Vil DU bli eiendomsinvestor?

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Vi skal ikke mange årene tilbake før det ble regnet som dødsens kjedelig å putte sparepengene i banken. Man slår ikke akkurat stiften av å få tilsendt kontoutskriften én gang i måneden. Dessuten var avkastningen langt bedre andre steder, for eksempel i aksjemarkedet. Da den teknologitunge amerikanske Nasdaq-indeksen nådde stadig nye høyder, var det mange som angret på at de hadde pengene stående i sin trauste bank. Helt inn til aksjemarkedet begynte å falle. I dag har til og med fondsselgerne problemer med å overbevise folk om at det er smart å sette pengene i aksjefond. Hva så med eiendom?

Timingen avgjørDet går i rykk og napp i det segmentet også, men de fleste er overbevist om at eiendom er en smart plassering på lang sikt ? i alle fall i boligmarkedet. Det er imidlertid uhyre viktig å ha en god timing på inntredenen i markedet, noe Hans Christian Jahren er et godt eksempel på. Han var med på å gründe selskapet Rådgivende Økonomer, og på begynnelsen av 90-tallet gikk både Jahren og hans kolleger tungt inn i eiendom. Det samme rådet de kundene sine til å gjøre. Det ble svært lukrativt for begge parter.– I begynnelsen av 90-årene var det et urimelig stort gap mellom eiendomsprisene i Oslo og andre byer i Europa som vi kan sammenligne vår egen hovedstad med. Den gangen var det forholdsvis lett å se klart inn i krystallkula. Det var sinnsykt billig å kjøpe bolig, mener Jahren.

Toget har gåttI dagens situasjon har pipa en helt annen lyd: – Toget har gått. Vent på neste nedtur i markedet, råder han.Jahren mener at det er blitt altfor dyrt å kjøpe bolig med tanke på utleie. Prisforskjellen mellom gammelt og nytt er blitt altfor liten, samtidig som kostnadene på vedlikehold og forvaltning har skutt i været.– I dag skal håndverkerne ha nesten like god betaling som advokatene. Ønsker du å kjøpe et slitt objekt for å pusse det opp, sier jeg bare lykke til. Du betaler så uforholdsmessig mye for et dårlig objekt, at jeg ikke kan se hvordan du skal komme godt ut av dette rent økonomisk, mener han.

Dødfødt med fullfinansieringSelv om det er stor nettotilflytting til Oslo, og de nye prosjektene ikke greier å ta av for tilstrømningen, tror Jahren det er begrenset hvor mye folk er villige til å betale i husleie. Til dem som vurderer å starte sin karriere som eiendomsinvestor i dag, har han derfor bare ett råd: Sett heller pengene i banken!Jahren vil i hvert fall ikke oppfordre folk til å låne penger for å kjøpe eiendom, for det mener han er for risikabelt. Dessuten har folk flest nok med å betjene sin egen gjeld, om de ikke skal få enda et nytt lån å tenke på.– Det er ikke alle som får den leieprisen de er avhengig av for å få regnestykket til å gå rundt. Det er jo også en konkurranse mellom utleierne, påpeker han.Du bør med andre ord ta høyde for at det ikke alltid går like bra, selv om eiendomsmarkedet fra utsiden kan fortone seg som rosenrødt.

Greit på lang siktSelv om Jahren uttaler seg som om man kan få allergiske utslett av å investere i eiendom, må han motvillig gå med på at bildet ikke nødvendigvis må svartmales fullstendig. Har du penger på bok, blir nemlig innfallsvinkelen en helt annen. Da får du plutselig et helt annet avkastningskrav.– Hvis man for eksempel har et perspektiv på 20 år, og man er villig til å subsidiere leietakerne underveis, kan boligeiendom være en grei investering. Men da må man være innstilt på at markedet kan gjøre noen krumspring underveis. Med et langsiktig perspektiv er du bastet og bundet, understreker han.

Gull i råtomterJahren ønsker ikke å kommentere hvor mange leiligheter han i dag sitter på i egen regi og sammen med andre. Det er imidlertid liten tvil om at han har skaffet seg en fin eiendomsportefølje – både gjennom de gunstige boligkjøpene han gjorde på begynnelsen av 90-tallet, og senere gjennom salget av eierandelen i Rådgivende Økonomer.– For å si det sånn, har jeg nok til å forsyne familien med boliger, forteller hanMens han er skeptisk til investering i bolig, har han en lysere innfallsvinkel på kjøp av råtomter som kan utvikles over tid. Slike investeringer har han selv vært med på den siste tiden.

Tøff konkurranse– Vi kjøpte boliger frem til desember 1995. Etter dette har vi kun kjøpt råtomter. Med en netto tilflytting til hovedstadsregionen, må jo noen arealer utvikles for at det skal bli plass til folk, sier han.Men heller ikke her er det enkelt for folk flest. Er dere en vennegjeng som tenker på å kjøpe en tomt sammen for å utvikle den, må dere være klar over at dere konkurrerer med profesjonelle aktører som har et helt annet kostnadsbilde og en helt annen erfaring enn ferske investorer. I slike investeringer skal du vite hva du begir deg ut på.

Underprisede områderNæringsEiendom har tidligere skrevet om underprisede områder som Sarpsborg, Fredrikstad, Moss og Halden. I flere av disse områdene har det fortsatt vært mulig å få regnestykket til å gå rundt ved å kjøpe bolig for utleie. I Sarpsborg viste det seg faktisk at du kunne komme i pluss selv med fullfinansiering.Beklageligvis ? i alle fall for investorene ? er det ofte slik at omtale setter andre på tanken om å gjøre det samme. Det spesielle boligmarkedet i Sarpsborg har vært omtalt flere steder, noe som i sin tur gir en effekt på prisene. Jahren mener at noen av de nevnte områdene har steget mye, og han stiller spørsmålstegn ved om prisene der skal ytterligere opp.– Man blir aldri fattig av å ta gevinst, påpeker han.

Prispress fra Øst-EuropaGenerelt sett viser han også til at land som Polen og Litauen er i ferd med å produsere ferdighus til uslåelige priser. Når slike produsenter for alvor får innpass i det norske markedet, er det ingen grunn til at vi skal betale norske håndverkere skyhøye priser for å sette opp husene våre. Jahren mener at disse billighusene etter hvert vil være med på å påvirke boligprisene i en eller annen form. – Hovedtesen er at eiendom er noe man kjøper, og ikke selger. Men vi har fått en del av kaka, og er fornøyd med det, sier Jahren, som nå har fått så mye av kaka at han på en vanlig arbeidsdag tar tid til å ta en pause fra vedhuggingen for å snakke i mobiltelefon.På spørsmål om det kan være smart å investere i næringseiendom fremfor bolig, har han følgende kommentar.– Næring? Er ikke det i fritt fall da? Konkurransen er altfor stor for å skaffe leietakeren. I dette segmentet er risikoen definitivt større enn i bolig. Det er flere som trenger tak over hodet enn næringslokaler, sier Jahren.