Verdsettelse av eiendom som grunnlag for eiendomsskatt til kommunene

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Denne problemstillingen skal vi la ligge her. I den senere tid har vi imidlertid registrert økende oppmerksomhet om verdsettelsen av eiendommer som grunnlag for utskriving av eiendomsskatt. Reglene på dette området er uoversiktlige og vanskelig tilgjengelig, blant annet fordi mange av lovens bestemmelser ennå ikke er trådt i kraft. Eiendomsskattepliktige har ingen formell klageadgang, men er henvist til å kreve overtakst. Enkelte kommuner har dessuten endret en langvarig praksis om verdsettelse til skade for skattyterne. Slikt blir det bråk av.

Generelt om eiendomsskattI medhold av Lov 1975-06-06 nr 29 om eigedomsskatt til kommunane (”eiendomsskatteloven”) kan kommunestyret på nærmere vilkår innføre eiendomsskatt i en kommune. Som det fremgår nedenfor er viktige deler av eiendomsskatteloven foreløpig ikke iverksatt, jf § 33 andre ledd. Inntil videre gjelder de eldre bestemmelsene i byskatteloven og skattelov for landet.

Opp til kommunestyretDet er opp til kommunestyret å avgjøre om det skal innføres eiendomsskatt i den enkelte kommune, under forutsetning av at de generelle vilkårene i eiendomsskatteloven § 3 er oppfylt. I medhold av denne bestemmelsen kan eiendomsskatt med noen få unntak kun innføres ”i klårt avgrensa område som heilt eller delvis er utbygde på byvis, eller der slik utbygging er i gang” Som nevnt innledningsvis foreligger det en rekke rettsavgjørelser hvor domstolene har vurdert om dette vilkåret er oppfylt. I denne artikkelen vil vi ikke behandle dette spørsmålet, men konsentrere oss om reglene for verdsettelse av eiendommene. Verdsettelse av eiendommeneBestemmelsen i eiendomsskatteloven § 8 om skattegrunnlaget, går ut på at likningstakst (den verdi som benyttes ved formueslikningen) skal legges til grunn også ved beregning av eiendomsskatt. Boligbeskatningen er imidlertid et meget politisk betent område. Følgelig er denne bestemmelsen enda ikke iverksatt, og det er usikkert når dette skjer. Dette innebærer at eiendomsskatt fremdeles skal beregnes på bakgrunn av de såkalte eiendomsskattetakstene i medhold av byskatteloven, jf eiendomsskatteloven § 33 andre ledd.

TakseringEtter gjeldende rett skal eiendommens skatteverdi fastsettes ved taksering, som skal gjennomføres hvert tiende år. Taksering skal skje på kommunens bekostning. Dersom det foreligger særegne forhold, eksempelvis en kraftig utbygging som innebærer betydelig verdistigning, kan kommunestyret beslutte at taksering skal skje oftere. På de samme vilkår kan det besluttes at tidspunktet for taksering skal utsettes, dog ikke utover tre år. Imidlertid er det i påvente av at bestemmelsen i § 8 blir iverksatt, gitt en bestemmelse i § 33 tredje ledd som gir kommunestyret anledning til å ta utgangspunkt i de siste takstene, og derved unngå omtaksering. Det skal uansett gjennomføres en ny verdsettelse dersom eiendommen er delt, dersom de bestående bygninger rives eller ødelegges, og dersom det oppføres nye bygninger på eiendommen. Taksering av eiendommer skal i utgangspunktet gjennomføres av særskilt oppnevnte takstmenn. Siden denne fremgangsmåten har vist seg noe tungvint å praktisere, er det på visse vilkår åpnet for at det oppnevnes en sakkyndig nemnd som fastsetter skatteverdiene på grunnlag av forslag fra såkalte besiktigelsesmenn.

