Disse tiltakene ga høyere verdi

Våren 2022 iverksatte Karlander Eiendom og leietagerne i Tevlingveien 15 en rekke bærekraftttiltak for å effektivisere de 6000 kvadratmeter store kontorlokalene på Alna i Oslo.

–Vi monterte solceller på taket, bedret kildesorteringen med Carrot, skiftet ventilasjonsanlegg og etablerte SD-anlegg, sier Joakim Fuglerud, daglig leder i Karlander Eiendom.

Grønn finansiering

Med effektmåling og -dokumentasjon i bærekraftsystemet VARIG® søkte Karlander Eiendom finansiering fra SpareBank1 SMN.

– Vi viste til hvordan leietagerne effektivt kunne engasjeres, og hvor presist vi fikk målt effekten av grepene, gjennom VARIG®. SpareBank1 SMN så hvordan de grønne tiltakene bidro til økt verdiskapning. Det gjorde at vi fikk et grønt topplån for å finansiere tiltakene, forklarer Fuglerud.

Tiltakene skulle gjøre bygget mer effektivt å drifte.

– På den måten kunne vi redusere felleskostnadene og sikre attraktiviteten for leietagere. Noe som igjen ville øke verdien på bygget, sier han.

Den økonomiske utviklingen i 2022 skulle imidlertid snu situasjonen på hodet.

Generelt prisfall og økende ESG-krav

Økte renter, risikoen for nedsatt betjeningsevne for leietagere, og generell uro i de globale finansmarkedene, påvirker allerede verdivurderinger av næringseiendom i Norge, ifølge Dahlberg Årstad i Newsec.

– Det er risiko for resesjon i flere europeiske markeder. I takt med høyere energipriser ser vi også betydelige kostnader som treffer gårdeiere og leietagere her til lands. Leietakere fokuserer i økende grad på total leiebelastning. Alle tiltak som reduserer energiforbruk, er besparelser som kommer både leietakere og gårdeiere til gode. Vi ser flere eksempler på at potensiell leiebelastning reduseres med 200-400 kr per kvadratmeter. Denne merverdien mot mindre energieffektive bygg gir grunnlag for høyere verdier, sier han.

Dahlberg Årstad forklarer at de generelt ser en økning i krav fra investorer, banker og delvis leietakere til ESG-dokumentasjon innenfor eiendomssektoren.

– Den viktigste driveren er EUs taksonomi, som setter krav til hvilke bygninger som kan klassifiseres som grønne investeringer. Bygningers energibruk og klassifisering ser ut til å få stadig større påvirkning på eiendomsverdiene. Bærekraft og energi blir derfor stadig mer sentrale elementer i våre verdsettelser, sier han.

Bærekraftgrep dempet fallet

Fuglerud la frem effektdokumentasjonen fra VARIG®, som tydeliggjorde hvordan tiltakene ville effektivisere bygget. Det ga effekt.

– Grepene og dokumentasjonen gjorde at vi kunne forsvare et lavere beregnet prisfall, sier Dahlberg Årstad.

Verdivurderingen gjorde at belåningsgraden (LTV) ikke ville overstige et nivå hvor Karlander Eiendom kunne være i brudd med lånevilkårene.

– I tillegg, bidro bærekraftgrepene til å utvide nedbetalingshorisonten på lånet fra SMN. Det gir oss mer fleksibilitet. Også leietagerne våre vil gå i netto pluss fra denne dette spleiselaget. Vi er nå langt bedre rustet til å møte de økende bærekraftkravene, sier Fuglerud.

→ Utforsk VARIG®

Press på bransjen

Kommunikasjonsdirektør Jeppe Grøttland i VARIG® sier Karlander Eiendoms opplevelse er et godt eksempel på hvordan bærekrafttiltak kan bidra til å sikre eiendomsverdier.

– Eiendomsbransjen er under et tiltagende press til å arbeide mer systematisk med bærekraft. Det innebærer å ha oversikt, arbeide med kontinuerlig forbedring og rapportere i tråd med kravene, sier Grøttland, før han avslutter:

– Vi opplever at flere eiendomsselskaper, som tidligere ikke har hatt bærekraft øverst på agendaen, nå tar kontakt med oss for å komme i gang. Det er veldig positivt. Godt bærekraftarbeid vil være helt sentralt for å sikre verdiene i norsk næringseiendom fremover.

→ Se hvordan VARIG® virker på dine bygg