Dette er en artikkel fra NE nyheter, som nå er blitt til Estate Nyheter. Redaksjonen.
Stigende leiepriser, fortsatt stor interesse for investeringsobjekter og økt belegg på hotellene. Dette er hovedkonklusjonene blant sentrale aktører innen eiendom. Bakgrunnen for den positive undertonen er tro på fortsatt lav rente, bedre tider i næringslivet og stor kjøpevilje blant folk flest.
– Marginal leieprisøkningNorges ukronede eiendomskonge, Olav Thon, er ganske fornøyd med utleiemarkedet i dag. Han merker godt at etterspørselen etter kontorlokaler har økt, og han forundres over at leieprisene ikke har økt.– Ja, jeg gjør det. Vi har merket en markant økning i etterspørselen etter kontorlokaler den siste tiden, og inngår stadig nye kontrakter. Lokaler med god beliggenhet og god standard er lette å leie ut, sier Thon og nevner spesielt viktigheten av å ha lokaler i nærhet til trafikk-knutepunkter.– Nærhet til offentlige kommunikasjonsmidler som buss og tog er viktig, og ofte et av de viktigste kriteriene når selskaper vil flytte på seg.
– Strengt regelverk– Dette betyr vel at eldre lokaler med dårlig standard og dårlig beliggenhet er svært vanskelig å leie ut?– Nja, vi deler ikke dette inntrykket fullt ut. Det er mange nyetablerte firma som har sterk fokus på kostnadene, og disse ser besparelsen av å starte virksomheten med rimelige leiekontrakter. De synes det er greit å leve med litt dårligere standard de første årene. Problemet er imidlertid at myndighetenes regelverk kan vanskeliggjøre utleie av eldre lokaler. Nyere krav til ventilasjon, adkomst og lignende er langt strengere enn de var tidligere.
– Marginal økning– Det står fremdeles om lag en million kvadratmeter ledig næringsareal i Oslo i dag; er det i det hele tatt realistisk å tro at leieprisene vil endre seg i særlig grad i løpet av 2005 – på tross av noe økt etterspørsel?
Olav Thon drar litt på det– For leiemarkedet sett under ett, er nok lite trolig at leieprisene vil bevege seg i noen som helst retning. For de mest attraktive eiendommene – de med god beliggenhet og god standard, kan det ikke utelukkes en marginal økning i leieprisene. Uansett er jeg litt forsiktig med profetiene for året som kommer, understreker Olav Thon.Thon er eier av et betydelig antall kjøpesentre. Bare temaet er nok til å få smilet til å komme frem hos ham.– Kjøpesentrene er utvilsomt vinnerne i dagens utleiemarked. Jeg tror kjøpefesten vil fortsette også i året som kommer, sier Olav Thon.
Fjellstøtt kombi-marked– Vi har ikke merket noe særlig til nedgangen som er blitt det øvrige markedet til del, sier Asgeir Solheim i Fabritius Eiendom. Selskapet er store på kombinasjonseiendommer, og det er Solheim glad for.– Vi får gode priser, og vi har god respons når vi har lokaler ledige. – Vi tror det er marked for flere nybygg i kombi-markedet, og vi er i gang med nyoppføring av bygg nettopp i dette segmentet. Tendensen i kontormarkedet er at leietakerne er blitt mer kresne. Dette gjelder også for selskapene som vurderer å flytte på seg innen kombi-markedet.
Vil ha god standard– Leietakerne tar ikke til takke med hva som helst. Standarden skal være god, det skal være lett å parkere og lett å komme til og fra. Vi ser ofte at vi oppnår bedre priser enn våre konkurrenter. Det tyder vel på at objektene våre treffer markedet ganske bra, sier Solheim.Selv om Solheim for det meste er eksponert i kombi-markedet, betyr ikke det at han ikke følger med i det øvrige eiendomsmarkedet.– Vi merker helt klart at stemningen er stigende i næringseiendomsmarkedet for øvrig. Interessen fra potensielle leietakere til lokaler i sentrum er stor, og det oppnås gode priser. Jeg tror enkelte segmenter i markedet vil oppleve leieprisøkning i løpet av året som kommer. Jeg vil tippe opp mot fem prosent leieprisøkning for de beste lokalene, sier Asgeir Solheim i Fabritius Eiendom.
