Ukens Tips: Deling av leiekontrakter og lokaler

Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.

Deling av leieobjektet vil utgjøre en delvis overdragelse av leiekontrakten. Delvis overdragelse medfører andre problemstillinger enn en fullstendig overdragelse. Disse problemstillingene ser vi nærmere på her. Et alternativ til delvis overdragelse kan være framleie, se Ukens tips: Framleie.

Nye leiekontrakter

Leietakers adgang til å overdra leieretten til sine lokaler er gjerne regulert i leiekontrakten. Husleieloven kan komme utfyllende til anvendelse. Utleiers samtykke/godkjenning og medvirkning er som utgangspunkt påkrevet, og vi viser til Ukens tips: Transport av leiekontrakten.

Ved delvis overdragelse bør det inngås nye leiekontrakter eller addendum med både opprinnelig leietaker (som får redusert sitt areal) og den nye leietakeren.

Fordeling av areal

De nye leieobjektenes eksklusive arealer bør fastsettes, og kan med fordel illustreres ved tegninger. Det må gjerne foretas oppmåling, særlig dersom den opprinnelige leiekontrakten ble inngått mens bygget var under oppføring, ble gjort i henhold til en eldre NS mv, men da under forutsetning av at dette ikke påvirker den totale leien.

Dersom leieforholdet omfatter parkeringsplasser, bør disse fordeles mellom de “nye” leietakerne.

Dersom den opprinnelige leiekontrakten gjelder et flerbrukerbygg, vil fellesarealene fortsatt skulle fordeles forholdsmessig mellom de ulike leietakerne. Leiekontraktene bør ha standardbestemmelser om dette. Innebærer delingen en overgang fra enbrukerbygg til flerbrukerbygg, vil dette medføre at det blir etablert fellesarealer. Leiekontraktene må tilpasses dette med hensyn til areal, disponering, felleskostnader mv.

Vedlikeholdsansvar

Det bør ved inngåelsen av de nye leiekontraktene foretas en gjennomgang av leieobjektet. For arealene som eksisterende leietaker beholder, kan det presiseres at han er ansvarlig for eventuelt vedlikeholdsetterslep og for eventuell tilbakestilling av endringsarbeider.

Når det gjelder arealene som den nye leietakeren overtar, bør eksisterende leietaker pålegges å ta igjen et eventuelt vedlikeholdsetterslep. Alternativt kan ny leietaker påta seg disse forpliktelsene. Det bør fremgå klart av leiekontrakten hvilken stand som skal legges til grunn for ny leietakers vedlikeholdsplikt i leietiden og leieobjektets forventede stand ved fraflytting. Eventuelle endringsarbeider og tilbakestillingsplikt bør reguleres særskilt.

Merverdiavgift

Når eksisterende leietaker gir fra seg deler av sine arealer, vil dette utløse eventuelle latente justeringsforpliktelser og –rettigheter knyttet til disse arealene. Mellom eksisterende og ny leietaker kan det inngås en avtale om at ny leietaker overtar justeringsforpliktelsene og –rettighetene. Vis à vis utleier bør det avtales at utleier skal holdes skadesløs.

Vi forutsetter her at både eksisterende og ny leietaker driver merverdiavgiftspliktig virksomhet. For problemstillinger knyttet til ikke-merverdiavgiftspliktige leietakere viser vi til Ukens tips: Momskompensasjon.

Garanti

Ved eventuelle endringer i en eksisterende leiekontrakt, bør det normalt innhentes ny garanti, eventuelt en bekreftelse fra garantisten på at allerede stilt garanti skal gjelde også etter endringene. Ny leietaker bør stille egen garanti.

Tvangsfravikelse Såkalt “tvangsfravikelsesklausul” må avtales særskilt, jf. tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, tredje ledd, bokstav a) og b), og bør derfor inntas eksplisitt i de nye leiekontraktene.

————Ukens tips er en samling praktiske tips utarbeidet av Wikborg, Rein & Co. Tipsene vil bli publisert hver uke og er forfattet av advokater i Wikborg, Rein & Co.

Om forfatterne:Line Ravlo-Losvik er dr. juris og partner i Wikborg Rein. Hun er leder av firmaets Næringseiendomsteam.

Trude Gran er senioradvokat ved Wikborg Reins Oslo-kontor og medlem av firmaets Næringseiendomsteam.

Foto: Erik Burås/StudioB13