Med virkning fra og med skatteåret 2014, ble kommunene gitt adgang til å benytte seg av skatteetatens formuesverdi ved beregning av eiendomsskatt på boliger. Det er valgfritt å benytte ordningen; kommuner som ønsker det kan fortsatt velge å taksere boliger som før.
Oslo kommune har valgt å benytte formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag for boliger. Dette er svært ressursbesparende, sammenlignet med å skulle taksere i størrelsesorden 300 000 boliger. Det er grunn til å tro at de fleste kommuner som innfører eiendomsskatt på boliger, eller som skal gjennomføre alminnelig retaksering av boliger, vil velge å benytte formuesverdier.
Enn så lenge er det fremdeles mange kommuner som «henger igjen» i den gamle ordningen og beregner eiendomsskatt basert på kommunale takster.
Les også: Over 30.000 boliger må takseres
Slik settes verdien
Skatteetaten fastsetter en formuesverdi for hver enkelt bolig med utgangspunkt i gjennomsnittlige kvadratmeterpriser fra Statistisk sentralbyrå, basert på følgende fire kriterier: boligtype (leilighet, rekkehus, etc.), beliggenhet, byggeår og størrelse. Formuesverdien av primærbolig (der du bor) skal settes til 25 % av den sjablongberegnede markedsverdien.
For sekundærbolig (typisk utleiebolig) er prosentsatsen 70 % (80 % fra 2016). Fritidseiendommer verdsettes etter andre regler enn boliger.
For eiendomsskatteformål skal taksten settes til 80 % av skatteetatens sjablongverdi. Det vil si at hvis du har en primærbolig med kr 1 250 000 i skattemessig formuesverdi, så blir eiendomsskattegrunnlaget for samme bolig kr 4 000 000.
Les også: Hvem får regningen?
Ny verdi hvert år
De kommunale eiendomsskattetakstene står i utgangspunktet fast i 10 år. Skatteetaten oppdaterer imidlertid formuesverdien hvert år, slik at boligtakster basert på formuesverdi vil endre seg fra år til år i takt med markedet.
Kommunal taksering
Der kommunen står for takseringen er det ikke fastsatt i loven hvordan takseringen skal skje, men normalt gjøres dette ved sjablongtaksering etter tilsvarende kriterier som skatteetaten bruker for å beregne formuesverdi. Disse kommunale takstene står normalt fast i 10 år.
Selv om kommunen har valgt formuesverdier som eiendomsskattegrunnlag for boliger, må kommunen normalt ut og taksere en del boliger uansett. Erfaring viser at i størrelsesorden 10-15 % av boligene mangler anvendelige formuesverdier, hvilket i hovedsak skyldes at boligens eier ikke har gitt skatteetaten de nødvendige opplysninger for å fastsette en korrekt formuesverdi.
Les også: Eiendomsskatt på kunstig høye verdier
Les også: – Slår inn på fastsettelse av kjøpesum
Bunnfradrag
Kommunen har adgang til å innføre bunnfradrag for hver selvstendig boenhet i en bolig, og det er mange kommuner som gjør dette. I Oslo er det foreslått et «rekordhøyt» bunnfradrag på kr 4 000 000, som flere mener kan være ulovlig.
Hva regnes for å være en egen boenhet?
Fordi bunnfradraget tildeles hver enkelt selvstendige boenhet – ikke eiendommen som helhet – må det avgjøres hva som er en «selvstendig boenhet». Mange eiendommer har nemlig krav på flere bunnfradrag. I Oslo kommune er følgende definert som selvstendig boenhet med krav på bunnfradrag:
•Bolig som er godkjent av plan- og bygningsmyndighetene som selvstendig boenhet
•Alle fritidsboliger
•Hver enkelt leilighet i boligsameier og boligselskap
•Eiendommer som er registrert med flere boenheter i matrikkelen
•Boliger som
o er fysisk adskilt fra øvrig boareal i eksisterende bolig,
o er godkjent til varig opphold,
o har egen separat inngang fra ytre rom, eller
o har alle hovedfunksjoner for en bolig
Pass på selv
Det at boligen man eier oppfyller kravene til å være flere boenheter medfører imidlertid ikke automatisk at man blir tildelt de bunnfradragene man har krav på. Der noe er registrert som boenhet i matrikkelen gis det automatisk ett bunnfradrag for enheten.