– Leieprisene på vei opp– Kontormarkedet har snudd, det er det ingen tvil om. Prisene er på vei opp, sier Christian Ringnes. Sjefen for Eiendomsspar, som også er kjent for sitt småflaskemuseum, har mange ganger truffet godt med sine spådommer for eiendomsmarkedet. – Det vil nok ta ett til to år før vi får se noen knapphet i enkelte segmenter, men den økte interessen fra potensielle leietakere er klart merkbar. – Ledigheten er i dag på ni til ti prosent; hvor stor ledighet har vi om to år?– Jeg tror på en ledighet på syv prosent i 2006. Vi må nok regne med at ledigheten vil ligge på et høyere nivå enn tidligere. Årsaken til dette er at de fleste etterspør kvalitetslokaler, og eldre lokaler vil i større grad bli stående tomme.
Eiendom bedre enn bankRingnes tror også på en oppgang i hotellmarkedet, med høyere belegge enn tidligere. I butikkmarkedet er han sikker på fortsatt velstand i 2005.– Her er renteutviklingen vesentlig, og ikke minst hvordan folk tror rentebildet vil være. Nå har de fleste tro på at rentene vil holde seg lave en god stund til, og dermed tar man seg råd til å løsne ytterligere på pengebruken. – Og hvor lenge tror du rentene vil holde seg lave?– Jeg kan selvfølgelig tippe på det, men det er altså eiendom jeg primært er kvalifisert til å mene noe om. Men så lenge andre land kan levere Norge rimelige varer, må sentralbanksjefen holde renten på et lavt nivå for å sikre norske produsenter gode levevilkår. Det er ingen ting som tyder på at verdenssituasjonen vil forandre seg med det første, og jeg tror derfor på lav rente ut hele 2005.Den gunstige renten er utslagsgivende for at Christian Ringnes også tror at kjøp og salgs-markedet vil forbli vitalt også i året som kommer.– Det er mer lønnsomt å ha penger i eiendom enn å plassere dem i banken. Og det er det flere og flere som skjønner, sier Christian Ringnes.
– StabiltAlf Ulven er en av veteranene i eiendomsbransjen, med en rekke eiendommer på nettopp Ulven i Oslo. Han mener eiendomsmarkedet vil holde seg stabilt i 2005.– Jeg kan gjerne si stabilt vanskelig. Det er så mange lokaler som står ledige, at det vil ta år før det blir noe press på leieprisene.– Når forventer du at markedet er tilbake på det man kan kalle normal ledighet?– Nå har ledigheten vært rundt åtte-ni-ti prosent i lengre tid, og da kan man spørre seg om hvor lenge dette skal vare før man innser at nettopp dette er normal ledighet. Jeg tror vi må innfinne oss med at mange gamle eiendommer ikke lar seg leie ut lenger. Dette gjelder spesielt gamle bygg i randsonen. Tendensen de siste årene er at folk har flyttet fra dårlige lokaler utenfor sentrum, og inn til sentrale eiendommer med god standard.– Hva skal man da gjøre med disse gamle eiendommene?– Noen vil bli rehabilitert, noen kan saneres. Andre kan bygges om til boliger. Men det er jo ikke alle næringseiendommer som egner seg for ombygging til boliger, konstaterer Ulven.
– Full trøkkAlf Ulven blir imidlertid langt mer lystig i stemmen når samtalen dreier inn på kombinasjonseiendommer.– Her er det full trøkk. I år har vi leid ut 15.000 kvadratmeter, til en snittpris på 800 kroner per kvadratmeter. Gode kombinasjonseiendommer er lette å leie ut.– Hva karakteriserer en god kombinasjonseiendom?– Den er skreddersydd for bruker. Nettopp av den grunn blir det bygget en rekke nye kombi-lokaler for langsiktige leietakere. Og det kommer til å bli bygget enda flere, sier Alf Ulven.