Omsetningsverdi eller redusert verdi?Ved takseringen skal etter lovens ordlyd omsetningsverdien ved fritt salg legges til grunn, og denne skal baseres på eiendommens beskaffenhet, anvendelighet og beliggenhet. I korte trekk innebærer dette at eiendommen skal verdsettes til markedsverdi på takseringstidspunktet. Gjennom langvarig praksis er det imidlertid åpnet for at verdien settes til en viss andel av omsetningsverdien, selv om dette strider mot lovens ordlyd. Vi registrerer nå at enkelte kommuner fraviker tidligere praksis, og legger til grunn den reelle markedsverdien. Selv om dette er i samsvar med lovens ordlyd, kan det oppstå interessante juridiske spørsmål knyttet til den rettskildemessige betydningen å fravike langvarig forvaltningspraksis til skade for skattyterne.

Ingen sentrale retningslinjerDet foreligger ikke sentrale retningslinjer for taksering, og takstnivået varierer derfor en god del både mellom de enkelte kommuner, og for eiendommer innen samme kommune. Skattereglene forutsetter imidlertid at de eiendomsskattepliktige behandles likt, i den forstand at de samme verdsettelsesprinsipper legges til grunn hvor det ikke er saklig grunn for forskjellig praksis. Ulik behandling sammenlignet med andre eiendomsskattepliktige kan derfor gi grunnlag for å begjære overtakst/rettslig prøving, se nedenfor.

Oppjustering uten takseringI påvente av at eiendomsskatteloven § 8 blir satt i kraft, er det i tillegg vedtatt praktisk meget viktige overgangsbestemmelser i Lov av 1982-12-12 nr 82 om mellombels tillegg til lov av 6. juni 1975 nr 29 om eiendomsskatt til kommunane. I medhold av denne loven kan kommunene vedta at takstene skal justeres opp etter siste alminnelige taksering, uten at det er nødvendig med omtaksering.

SkattesatsenDet er kommunen som i forbindelse med det årlige budsjettet fastsetter skattesatsene for det kommende skatteåret. Eiendomsskatten skal ikke være lavere enn 2 promille, og ikke høyere enn 7 promille av skatteverdien, jf eiendomsskatteloven § 11. Innenfor disse rammene er det opp til kommunen å fastsette satsen. Kommunen kan også beslutte at satsen ikke skal være den samme for alle eiendommer, men bero på type eiendom og bygg.

Gradvis opptrappingDersom det nylig er innført eiendomsskatt i den aktuelle kommunen, skal skattesatsen det første året ikke overstige 2 promille av skatteverdien. På denne måten ønsker lovgiver i noen grad å motvirke de negative konsekvensene for skattyterne som kan oppstå ved innføring av nye skatter. Senere kan eiendomsskatten ikke økes med mer enn 2 promille hvert år for bebygde eiendommer, eller 3 promille for ubebygd tomt, frem til ”taket” som kommunen har besluttet (maksimalt 7 promille) er nådd.

Klage og rettslig prøvingI eiendomsskattelovens kap 6 er det gitt bestemmelser om klage og rettslig prøving. Reglene om administrativ overprøving (klage) over utskrevet eiendomsskatt i §§ 19 til 22 er foreløpig ikke satt i kraft. Følgelig er det de eldre bestemmelsene som også gjelder her. Forvaltningsloven, herunder dens bestemmelser om klage, gjelder ikke for saker som reguleres av eiendomsskatteloven, jf § 31. Dette innebærer blant annet at klageadgangen er begrenset. Imidlertid har både kommunen og den skattepliktige anledning til å begjære overtakst dersom de mener taksten ikke er korrekt, samt kreve ny verdsettelse i perioden mellom de tidspunkt det skal fastsettes skatteverdi, dersom verdiene antas å være vesentlig endret. Hvis det er den skattepliktige som begjærer ny verdsettelse, må han selv betale kostnadene. Videre må begjæringen fremmes innen 1. november i året før det aktuelle skatteåret.

SøksmålI tillegg kan skattyteren reise søksmål for å prøve gyldigheten av et vedtak om eiendomsskatt. Søksmålet må fremmes mot den enkelte kommune, jf eiendomsskatteloven § 23 andre punktum. Et slikt søksmål kan ikke dreie seg om kommunen skal innføre eiendomsskatt, da dette er et politisk spørsmål. Søksmålet må derfor reises for å prøve om vilkårene for å innføre eiendomsskatt er oppfylt, eller om saksbehandlingen som er benyttet ved verdsettelsen av eiendommene er korrekt.