Der hvor boenheten ikke er registrert i matrikkelen må eieren av eiendommen oppgi nødvendige opplysninger for å få bunnfradrag. Dette er viktig å være oppmerksom på og følge opp overfor kommunen, dersom man mener at boligen man eier inneholder flere boenheter.
Det kan også være grunn for en del boligeiere som har boliger med flere boenheter til å ta grep så snart som mulig for å påse at man oppfyller kravene til egne boenheter.
Les også: Ja, det blir eiendomsskatt
Klagen rettes til skatteetaten
Skattyter som ønsker å klage på eiendomsskatten fastsatt på grunnlag av formuesverdi, må klage til skatteetaten, selv om det er kommunen som er skattekreditor. Kommunen fastsetter ikke formuesverdien som eiendomsskattegrunnlaget bygger på, og har derfor heller ikke kompetanse til å endre denne.
Formuesverdien for primærbolig og fritidseiendom skal settes ned etter krav fra skattyter dersom den overstiger 30 % av dokumentert omsetningsverdi. For sekundærboliger er denne «sikkerhetsventilen» 84 %.
Eiendomsskatten utskrives 1. mars hvert år, som betyr at formuesverdien for det foregående året ikke er fastsatt på det tidspunktet eiendomsskatten utskrives. Det er dermed formuesverdien «fra to år tilbake» som danner grunnlaget for eiendomsskatten. Det er altså formuesverdien for inntektsåret 2014 som danner grunnlaget for eiendomsskatten for 2016.
Klagefrist
Etter ligningsloven må klage over ligningen leveres innen seks uker etter at skatteoppgjøret er sendt skattyter. Dette medfører at det i utgangspunktet er for sent å klage over formuesverdien av egen bolig, med sikte på eiendomsskatteutskrivningen for 2016, fordi de fleste har mottatt skatteoppgjør for 2014 for mer enn 6 uker siden.
Første året det utskrives eiendomsskatt basert på formuesverdier – slik tilfellet er i Oslo til neste år – er riktignok klagefristen utvidet til seks uker fra kommunens skatteseddel ble utsendt.
Taksten følger boligen
Ved kjøp av ny bolig er det viktig å være oppmerksom på hvilken ligningsverdi tidligere eier har hatt; ikke alle er like «opplest» på hvordan ligningsverdien settes, hvilke opplysninger skatteetaten har bedt om eller hvilke konsekvenser for høy formuesverdi kan få.
Dersom tidligere eier ikke har vært oppmerksom på om formuesverdien har vært riktig, kan man risikere å overta en bolig med for høyt eiendomsskattegrunnlag. Dette er spesielt aktuelt dersom det innføres eiendomsskatt i kommunen i samme år som man kjøper bolig; hvis forrige eier ikke var i formuesskatteposisjon, vil vedkommende ikke ha hatt noen insentiver til å følge opp sin egen formuesverdi.
Les også: Konvertering til bolig – hva med skatten?
Betaling av eiendomsskatten
Eiendomsskatten skal skrives ut i minst to terminer. Mange kommuner innkrever eiendomsskatten på samme faktura som andre kommunale avgifter.
Eiendomsskattelovens system er slik at skatten må betales selv om man har klaget på taksten/ligningen eller gått til søksmål. Gjør man ikke det, løper det forsinkelsesrenter og i verste fall kan kommunen tvangsselge boligen gjennom sin legalpanterett.
Vinner man frem i klagesaken, vil kommunen tilbakebetale skatten med en fastsatt rente på 6 %.
Eiendomsskatt er en stadig økende og mer aktuell skattekostnad for norske selskaper. EY Advokatfirma skriver frem til jul en artikkelserie om ulike sider av eiendomsskatten i Norge. Eiendomsskatteteamet i EY Advokatfirma består av Bjørgun Jønsberg (partner), Kristian Råum (advokat), Morten Christophersen (advokat), Arild Gjelsvik (advokat), Pernille Kvaksrud (advokatfullmektig), Henrik Kolstad Torp (advokatfullmektig), Karoline Sture Sørensen (advokatfullmektig) og Yngve Kaldestad (siviløkonom), og har bred erfaring med rådgivning knyttet til taksering og bistand i klage- og rettssaker innen eiendomsskatt.
Les også: Er det eiendomsskatt for alle?
Les også: Bare toppen av isfjellet?