– Suksess for gode konsepter– Jeg er ganske optimistisk for hotellmarkedet, og tror vi ser inn i noe som er ganske spennende, sier Petter Stordalen. Han begrunner dette med generelt bedre tider og nye hotellkonsepter.– Både 2005 og 2006 vil bli gode år, basert på den generelle konjunkturutviklingen. Vi ser klare resultatforbedringer også hos oss i Choice, sier Stordalen, som verken kan eller vil tallfeste dette nærmere. – Men vi vil garantert ende på en meget bra utvikling i forhold til 2003, og den positive trenden vil fortsette de kommende årene.Stordalen er imidlertid rask med å understreke at en eventuell suksess er betinget av at hotellkonseptene er riktige.
– IndividualismeHan eksemplifiserer dette med Gabelshus Hotell i Oslo, som er et lite hotell hvor det er lagt opp til intim atmosfære fjernt fra de typiske storhotellene. – De gamle hotellene med konferansesenter, dans i kjelleren og musikk av bulgarske danseband er definitivt forbi. Som i eiendomsmarkedet for øvrig er kundene villige til å betale for skreddersydde og individuelle opplegg, sier Stordalen.– Renteutviklingen er selvfølgelig viktig for hvordan hotellverdenen vil se ut om ett til to år. Jeg tror rentene vil holde seg på omtrent det nivået vi har nå i hvert fall et år til, sier Petter Stordalen.
– Ledigheten skal nedØystein Landvik i Union Norsk Nærings Megling er skråsikker på at leieprisene skal opp, og at ledigheten vil gå ned.– Alt tyder på det. Vi er på vei ut av den negative spiralen. – Vil oppgangen i leieprisene vise seg i alle segmenter?– Utleiemarkedet er differensiert, og det er og vil bli store forskjeller innen de forskjellige segmentene. Forskjellen mellom eldre og ukurante lokaler og lokaler med god standard vil bli enda større.
– HektiskEn travel Landvik kan fornøyd konstatere at kjøp- og salgsmarkedet er bedre enn på lang tid.– Akkurat nå er det svært hektisk. Det er ikke uvanlig at interessen for å slutte kjøpskontrakter er spesielt stor like før jul, men i disse dager er det helt spesielt. Jeg tror interessen for å investere i eiendom blir like stor i 2005, sier Øystein Landvik.
– Vil ha større plass– Det vil bli hyggelig å være innen eiendom i 2005, sier Eiliv Christensen i Remax Næringsmegling. Han begrunner dette med synkende arbeidsledighet, lav rente, gode rammebetingelser for eiendom og generelt større interesse for eiendom som aktivaklasse.– Leieprisene tenderer oppover, det ser vi allerede, og denne effekten vil forsterke seg i 2005. Mange bedrifter har brukt sparekniven hardt de siste årene, nå er det mange som ser at det løsner. Dermed vil man unne seg bedre plass. I den siste tiden har vi sett flere eksempler på at mange ønsker lokaler de kan ekspandere i.
Slutt på fremleieChristensen poengterer også at når fremleiekontraktene går ut, så vil disse erstattes av leiekontrakter med høyere priser.– Fremleiekontraktene har utvilsomt vært med på å dra prisene ned. Nye kontrakter som blir sluttet mot gårdeier vil nødvendigvis resultere i et annet og høyere prisbilde.– Stort bedre kan ikke 2005 bli for den som er inne i eiendom?– Nei. Det eneste trusselbildet er om det blir igangsatt for mange nye prosjekter. Det er mange som vurderer å bygge “på spek” nå. Det er viktig å holde hodet kaldt, selv om vi går mot bedre tider, sier Eiliv Christensen.
– Blir et hyggelig år– 2005 blir et veldig hyggelig år, både i utleiemarkedet og på investment-siden, sier Thor Bjørdal i Colliers Bjørdal Partners.I likhet med andre næringsmeglere forventer Bjørdal større differensiering mellom de forskjellige segmentene.– Forskjellen mellom gode og dårlige lokaler blir større enn tidligere. De gode eiendommene blir mer verdt, og de ukurante eiendommene faller ut av markedet. For kombibygg tror vi på en jevn stigning.
Stabilt i retailButikkmarkedet har de siste årene vært gjenstand for stor aktivitet og jevn prisvekst. Bjørdal tror veksten i prisene vil stabilisere seg uten særlig oppgang.– Vil 2005 fremdeles by på stor aktivitet på investorsiden?– Ja. Og jeg tror ikke yielden vil falle noe mer enn den har gjort nå, sier Thor Bjørdal i Colliers Bjørdal Partners.
