I dag er det flere internasjonale forsikringsselskaper som tilbyr forsikringsløsninger for de garantikataloger (Representations and Warranties), eller skadesløsholdelse (Indemnities) som gis av en selger til en kjøper i forbindelse med en transaksjon. Forsikringen etableres enten som en ansvarsforsikring for selger (for selgers ansvar i et kontraktsforhold) eller som en kjøperforsikring (der man definerer et sett med forhold som “garanteres” – men slik at forsikringsselskapet i denne sammenheng trer inn i selgers sted). Så langt er dette produktet lite benyttet i det norske markedet for eiendomstransaksjoner, men den siste tiden er det blitt aktualisert. I Sverige har man allerede omfattende erfaring med slike forsikringer.
Reklamasjonsansvar
Alexander Qvennerstedt, partner på JLT Risk Solutions og advokat Stig L. Bech i BA-HR, har arbeidet med slike forsikringsmodeller i forhold til cross boarder-transaksjoner i det nordiske markedet.
– Når kan det være særlig aktuelt å etablere en slik forsikring, Qvennerstedt?
– Det foreligger mange gode grunner for å vurdere et slikt forsikringsprodukt. Blant disse nevnes oftest situasjonen for selgere som i forhold til sin kapitalstruktur og sine fremtidsplaner kan oppleve ulemper som konsekvens av langsiktig reklamasjonsansvar, eller det kan være juridiske enheter som skal avvikles umiddelbart etter et salg. Man kan tenke seg enheter hvis struktur også gjør det naturlig for kjøper å kreve tilbakehold i kjøpesummen (escrow) ved eventuelt salg. Forsikringen kan i den sammenheng medvirke til at man ikke behøver slikt tilbakehold – ved at kjøper gis tilstrekkelig sikkerhet gjennom forsikringsetableringen, forklarer Qvennerstedt.
–
Reduserer risikoen
– Disse effektene er konkret knyttet til selgers posisjon, men i tillegg kommer selvfølgelig hovedelementet om å redusere risiko på både selgers- og kjøpers hånd, det vil si overføre risiko til en profesjonell (og solvent) risikotager i form av forsikringsselskapet, supplerer Bech.
– Har man i det hele tatt sett slike forsikringsprodukter på norske transaksjoner tilknyttet næringseiendom?
– I veldig liten grad, sier Bech.
– Det vi imidlertid har konstatert er at forsikringsproduktet etter hvert er blitt bedre kjent også i det norske markedet. Dette knyttes særlig til norske aktørers erfaring fra transaksjoner med nordiske eiendomsporteføljer der forsikringsproduktet regelmessig bringes inn. Vi ser blant annet at forsikringsproduktet kan være et godt alternativ der det foreligger en viss interesseavstand mellom partene i forhold til innhold, lengde og ansvarsbegrensninger på de selgerforpliktelser som etableres.
Basert på kjøpekontrakten
– I en gitt transaksjon kan forsikringsmarkedet påta seg hele eller deler av ansvaret til en fastsatt premie og frigi selgeren fra mulige forpliktelser. Samtidig skaffes kjøper fortsatt en alminnelig dekning dersom brudd på garantiene og et påfølgende tap oppstår. Forsikringsavtalen er basert på en kjøpekontrakt (SPA), som normalt sett er et vedlegg til forsikringsavtalen, fortsetter Bech.
– Å vedlegge SPA til forsikringsavtalen innebærer at underliggende og forhandlet struktur, derunder eventuell cap, basket eller terskler for ansvar, er flettet inn i forsikringen, sier Qvennerstedt.
– Men vil ikke det å introdusere slike forsikringsprodukter medføre at nok en part kobles inn i transaksjonen og derav både risiko for uenighet og tidsspille?
– Det vi har opplevd i konkrete transaksjoner så langt er at forsikringsselskapet er raskt på banen i forhold til å analysere partenes posisjoner, ofte basert på en ferdig forhandlet SPA. I praksis vil forsikringsselskapet i løpet av èn til to uker kunne gjennomgå den foreliggende SPA, sette seg inn i gjennomført due diligence (eventuelt gjennomføre egen due diligence ved behov basert på det arbeid som allerede er utført av kjøpers rådgivere), og deretter fremsette et konkret forsikringstilbud, sier Bech.
– Er det dyrt å etablere et slikt forsikringsprodukt?
Dette koster det
– Det er selvfølgelig variasjoner i markedet, men vi ser i dag at man i klassiske eiendomstransaksjoner, det vil si med en eiendomsverdi på rundt NOK 200.000.000 og med en cap på selgeransvaret på rundt 15% av eiendomsverdien, vil premien ligge mellom 1,25% og 1,75% av forsikringsselskapets eksponering (CAP), forklarer Qvennerstedt.
– Vi ser for øvrig at enkelte kjøpere nå på separat grunnlag vurderer om de i forbindelse med budgivning skal tilby å etablere en kjøperforsikring, som også bidrar til å redusere selgers risiko. Jeg har ikke sett dette i Norge tidligere, men det er nok bare et tidsspørsmål før muligheten benyttes, avslutter Bech.
