Ukens Tips: Leiekontrakten i en sale and leaseback-transaksjon

I et marked med stor betalingsvilje for næringseiendom ser vi et stort antall sale and leaseback-transaksjoner som en klar tendens. Sale and leaseback-transaksjoner frigir kapital og fokus til selgers (og den fremtidige) leietakers kjernevirksomhet. Selger oppnår lettere balanse og bedret likviditet, samtidig som han sikres tilgang til eiendommen gjennom en lang leiekontrakt.

Et overordnet poeng er at selger/leietaker må sørge for å beholde kontroll over eiendommen i så stor grad som mulig og sikre “business as usual”. Selger/leietaker er allerede eksponert som eier av eiendommen i dag og kjenner formodentlig dens historikk og tilstand godt. Han vil derfor kunne gå langt i å akseptere klausuler som innebærer en økt risiko sammenliknet med alminnelige leieforhold hvor det er utleier som kjenner eiendommen best. Barehouse leiekontrakt blir dermed den praktiske hovedregel, hvor leietaker er ansvarlig for alt vedlikehold og utskiftning på eiendommen og utleier/kjøper kun bærer egne kapital- og administrasjonskostnader.

Ansvaret for at eiendommen er i samsvar med offentligrettslige krav både ved leiestart og i leietiden, er normalt utleiers. I sale and leaseback-transaksjoner legges ofte ansvaret på leietaker fordi det normalt vil være selgers ansvar ved et konvensjonelt salg. Slike utleiervennlige reguleringer som ikke eksponerer selger/leietaker mer enn som eier, gir redusert risiko for kjøper som igjen kan bety en bedre salgspris for selger.

Videre foretas det ofte viktige tilpasninger i mer leietakervennlig retning for å sikre kontroll med eiendommen. Selger/leietaker vil typisk sikre seg fleksibilitet til å endre og/eller justere bruken av eiendommen og virksomheten som drives i leieobjektet, ofte med en utvidet rett til fremleie for perioder hvor virksomhetens arealbehov reduseres.

Leiekontraktens varighet er ofte lange i denne typen transaksjoner– av og til opp mot 20 år. I tillegg er det vanlig med relativt omfattende forlengelsesrettigheter.

Selger/leietaker vil ofte ønske å innta en forkjøpsrett ved videresalg av eiendommen, og/eller en rett til å nekte salg, typisk til konkurrenter av selgers/leietakers virksomhet. Dette er imidlertid normalt vanskelig for kjøpere å akseptere, med mindre kretsen som det kan nektes salg til er klart definert (noe som kan være utfordrende for en rettighet som skal kunne utøves langt frem i tid). Vilkårene i en forkjøpsrett må utformes med omhu, slik at leiekontrakten ikke ender opp med å være en finansiell lease.

Partene må dessuten ha et bevisst forhold til hvem som har risikoen for reguleringsendringer eller andre rammebetingelser som endrer den forutsatte bruk. Det er også viktig å se på behov for justeringer i change of control-bestemmelsen slik at konserninterne transaksjoner kan gjennomføres uten at leietaker kommer i konflikt med leiekontraktens bestemmelser.

————

Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg Rein Advokatfirma AS. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg Rein Advokatfirma AS.

Om forfattere:

Ingrid K. Høstmælingen er partner i Wikborg Rein og leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Lars Ulleberg Jensen er partner i Wikborg Rein og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13