– Bedre innen hotell– Hotellmarkedet er i bedring, både med hensyn til gjestedøgn, omsetning og inntjening. Dette åpner for nyetableringer og utvidelse av eksisterende hoteller, sier Arthur Buchardt.Han poengterer at dette spesielt gjelder Østlandsområdet, samt på fjellet – under visse forutsetninger:– Det gamle høyfjellshotell-konseptet er dødt og begravet. Jeg har stor tro på overnattingsmuligheter på fjellet, men i dag forlanger folk noe annet enn før. Jeg kunne solgt dobbelt så mange leiligheter som jeg gjorde på Ilsetra, og det er tydelig at et opplegg hvor man kan kjøpe sin egen leilighet med tilhørende servicetilbud er attraktivt. Jeg har tidligere flagget at jeg ønsker å opparbeide en “Røros-gate” på Ilsetra med butikker, overnattingstilbud og andre tilbud. Jeg sitter faktisk i møte med arkitekten nå, sier Buchardt.
Varme sengerIlsetra-leilighetene ble solgt med avtale om tilbakeleie, for å unngå kalde senger.– Det er viktig å ha varme senger tilgjengelige – kalde senger er svært ødeleggende for reisemål i fjellet.– Hvordan kan du være sikker på at opplegget med tilbakeleie faktisk fungerer?– Det kan jeg selvfølgelig ikke være hundre prosent sikker på, men slik er i alle fall avtalen med de vi har solgt til. Det vil nok gå fem til åtte år før vi kan konkludere. Arthur Buchardt har hotell som sitt nedslagsfelt, og er derfor forsiktig med å spå noe særlig om det øvrige eiendomsmarkedet.– Jeg konstaterer jo at kjøpesenterne går så det suser, og det vil de fortsette å gjøre. Jeg tror også på bedring i kontormarkedet, men jeg forventer ikke særlig grad av nybygging.
– Boligmarkedet på toppenSvein E. Bakke er på telefon fra Brasil, men det betyr ikke at han er fjern i forhold til utviklingen i eiendomsmarkedet i Norge. – Jeg tror vi er i er i ferd med å nå toppen i boligmarkedet i Norge. Dette begrunner jeg med at stigningen har vært veldig høy de siste årene, og jeg tror vi kan forvente oss at rentene vil tendere oppover i året som kommer. Kanskje ikke i begynnelsen av 2005, men jeg er rimelig sikker på at vi kan forvente oss renteoppgang i løpet av året.
Oppdal i bakleksaBakke har engasjert seg betydelig innen destinasjonsutvikling opp gjennom årene. Han mener fritidseiendom på de riktige stedene kan gå opp i pris.– Her er det viktig å understreke at beliggenheten har alt å si. Områder som vil stå seg godt i pris er Hemsedal, Trysil, Geilo og til dels Norefjell. Et område som Oppdal greier ikke å samkjøre seg mot konkurrentene, og dermed havner man i bakleksa, selv om de naturgitte forholdene er gode, sier Svein Bakke.
– Betydelig oppgang for gode lokalerSkøyen, Vika og Aker Brygge. Dette er områder hvor Jørgen Haga i Akershus Eiendom forventer prisoppgang i 2005.– Det gjør jeg, og vi har allerede sett at det sluttes kontrakter godt over nivåer som for et par år siden var utenkelige. – Kan du trekke frem noen eksempler?Økern håpløst– I noen områder ser vi at kontraktsfornyelser hvor kvadratmeterprisen har gått opp en hundrelapp. Det er en markant nedgang i ledigheten enkelte steder, men da snakker vi sentrale og attraktive områder i Oslo. Økern og Alnabru plasserer seg helt i den andre enden av skalaen, sier Jørgen Haga.Han forventer en nedgang i ledigheten på en til halvannen prosent i løpet av 2005, men trekker frem et element som kan forstyrre bildet:– Utbyggere som bygger på spek vil selvfølgelig forrykke balansen, sier Jørgen Haga i Akershus Eiendom.
