rehabilitering av hytten som de øvrige sameierne forholdt seg passive til. Høyesteretts svar er ja, vedkommende sameier som kun hadde en sameierrett tilsvarende ¼ da han startet rehabiliteringen, er nå eneeier. De øvrige sameiernes rettigheter til hytten har falt bort.
Den aktuelle fritidseiendommen var i 1939 blitt fradelt hovedbruket og skjøtet over til fire familiegrener. Kort tid etter fradelingen ble det oppført en enkel hytte på eiendommen. Frem til 1960-tallet var hytten mye i bruk, men senere ble den brukt mindre og mindre. Til dels fordi sameierne fikk andre fritidseiendommer, til dels fordi hytten forfalt.
Utover 1980-tallet var bygningen i så dårlig forfatning at den ikke lenger var egnet til bruk som fritidsbolig. I 1992 bestemte imidlertid den ene sameieren seg for å rehabilitere hytten. Rehabiliteringen foregikk over en periode på 18 år, og ble fullt ut betalt av vedkommende. Under disse 18 årene betalte han også alle andre kostnader tilknyttet hytten, som forsikring og offentlige avgifter.
Les også: På annen manns grunn
Les også: Slik unngår du skjær i sjøen
De andre sameierne aksepterte hans arbeider og bruk, og protesterte derfor ikke. Han var også kjent med at hytten lå i sameie da han startet rehabiliteringen, og hevdet ikke på noe tidspunkt å være eneeier. Under de 18 årene rehabiliteringen pågikk, tok han heller aldri noe initiativ ovenfor de andre sameierne for å endre eller bringe klarhet i eierforholdet. Dette kunne enkelt vært gjort ved å be om oppløsning av sameiet eller inngåelse av avtale om endring av eierskap.
Likevel har altså Høyesteretts flertall (3-2) kommet til at sameiet nå er oppløst, og at sameieren som gjennomførte rehabiliteringen eier hytten alene. Retten understreker innledningsvis at utgangspunktet fortsatt er at det må sterke grunner til for at eiendomsrett overføres på denne måten. Det avgjørende synes å være om “saksforholdet… er slik at det kan være grunn til å tillegge rette eiers unnlatelse av å foreta seg noe, rettsvirkning”.
Les også: Glemt å tinglyse?
Les også: Legal500: Dette er Norges beste eiendomsadvokater
Da Høyesterett fant at det faktisk var grunn til å tillegge de andre sameiernes passivitet rettsvirkning i denne saken, beror det på en konkret vurdering. Retten synes å legge adskillig vekt på at hytten var rivningsmoden da rehabiliteringsarbeidene startet, og at ingen av de andre sameierne viste noen interesse for å berge den. Arbeidene som ble iverksatt og gjennomført gikk dessuten langt ut over den ene sameierens sameieandel isolert sett.
Høyesterett legger til grunn at det måtte være nærliggende for å øvrige sameierne å tolke hans aktivitet som om han anså den rehabiliterte hytten som sin egen. Da de likevel ikke tok affære, har deres rettigheter til hytten ved dette falt bort.
Det skal tillegges at eiendomsretten til selve tomten ikke var en del av saken, slik at denne fortsatt er i behold for alle sameierne. Imidlertid okkuperer hytten tomtens beste beliggenhet, og det er usikkert det kan påregnes tillatelse til ytterligere bebyggelse på tomten.
Les også: Ja, det blir eiendomsskatt
Les også: – Slår inn på fastsettelse av kjøpesum
Det er verdt å merke seg at Høyesterett gjennom denne dommen skyver handleplikten bort fra den sameieren som både var kjent med at hytten lå i sameie og ønsket endring, og over på de øvrige sameierne.
Dommen må tolkes slik at den som eier en eiendom i fellesskap med en annen, og lar denne andre benytte eiendommen som sin egen, må utøve aktivitet for ikke å miste sin sameierrett. Dette gjelder selv om bruken er tålt og ikke rettsstridig. Dersom en ikke protesterer, aksepterer en ikke bare en utvidelse av den annens bruksrett, hele eiendomsretten kan gå tapt.
Artikkelforfatteren er advokatfullmektig i Advokatfirmaet CLP DA
Les også: Rekordhøy omsetning til fjells
Les også: Flere vil ha eiendom i utlandet
